Право володіння чужим майном

Проблема володіння є досить складною. Дискусійним залишаються питання: що є первісним – право володіння чи право власності; чим виступає володіння – юридичним фактом чи правом; чи достатньо для визнання володіння зовнішнього факту панування над річчю, чи ще необхідна воля суб’єкта володіти цією річчю.

Згідно з традиційними поглядами володіння – це фактичне панування над річчю, яке не залежить від права на дану річ і від способу його набуття та поєднане з наміром володіти. Річ може юридично належати одній особі на праві власності, а фактично знаходитися у іншої на праві володіння. Володіння припиняється після втрати майна, чого не можна сказати про припинення права власності, яке потребує сукупності певних юридичних фактів, а лише втрата речі не може його припинити.

Оскільки можна розмежувати юридичне володіння і право власності, категорія володіння може розумітися не тільки як правомочність права власності, а й як окреме від права власності реальне панування особи над річчю, що відбивається в фактичному (фізичному) відношенні особи до предмета володіння, тобто у випадках, коли за своєю юридичною природою володіння виступає скоріше не правом, а певним емоційно фактичним станом, при якому володілець, утримуючи певне майно, вважає його своїм. Отже, володіння лише умовно можна назвати правом. Звичайно, що такі розуміння володіння дуже тісно пов’язані і є спорідненими між собою. Другий варіант розуміння та тлумачення володіння і буде застосовуватися при розгляді такого речового права, як володіння чужим майном.

При аналізі фактичного відношення особи до речі можна його розглядати в об’єктивному і суб’єктивному ракурсах. Суб’єктивний визначається в намірі особи володіти річчю для себе і на себе. Об’єктивний представляє собою фізичне відношення до речі, прояв матеріального панування над нею. Більшість вчених-цивілістів схиляється до того, що для визнання володіння необхідно, щоб була не лише фактична наявність речі в особи, а й була присутня воля особи вважати цю річ своєю. Тут доречно навести приклад, відомий ще з часів римського права: чи буде володільцем особа, яка спала і їй хтось поклав в кишеню камінець? чи буде полонений володільцем тих вірьовок, якими він зв’язаний? А з іншого боку, і захист права володіння буде можливий тільки, коли будуть присутні обидва ці елементи – фактичне панування і воля до нього, чим ігнорується володіння осіб, які не здатні свою волю проявити, наприклад, володіння душевнохворих. Правильно зазначав І.О. Покровський, що з точки зору поваги до людської особистості, для всіх третіх осіб абсолютно достатньо, що річ знаходиться в чиємусь фактичному володінні, оскільки при цьому повинні охоронятися не право володільця й не його воля, а саме його особистість[207].

Володіння буває законне – те, що засноване на певному правовому титулі, і незаконне – те, що такого титулу (правової підстави) не має. Цивільний кодекс України закріплює презумпцію правомірності володіння, тобто воно вважається законним, поки зацікавлена особа не доведе зворотнє і це буде встановлено в судовому порядку. Незаконне володіння чужим майном поділяється на добросовісне та недобросовісне володіння. Добросовісне – це володіння, при якому володілець не знав і не міг знати про те, що він володіє чужим майном. Недобросовісне – це володіння, при якому володілець або знав, або міг знати, що він володіє чужим майном. При недобросовісному володінні володілець повинен негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право на підставі договору чи закону, або є добросовісним володільцем.

Суб’єктами володіння можуть бути будь-які особи, як фізичні, так і юридичні, що здатні бути суб’єктами права власності на це майно і фактично утримують його у себе.

Об’єктом володіння у даному випадку виступає будь-яке чуже майно.

Підставою виникнення володіння може бути або заволодіння майном – односторонній акт, або передача майна володарю попереднім володарем – при укладенні договору.

Володіння може виникнути з таких способів забезпечення виконання зобов’язань, як іпотека та притримання. Притриманням речі можуть забезпечуватись інші вимоги кредитора, якщо інше не встановлено договором або законом. Кредитор має право притримати річ у себе також у разі, якщо права на неї, які виникли після передачі речі у володіння кредитора, набула третя особа. Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження притриманої речі несе кредитор, якщо інше не встановлено законом.

Володіння припиняється у наступних випадках:

- відмови володільця від володіння майном;

- витребування майна від володільця власником майна або іншою особою, що на це управомочена;

- знищення майна (перші три пункти – згідно ст. 399 ЦК);

- виникнення у володільця права власності на річ, що знаходиться у володінні;

- в інших випадках, передбачених законом.

-

§ 4. Право обмеженого користування чужим майном (сервітут)

З визнанням de ure права приватної власності на землю і збільшенням питомої ваги в цивільному обороті правочинів із земельними ділянками, виникла потреба на законодавчому рівні врегулювати ці нові правовідносини із складним комплексним характером, об’єктом яких виступає земля. До таких відносин належать і ті, що пов’язані з виникненням, здійсненням та припиненням сервітутів. Їх гостра необхідність відчувається тоді, коли існують сусідні ділянки і при цьому одна з них за своїм знаходженням та конфігурацією була призначена в певній мірі слугувати іншим, без чого їх використання або неможливе, або дуже ускладнене. Часто виникають суперечки про визначення меж земельних ділянок, про те, які дерева можуть бути посаджені на межі двох ділянок або якої висоти будівлі можуть бути споруджені, щоб не закривати світло чи красивий краєвид сусідам, про право проходу через сусідню ділянку тощо. У сучасному цивільному обороті існує багато прикладів застосування сервітутів: право проходу, право проїзду на велосипеді, право проїзду на транспортному засобі, право прогону худоби, право прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв’язку, трубопроводів, водопроводу тощо. Призначенням сервітутів є і забезпечення публічних інтересів шляхом законного і обгрунтованного обмеження прав землевласників.

Згідно зі ст. 401 ЦК право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій, конкретно визначеній особі (особистий сервітут). Як бачимо, легального визначення сервітуту не надано. У доктрині цивільного права під сервітутом розуміється речове право обмеженого користування чужою річчю, яке встановлюється для створення певних вигод при експлуатації іншої речі або на користь іншої особи. При цьому потреби цієї особи об’єктивно не можуть бути задоволені іншим способом.

Підставами виникнення сервітуту є договір, закон, заповіт, рішення суду та давність користування.

З аналізу статей чинного Цивільного кодексу можна зробити висновок, що сервітути можуть бути земельні – ті, що встановлюються щодо земельної ділянки або інших природних ресурсів, і особисті – ті, що встановлюються в інтересах конкретної особи, а не щодо певного майна. При земельному сервітуті заміна власників обслуговуючого майна або володільців пануючого майна не впливають на долю встановленого сервітуту. Цього не можна сказати стосовно особистих сервітутів. Сервітути можуть бути встановлені по відношенню не тільки до земельних ділянок і природних ресурсів, а й до іншого нерухомого майна. Це дозволяє нам виокремити ще один вид сервітутів, який в кодексі не зазначається. Його доцільно називати міським сервітутом, оскільки цей різновид сервітутів був запроваджений в римському праві і перейшов до сучасного приватного права разом з термінологічним набуттям.

Земельний сервітут може бути встановлений договором між особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володільцем) земельної ділянки. Договір про встановлення земельного сервітуту підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно. У разі недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та про його умови спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту. Та земельна ділянка, на яку встановлено сервітут, називається обслуговуючою, а та, на користь якої встановлено, - пануючою. Причому, вказуючи у ч. 2 ст. 3 ЦК про сусідність ділянок, законодавець не говорить про їх обов’язкову суміжність. Необхідна наявність лише тієї умови, що об’єктивно неможливо одній особі використовувати свою земельну ділянку, не користуючись в певних межах природними властивостями іншої. При цьому зацікавлена у встановленні сервітуту особа повинна довести, що без використання чужого майна (обтяження його сервітутом) неможливе нормальне господарське використання її майна.

Регулювання земельних сервітутів деталізовано ще в одному кодифікованому акті – ЗК (ст. 98-102). Проте його норми суперечать нормам ЦК й потребують переосмислення та редагування.

Особисті сервітути в українському цивільному праві поділяються, як мінімум, на три різновиди:

1) узус – право користування чужим майном без одержання від нього прибутків;

2) узуфрукт – право користування чужим майном з одержанням від нього прибутків;

3) право членів сім’ї власника помешкання на користування цим помешканням. Особливістю цього сервітуту є те, що члени сім’ї не мають права власності на це помешкання, а отримують лише право ним користуватися, яке припиняється, якщо вони без поважних причин будуть відсутні в помешканні понад 1 рік.

Також сервітути можна поділити на приватні, які регулюються цивільним законодавством, та публічні, що врегульовані нормами адміністративного права. За часом, на який вони встановлюються, сервітути поділяються на строкові, визначені певним періодом часу або строком дії певних обставин, та постійні, які встановлені на невизначений термін і є безстроковими для земельних сервітутів і довічними для особистих сервітутів.

Зміст сервітуту визначається видом сервітуту, об’єктом та обсягом прав щодо користування особою чужим майном – чужою земельною ділянкою або іншим нерухомим майном і полягає у можливості проходу, проїзду через чужу земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання, меліорації тощо. Особа має право вимагати від власника (володільця) сусідньої земельної ділянки, а в разі необхідності – від власника (володільця) іншої земельної ділянки надання земельного сервітуту. Зміст сервітуту може носити позитивний і негативний характер. При позитивному характері існують можливості сервітуарія вчинювати певні дії – здійснювати прохід, проїзд, прокладання ліній зв’язку, електропередач, трубопроводів тощо. Негативний характер полягає у можливості вимагати від власника обслуговуючого майна утримуватися від певних дій – не перешкоджати проходу, проїзду, прокладанню ліній зв’язку, електропередач, трубопроводів тощо. Зміст сервітутного права буде завжди вужчим, ніж зміст права власності на визначене майно.

Перелік можливих сервітутів встановлено ч. 1 ст. 404 ЦК: право користуватися чужою земельною ділянкою або іншим нерухомим майном, що полягає у можливості проходу, проїзду через чужу земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі, зв’язку і трубопроводів, забезпечення водопостачання та меліорації тощо, та ст. 99 ЗК: право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку; право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, право проходу до природної водойми, право поїти свою худобу із природної водойми, розташованої на сусідній ділянці, право прогону худоби до природної водойми, право прогону худоби по наявному шляху, право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд тощо.

Цивільний кодекс встановлює в ч.3 ст. 403 загальне правило платності сервітутів: особа, яка користується сервітутом, зобов'язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду. Тому, якщо сервітут встановлюється на безоплатній основі, про це треба чітко зазначити в договорі, заповіті (чи іншому односторонньому правочині), адміністративному акті чи рішенні суду.

Суб’єктами сервітутів є сервітуарій – особа, яка об’єктивно не може задовольнити свої потреби лише власним майном, а потребує й певного обмеженого використання сусідньої земельної ділянки, та власник майна. Ними можуть бути фізичні і юридичні особи, держава та її органи, територіальні громади.

Об’єкт сервітуту складають не тільки нерухомі речі – земельні ділянки, природні ресурси, житло тощо, а й рухомі речі – транспортні засоби, обладнання, тварини і т.д.

ЦК в гл. 32 закріплює основні правила дії сервітутів:

- сервітут не підлягає відчуженню;

- сервітут не позбавляє власника майна, щодо якого він встановлений, права володіння, користування та розпоряджання цим майном;

- сервітут зберігає чинність у разі переходу до інших осіб права власності на майно, щодо якого він встановлений;

- збитки, завдані власникові (володільцеві) земельної ділянки або іншого нерухомого майна, особою, яка користується сервітутом, підлягають відшкодуванню на загальних підставах.

Сервітут домінує над правом власності: спочатку свої потреби за рахунок обтяженого сервітутом майна задовольняє сервітуарій, а вже потім – власник майна.

Підстави припинення сервітутів закріплені в статті ст. 406 ЦК. Вони зводяться до наступних:

1) поєднання в одній особі особи, в інтересах якої встановлений сервітут, і власника майна, обтяженого сервітутом;

2) відмови від нього особи, в інтересах якої встановлений сервітут;

3) спливу строку, на який було встановлено сервітут;

4) припинення обставини, яка була підставою для встановлення сервітуту;

5) невикористання сервітуту протягом трьох років підряд;

6) смерті особи, на користь якої було встановлено особистий сервітут;

7) за рішенням суду на вимогу власника майна за наявності обставин, які мають істотне значення. Наприклад, власник земельної ділянки має право вимагати припинення сервітуту, якщо він перешкоджає використанню цієї земельної ділянки за її цільовим призначенням;

8) в інших випадках, встановлених законом.

§5. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може виникнути і за договором найму (оренди) або в силу іншого зобов’язання. У цьому параграфі мова буде йти не про зобов’язальні (відносні) відносини користування земельною ділянкою, а про речові (абсолютні), при яких встановлюється емфітевзис – право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (ст. 407 ЦК). Суб’єкт емфітевзису користується і володіє земельною ділянкою й може розпоряджатися правом користування – продавати, дарувати, здавати в оренду або іншим шляхом відчужувати його. Але він розпоряджається саме своїм правом користування, а не земельною ділянкою, що знаходиться у власності іншої особи.

Підставами виникнення даного права є договір та отримання в спадок, отже, емфітевзис може вільно відчужуватися і передаватися у порядку спадкування.

Строк дії емфітевзису встановлюється в договорі. Якщо строк дії не встановлений, кожна із сторін може в будь-який момент відмовитися від договору, попередивши іншу сторону не менше, ніж за рік.

Суб’єктами емфітевзису є землекористувач – емфітевта і власник земельної ділянки. Ними можуть бути фізичні і юридичні особи, держава та територіальні громади.

Об’єкт емфітевзису складають земельні ділянки виключно сільськогосподарського призначення, під яким розуміють сільськогосподарське виробництво.

Емфітевзисні права за загальним правилом є оплатними. Якщо сторони встановлюють безоплатний емфітевзис, то це необхідно чітко обумовити в договорі, заповіті або іншому односторонньому правочині, адміністративному акті або рішенні суду.

Правовий статус сторін емфітевзису врегульований ст. 409-411 ЦК. Права та обов'язки власника земельної ділянки, наданої у користування для сільськогосподарських потреб, зводяться до наступних:

1) має право вимагати від землекористувача використання її за призначенням, встановленим у договорі;

2) має право на одержання плати за користування земельною ділянкою. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором;

3) зобов'язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.

Цим правам і обов’язкам кореспондують права та обов'язки землекористувача. Він:

1) має право користуватися земельною ділянкою в повному обсязі, відповідно до договору;

2) зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом;

3) зобов'язаний ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації;

4) має право на відчуження права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, якщо інше не встановлено законом. У разі продажу права користування земельною ділянкою власник цієї земельної ділянки має переважне перед іншими особами право на його придбання за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах. При цьому землекористувач зобов'язаний письмово повідомити власника земельної ділянки про продаж права користування нею. Якщо протягом одного місяця власник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане іншій особі. У разі продажу землекористувачем права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб іншій особі власник земельної ділянки має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), встановлених договором. При цьому йдеться виключно про передачу права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, а не про відчуження права власності на неї, оскільки останнє до емфітевти не переходить і він не вправі ним розпоряджатися.

Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб відповідно до ст. 412 ЦК припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливу строку, на який було надано право користування;

3) викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю.

Право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути припинене за рішенням суду, а також в інших випадках, встановлених законом.

§ 6. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій)

Призначенням даного правового інституту є забезпечення потреб осіб в будуванні житлових, промислових та інших споруд, коли вільні земельні ділянки вже розібрані, а власник певної земельної ділянки її не використовує і при цьому не бажає втрачати право власності на неї. Тоді зустрічаються два інтереси: інтерес майбутнього землекористувача звести споруду на земельній ділянці та інтерес власника в отриманні впродовж тривалого часу прибутку від свого майна, не втрачаючи на нього права власності.

Згідно зі ст. 413 ЦК власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Отже, можна зробити висновок, що суперфіцій – це довготривале, можливе для відчужування та спадкування право користуватися чужою земельною ділянкою, яка передана для будівництва. Дане право підпадає під правомочність власника розпоряджатися своїм майном вільно, на власний розсуд і в своїх інтересах. Суперфіцій може встановити будь-який власник земельної ділянки, незалежно від форми власності на неї. Таке право виникає на підставі договору або заповіту.

Суперфіціарій (землекористувач) отримує право користування чужою земельною ділянкою, а після спорудження будівель – право власності на них.

Право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може бути відчужене землекористувачем або передаватися у порядку спадкування. Також таке право може встановлюватися законом у випадках, коли держава зобов’язує власника надати право користуватися його земельною ділянкою для забудови в суспільних інтересах певній особі. Це ж стосується і рішень суду, які також є підставами суперфіцію.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк. Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею. Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача. Власник земельної ділянки має право володіти, користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем. Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.

Суб’єктами суперфіцію є суперфіціарій – користувач чужої земельної ділянки для забудови і власник цієї ділянки. Ними можуть бути фізичні і юридичні особи, держава, територіальні громади.

Правовий статус землекористувача регламентований статтею 415 ЦК, де зазначається, що:

1. Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором.

2. Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.

3. Особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).

4. Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом.

5. Землекористувач зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Право користування земельною ділянкою для забудови відповідно до ст. 416 ЦК припиняється у разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливу строку права користування;

3) відмови землекористувача від права користування;

4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

У разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) самі визначають правові наслідки такого припинення. У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування. Якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки історії та культури тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.

Оскільки національне цивільне право ще не опрацювало обмежені речові права на чуже майно, у чинному законодавстві існують певні прогалини в цій сфері. Так, не визначені наслідки припинення суперфіцію, коли земельна ділянка, зазнавши істотних змін (а це відбувається в будь-якому випадку), якісно погіршилася. Як при цьому необхідно врегульовувати спори стосовно знаходження на ній будівель і споруд – невідомо. Однак, дуже важливо, що кроки в напрямку розвитку і подальшого опрацьовування обмежених речових прав вже зроблені, що дає більші можливості суб’єктам цивільних правовідносин у здійсненні їх суб’єктивних прав і захисті майнових інтересів.