Право власності на землю (земельну ділянку)

В ст.13 Конституції встановлено, що земля є об`єктом права власності українського народу. Ст.14 Конституції вказує на те, що право власності на землю гарантується, переходить у власність та реалізується громадянами, юридичними особами, та державою виключно згідно з законом.

Для цивільного права має значення земельна ділянка, як об`єкт права власності або права користування. Згідно до ст. 181 ЦК земельна ділянка розглядається як нерухоме майно, тобто це об`єкт, який не можливо перемістити у просторі без пошкодженнь. Таким чином, земельна ділянка наділена такими унікальними властивостями, як непереміщуваність, незнищуваність та нестворюванність. Земельна ділянка в силу таких властивостей може надавати об`єктам нерухомості постійну адресність.

Також має місце зв`язок цивільного та земельного права, який виявляється в переплітанні земельних та майнових відносин, обумовлено зв`язком права на земельну ділянку з правом на споруди, насадження, які знаходяться на земельній ділянці та забудови; в визначенні суб`єктів права власності на землю; в сервітутних правах, в судовому захисті земельних прав, в регулюванні договірних відносин з приводу земельних ділянок та інші. Тому законодавством визначено поняття земельноі ділянки як частини земноі поверхні з визначеними межами, визначеним місцезнаходженням, з встановленими щодо неї правами (ст. 79 ЗК)

Враховуючи всі функції землі, законодавство розподіляє її на категорії та встановлює правовий режим для кожної категорії земель. Встановлення категорії дає можливість визначити порядок використання та охорони тієї чи іншої категорії земель, тобто визначити особливість змісту права власності на ту чи іншу категорію земель, можливість їх використання, особливості управління використанням та охороною земель.

Здійснюючи своє право власності, власник земельної ділянки повинен використовувати її за цільовим призначенням. Землі України по загальному цільовому призначенню поділяються на:

- землі сільськогосподарського призначення;

- землі житлової та громадської забудови;

- землі природно-заповідного та іншого природоохоронного значення;

- землі оздоровчого призначення;

- землі реакційного призначення;

- землі лісного фонду;

- землі водного фонду;

- землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони, та іншого призначення;

- землі історико-культурного призначення.

Виділення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування. Згідно їх повноваженнь.

Таким чином, земельна ділянка як об`єкт цивільного права має певну специфіку регулювання. По-перше, це грунтовий покрив, який є важливим для поділу земельних ділянок на категорії. До нього іноді можуть бути віднесені інші об`єкти природи, що розташовані на земельній ділянці: ліс, водні об`єкти та інші (п.3 ст.373 ЦК).В деяких випадках право приватної власності розповсюджується не тільки на землю, а і на грунтову поверхню, а також ліси, рослинні насадження, водні ресурси в межах земельної ділянки. (п.2. ст.79 ЗК).

Тому об`єктом права власності виступає не земля в абстрактному розумінні, а земельна ділянка, відмежована від інших ділянок, яка має вказівки на конкретний розмір та місцезнаходження.

Стаття 374 ЦК передбачає, що суб`єктами права власності на землю є громадяни, юридичні особи, держава, територіальні громади. Також ст. 80 3К України передбачає, що суб`єктами права власності на землю є: громадяни та юридичні особи – на землі приватної власності; териториальні громади які реалізують це право через органи місцевого самоврядування, – на землі комунальної власності, держава, яка реалізує це право через органи державної влади – на землі державної власності.

В приватну власність земельна ділянка набувається на підставі: договору купівлі – продажу, дарування, міни, та іншими цивільно – правовими договорами; безоплатної передачі земель комунальної та державної власності; приватизації земельних ділянок, якими раніше користувались; передача за спадком; а також виділ в натурі (на місцевості) належної ім земельної частки (паю) (ст. 81 ЗК).

Юридичні особи можуть набувати права власності на землю, у випадках перебачених ст. 82 ЗК. Юридичні особи, засновані громадянами України або недержавними юридичними особами України, діяльність яких регулюється нормами приватного права, можуть придбати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у випадках: придбання за договором купівлі – продажу, дарування міни та іншими цивільно – правовими договорами; внесенням земельних ділянок їх засновниками до статутних документів; прийняття спадщини; виникнення з інших підстав, встановлених законом.

Щодо комунальної власності, то у власності територіальних громад знаходяться всі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об^,єкти комунальної власності

Згідно до ст. 83 ЗК підставами для набуття права комунальної власності є: передача їм земель державної власності; примусового відчудження земельних ділянок у власників для суспільних потреб та за суспільною необхідністю; прийняття спадку, набуття по договору купівлі – продажу, дарування, міни, тощо. Ст. 84 ЗК передбачає, що в державній власності знаходяться всі землі України, крім земель приватної і комунальної власності. Держава набуває права власності на землю у разі: відчуження земельних ділянок у власників за суспільною необхідністю та за суспільних потреб; набуття за договорами купівлі – продажу, дарування, міни, та іншими: прийняття спадщини; передачі територіальними громадами земель комунальної власності державі; конфіскації земельної ділянки. Право державної власності набувається та реалізується державою в особі своїх владних органів: Кабінета Міністрів України, Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольскої міських, районих державних адміністрацій згідно до закону.

Щодо набуття права власності іноземними громодянами, особами без громадянства та іноземними юридичними особами, існують певні обмеження в залежності від категорії земель.

Іноземні громадяни та особи без громадянства набувають право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані oб`єкти нерухомості, які належать ім на праві приватної власності. Підставами для виникнення права приватної власності є набуття його за договорами купівлі-продажу, дарування, міни та іншими цивільно-правовими договорами; викуп земельних ділянок, на яких знаходяться належні їм на праві приватной власності об’єкти нерухомості, а також спадщина. Якщо за спадком до іноземних громадян переходять землі сільськогосподарського призначення,вони повинні бути відчудженні протягом одного року.

Іноземні юридичні особи можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у межах населених пунктів у разі придбання обьектів нерухомого майна та для побудови об’єктів, пов’язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні, а також за межами населених пунктів у випадках придбання об’єктів нерухомості. Сільськогосподарські землі, також, повинні бути відсуджені протягом одного року при їх отриманні за спадком.

Іноземні держави лиш можуть отримувати земельні ділянки для будівництва та розміщення споруд дипломатичних представництв та інших організацій згідно до міжнародних договорів, тому їх право власності на земельну ділянку носить досить обмежений характер.

Таким чином, можна зробити висновок, що коло суб’єктів, які можуть бути власниками земельних ділянок обмежується. Обмежуються певною мірою суб’єктивні права власника земельної ділянки.

Під змістом право власності згідно до ст. 317 ЦК розуміються правомочності власника щодо володіння, користування та роспорядження своїм майном. Під правом володіння земельною ділянкою розуміється заснована на законі можливість у межах, встановлених законом, фактичного утримання земельної ділянки, яка належить суб’єкту, при умові що власник ставиться до земельної ділянки як до «своєї», а всі інші суб’єкти- як до «чужої». В цьому і проявляється абсолютне право власника. Право володіння може належати не тільки власнику, а й особам, яким власник передав свою земельну ділянку на підставі договору: застава, оренда, тощо.

Право користування земельною ділянкою це вилучення її корисних властивостей в межах цільового призначення земельної ділянки. Це може бути використання земельної ділянки для особистих потреб (забудови); для заняття підприємницькою діяльністю (фермерське господарство, приватне підприємство, тощо). Здійснюючи своє право, власник земельної ділянки використовує її за власним розсудом, але обов’язково повинен враховувати її цільове призначення. Цільове призначення земель- це встановлений законодавством порядок, умови, межі використання земель згідно з їх категоріями, які мають свій особливий правовий режим. Зміна цільового призначення можлива тільки в установленому порядку уповноваженими на це органами, а саме: органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про передачу земель у власність чи у користування, вилучення земель, а також затверджують проекти землеустрою, або приймають рішення про створення об`єктів природоохоронного та історичного призначення. Ні власник, ні орендар земельної ділянки не в праві за власним розсудом змінити її цільове призначення.

Під правом розпорядження розуміється самостійна юридична можливість власника визначити фактичну та юридичну долю земельної ділянки. Згідно до ст. 90 ЗК власники земельних ділянок мають право: продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в заставу, оренду, за спадком, самостійно володіти та хозяйнувати на землі; власності на плоди, отримані із земельної ділянки, використовувати на земельній ділянці загальнодоступні корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об’єкти, а також інші корисні властивості земельної ділянки; на відшкодування збитків у випадках, встановлених законом; будувати житлові будинки, виробничі та інші будівлі та споруди. Із змісту цієї статті можна зробити висновок, що перелік прав власності щодо земельної ділянки носить вичерпний характер.

Разом з правомочностями власника чинне законодавство передбачає і його обов’язки щодо користування і розпорядження земельною ділянкою. Згідно до ч. 2 ст. 91 ЗК власники земельних ділянок зобов’язані: забезпечувати використання за цільовим призначенням, дотримуватись вимог законодавства про охорону природнього середовища; своєчасно сплачувати земельний податок; не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; підвищувати родючість грунту та зберігати інші корисні властивості землі; своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування відомості про стан та використання земель та інших природних ресурсів в порядку, встановленому законом; дотримуватись правил добросусідства та обмеження, які пов’язані з встановленням земельного сервітуту; законом також можуть бути встановлені інші обов’язки власників земельних ділянок.

Таким чином, оскільки земельна ділянка є специфічним об’єктом права власності, то на власника окрім правомочностей щодо володіння користуватися та розпорядження покладений перелік обов’язків, які омежують його право.

На загальних підставах право власності на земельну ділянку припиняється: при добровільній відмові власника; у зв`язку із смертю власника при відсутності правонаступників; при відчуженні власником земельної ділянки.

Окрім загальних підстав припинення права власності у ст.378 ЦК передбачені випадки примусового припинення права власності на земельну ділянку. У ст. 143 ЗК передбачено, що примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється в судовому порядку у випадках: використання земельної ділянки не по цільовому призначенню; не усунення порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними та хімічними речовинами, забруднення земель бактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливими організмами, засмічення земель забороненими рослинами, пошкодження та знищення родючого шару грунту, об`єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, порушення встановленого режиму використання охоронюваних земель, а також використання земель способами, які спричиняють шкоду здоров`ю населення) в строки, встановленими вказівками спеціально уповноважених органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів; конфіскації земельної ділянки; викупу (вилучення) земельної ділянки у разі суспільної необхідності та для суспільних потреб; примусового звернення стягнення на земельну ділянку по зобов`язанням власника цієї ділянки; невідчуження земельної ділянки іноземними громадянами та особами без громадянства у встановлений законодавством строк.