 |
Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | |
Государственная регистрация аренды
|
|
8.2.1. Договоры аренды недвижимого имущества, подлежащие государственной регистрации
Обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Подлежат государственной регистрации следующие договоры:
· договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 26 ЗК);
· договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК, ст. 32 ЛК);
· договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК);
· договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК).
Также государственной регистрации подлежат еще два вида арендных сделок:
· соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды (договоры перенайма) (ст. ст. 389, 391, 615 ГК);
· соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).
Заключенные до вступления в действие Закона о регистрации (31.01.1998 г.) договоры аренды являются действительными и не подлежат обязательной государственной регистрации в регистрационной службе.
Государственная регистрация аренды проводится в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 г. N 135 (далее – Инструкция о регистрации аренды).
8.2.2. Объекты аренды
Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи. Исходя из этой нормы, в аренду могут быть переданы нежилые помещения, части земельных участков, части зданий, сооружений и нежилых помещений, жилые дома, квартиры и их части, садовые дома, гаражи и другие строения. Объектом аренды может быть предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (ст. ст. 132, 656 ГК).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п. 3 ст. 607 ГК).
В соответствии со ст. 36 ЗК, если на неделимом земельном участке находится здание, принадлежащее нескольким лицам на праве общей собственности, либо помещения в здании принадлежат разным лицам, они могут совместно заключить договор аренды участка со множественностью лиц на стороне арендатора с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании.
Не может быть объектом аренды земельная доля (равно как и иная доля в праве общей собственности).
Законом установлена необходимость представления на регистрацию планов объектов аренды:
· К договору аренды земельного участка или его части прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, передаваемой в аренду.
· К договору аренды здания, сооружения, помещения или части помещений в них должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.
Жилые помещения могут быть объектом аренды только юридических лиц, при этом юридическое лицо может использовать жилое помещение исключительно для проживания граждан. С введением в действие 01.03.1996 г. части второй ГК жилые помещения могут быть предоставлены гражданам для проживания в них на основании договоров найма, но не аренды.
8.2.3. Обязательность государственной регистрации прав арендодателя
П. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о регистрации устанавливают требование предварительной регистрации вещного права арендодателя на передаваемое в аренду имущество, в том числе и возникшего до вступления Закона в действие. Согласно ст. 608 ГК право передачи в аренду имущества принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также управомоченные законом или собственником лица. Таким образом, до государственной регистрации договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано право собственности, либо право хозяйственного ведения, либо право оперативного управления арендодателя на передаваемую в аренду недвижимость.
Из правила обязательной первичной регистрации есть исключение, установленное земельным законодательством. Согласно п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК государственная регистрация права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для осуществления распоряжения ими не требуется.
8.2.4. Регистрация договора аренды
Регистрация договоров аренды осуществляется по заявлению любой из сторон договора - арендодателя или арендатора. Если аренда зарегистрирована по заявлению арендатора, то в соответствии с п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав орган по регистрации обязан известить арендодателя о зарегистрированном обременении в течение 5 рабочих дней.
Государственная регистрация аренды проводится посредством регистрации договора аренды (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации). Запись о сделке вносится в подраздел III-4, одновременно в специально предназначенную часть III-1 вносится запись об аренде, поскольку аренда обременяет вещное право арендодателя. Произведенная государственная регистрация сделки удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре.
Обязательственное право аренды возникает у арендатора на основании заключенного надлежащим образом договора аренды. Одно регистрационное действие - государственная регистрация договора аренды имеет три неразрывно связанных правовых последствия:
1. договор считается заключенным;
2. арендатор приобретает право аренды;
3. вещное право арендодателя обременяется.
Если предметом договора аренды являются несколько объектов недвижимости, например, несколько зданий или здание с земельным участком, то запись о сделке вносится в любой из разделов ЕГРП, сформированных для арендуемых объектов, а записи об аренде под тем же регистрационным номером вносятся во все разделы ЕГРП, сформированные для арендуемых объектов. При этом уплачивается пошлина за регистрацию одного договора (сделки) независимо от числа передаваемых в аренду объектов недвижимости.
Если в аренду передается не весь объект недвижимости, а его определенная часть или находящиеся в здании нежилые помещения, то в записи об аренде (подразделе III-1) они указываются в графе "Описание предмета аренды". Лист с записью об аренде нежилого помещения или части здания помещается в раздел ЕГРП, сформированный для целого здания. Таким образом, право на целое здание обременяется арендой определенных помещений. Если право на здание зарегистрировано в ЕГРП, то дополнительной регистрации права арендодателя на арендуемое помещение не требуется.
8.2.5. Регистрация соглашений об изменении договоров аренды
Соглашение об изменении и дополнении договора аренды - сделка, изменяющая отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор. Однако госрегистрация не является элементом формы договора, специального требования об обязательной госрегистрации соглашений о внесении изменений в подлежащий госрегистрации договор ГК не содержит. Поскольку вопрос о необходимости такой регистрации в ГК не урегулирован, представляется, что логика рассуждений может быть следующей.
Обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора. Поскольку договор аренды, подлежащий госрегистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации, то и соглашение о внесении изменений считается вступившим в силу с момента госрегистрации его как сделки. Кроме того, дополнительное соглашение - правоустанавливающий документ и определяет права на недвижимость, являющуюся объектом подлежащей государственной регистрации сделки. Стороны часто указывают на то, что дополнительное соглашение - неотъемлемая часть заключенного ранее договора. При оформлении такого соглашения вступает в силу требование п. 2 ст. 4 Закона о регистрации, согласно которому обязательной государственной регистрации подлежат права (и сделки) на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие указанного Закона.
Если оформляется соглашение об изменении действующего договора аренды, заключенного до введения в действие Закона о регистрации, то также в силу п. 2 ст. 4 Закона данное соглашение (сделка) должно быть зарегистрировано в ЕГРП.
В соответствии с п. 19 Инструкции о регистрации аренды соглашение о внесении изменений в договор аренды регистрируется как сделка. Если соглашением изменяются срок и предмет аренды, то в ЕГРП должны быть также внесены изменения.
8.2.6. Государственная регистрация прекращения аренды
В случае прекращения арендных отношений необходима государственная регистрация прекращения аренды. В ЕГРП запись об аренде и запись о сделке погашаются записями о прекращении ограничения (обременения).
Прекращение аренды должно осуществляться регистратором в соответствии с общими положениями ГК о прекращении обязательств, а также со специальными нормами о договорах аренды. Досрочное расторжение договоров аренды по требованию одной стороны допускается в судебном порядке (ст. ст. 619, 620 ГК). При отсутствии возражений обе стороны оформляют досрочное прекращение арендных отношений соглашением о расторжении договора. Следовательно, регистрационные записи об аренде и сделке могут быть погашены на основании судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора аренды, а также на основании вступившего в законную силу судебного решения о признании договора аренды недействительным. Причем соглашение о расторжении договора аренды также регистрируется как сделка.
При регистрации договоров аренды в регистрационной записи об аренде указывается срок аренды. Но истечение указанного срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи. После истечения срока аренда может быть прекращена по заявлению одной из сторон.
Аренда также должна быть прекращена в случае выкупа арендованного имущества после государственной регистрации перехода права к арендатору. В данном случае арендное обязательство прекращается совпадением кредитора и должника в одном лице (ст. 413 ГК), поэтому аренда прекращается без заявления сторон.
Регистрационные записи о субаренде погашаются в том же порядке, что и записи об аренде. Особенность субаренды - прекращение договора при досрочном прекращении договора аренды (ст. 618 ГК). Поэтому дополнительное основание погашения записи о субаренде - прекращение договора аренды имущества, переданного арендатором в субаренду. При погашении регистрационной записи об аренде в ЕГРП также вносятся записи о прекращении субаренды по тем же основаниям.
Дата публикования: 2014-11-03; Прочитано: 549 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!
