Право власності на житло

Після проголошення незалежності України і прийняття Конституції України, яка закріпила в одній зі своїх норм (ст. 47) право кожного на житло, докорінно змінився і підхід до реалізації громадянами цього права. Реалізуючи дане конституційне право, громадяни на власний вибір можуть побудувати житло, придбати його у власність або узяти в оренду. У зв’язку з цим реалізація громадянами свого права на житло перестає бути обмеженою винятково безкоштовним одержанням ними житла з державного або суспільного житлових фондів. Глава 28 ЦК яка вміщує в собі правові норми регулюючі відносини стосовно права власності на житло за своєю суттю є новелою в Цивільному кодексі.

Перш ніж безпосередньо приступити до розгляду здійснення фізичними особами права власності на житло необхідно визначитися з самим визначенням „житло”.

Так, згідно ст. 379 ЦК житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них. Слід зазначити, що ця стаття, в загалі, не дає загального визначення житла, а вказує лише окремі його види, як то житловий будинок, квартира та інше. Також, згідно зі ст. 6 проекту Житлового кодексу України від 7 липня 2005 року, об’єктами права власності на житло є житлові будинки, квартири, частини житлових будинків чи квартир, інші приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них. Не вважаються житлом окремі приміщення виробничого призначення, вагончики, підвали, сараї, гаражі, пересувні контейнери тощо. Також до житла не можуть бути віднесені приміщення, які призначені для тимчасового перебування людей (готелі, лікарні та ін.)1.

За своєю правовою природою житло – це нерухомість, яка повинна використовуватися за своїм цільовим призначенням.

До основних різновидів житла відноситься житловий будинок, садиба, квартира.

Стаття 380 ЦК визначає, що житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання.

Для житлових будинків характерною є наявність сукупності певних ознак. По-перше, це придатність для постійного проживання в них громадян, що повинно підтверджуватися відповідністю житлових будинків санітарно-гігієнічним, архітектурно-будівельним, технічним, протипожежним та іншим нормам і стандартам. По-друге, житловий будинок повинен бути прийнятий в експлуатацію державною приймальною комісією, відносно його відповідності вищевказаним нормам і стандартам. І останнє, це обов’язкова реєстрація будинку в органах місцевої державної адміністрації або в органах місцевого самоврядування, саме як житлового, про введення в експлуатацію якого має бути виданий розпорядчий акт.

Слід зазначити, що будинок набуває статусу житлового за наявності наступних умов: 1) відповідно до вимог щодо цільового використання землі, житловий будинок може бути побудований тільки на земельній ділянці, що призначена для будівництва та обслуговування житлового будинку (ст. 40 Земельного кодексу України від 25.10.2001 р. з наступними змінами та доповненнями); 2) будівництво має здійснюватися тільки відповідно до проекту, що належне погоджений та затверджений із додержанням будівельних норм та правил; 3) на житловий будинок видається свідоцтво про право власності, а право власності підлягає державній реєстрації.

Садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями (ч.1 ст.381 ЦК). Виходячи з цього визначення, садиба являє собою складний майновий комплекс який включає певну низку складових елементів, які умовно можливо розподілити за своїм значенням. Перш за все, це, безпосередньо, земельна ділянка з розташованим на ній житловим будинком і далі можна визначити господарсько-побутові будівлі, наземні і підземні комунікації, багаторічні насадження.

Необхідно зауважити, що термін „садиба” був включений до Цкодексу України вперше. Взагалі визначення садиби не давалося раніше ні Цивільним кодексом колишньої УРСР ані цивільним законодавством взагалі[188]. В законодавстві того часу та судовій практиці застосовувався термін „будинковолодіння”, який передбачав у собі сукупність належних громадянину на праві особистої власності житлового будинку, підсобних господарських споруд (гаражу, сараю, теплиці тощо), що розташовані на визначеній земельній ділянці, яка надана для індивідуального житлового будівництва в межах діючих норм в залежності від розміру житлового будинку та місцевих умов[189].

Вважається, що у разі відчуження житлового будинку відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом.

Як передбачено ст. 382 ЦК України квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживанні. Право власності на квартиру може виникнути на підставі низки юридичних фактів, а саме: цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, дарування, міни тощо); одностороннього правочину (отримання квартири у спадщину); приватизації квартири яка знаходиться в державному житловому фонді; викупу квартири членом житлово-будівельного (житлового) кооперативу (ч.3 ст.384 ЦК України).

Квартира може бути окремою, тобто складатись із однієї чи декількох житлових кімнат і підсобних приміщень коридору, кухні, комори тощо, а також, так званою „комунальною”, яка складається з двох або більше ізольованих житлових приміщень, що мають спільний коридор, кухню, ванну кімнату тощо, які призначені для спільного користування осіб, котрі проживають в окремому ізольованому приміщенні (в кожній квартирі). В цьому випадку ізольованими будуть тільки житлові приміщення, в кожне з яких можна зайти безпосередньо із приміщень загального користування, а не через одне із таких приміщень.

Власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім’ї, інших осіб (ч.1 ст.383 ЦК України), а також може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, - за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав інших власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку (ч.2 ст.383 ЦК України). Також, власник у відношенні свого житла може здійснювати будь-які дії, передбачені діючим законодавством України, стосовно володіння, користування та розпорядження своїм нерухомим майном. Чинність зазначеної статті поширюється тільки на житлові будинки та квартири, об’єкти права власності, що входять до складу садиби не підпадають під дію цієї статті.

Власник не має права використовувати його для промислового виробництва.

Отримання житла для проживання в будинках ЖБК є одним із способів реалізації конституційного права на житло.

Житлово-будівельний кооператив – це юридична особа, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об’єдналися на основі членства з метою задоволення житлових потреб шляхом будівництва або реконструкції житлового будинку (будинків). Рішення про створення житлово-будівельного кооперативу приймається його установчими зборами. Умови прийняття громадян до членів житлово-будівельного кооперативу визначаються статутом кооперативу (ст. 30 проекту Житлового кодексу України від 7 липня 2005 року).

Громадяни мають право вступити до житлово-будівельного кооперативу і одержати в ньому квартиру. Вступ до житлово-будівельного кооперативу здійснюється на підставі заяви. Особа, яка подала заяву про вступ до житлово-будівельного кооперативу, вносить вступний внесок і пай у порядку та розмірах, визначених статутом кооперативу (ст. 29 проекту Житлового кодексу України від 7 липня 2005 року).

Будинок споруджений або придбаний житлово-будівельним (житловим) кооперативом, є його власністю.

Член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право володіння і користування, а за згодою кооперативу – і розпорядження квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її.

У разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником. Згідно з Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу від 30.04.85 р. член кооперативу зобов’язаний внести пайовий внесок. При умові, коли член житлового, житлово-будівельного кооперативу повністю внесе свій пайовий внесок за квартиру, він набуває права власності на це майно. Громадянин, став власником цього майна, має право розпоряджатися ним на свій розсуд: продавати, обмінювати, здавати в оренду, укладати інші угоди, не заборонені законом (ч.1,3 ст.15 ЗУ „Про власність” від 7.02.1991 р.).

Не аби яким є питання взаємовідносин власників квартир при експлуатації житлового будинку (квартири). Власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного житлового будинку, користування квартирами та спільним майном житлового будинку можуть створювати об’єднання власників квартир (житла). Таке об’єднання може бути створено також власниками житлових будинків.

Об’єднання власників квартир, жилих будинків є юридичною особою, яка діє відповідно до статуту та закону (ст. 385 ЦК).

Власникам квартир у багатоквартирному жилому будинку належить на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання за межами або в самій квартирі, яке обслуговує більш ніж одну квартиру, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежилих приміщень, які розташовані в цьому будинку (ст. 382 ЦК).

Існування чи не існування об’єднання власників квартир, жилих будинків не змінює прав приватної власності осіб на певні квартири і їх права спільної сумісної власності на приміщення загального користування тощо.