Студопедия.Орг Главная | Случайная страница | Контакты | Мы поможем в написании вашей работы!  
 

Государственная регистрация ипотеки недвижимого имущества



8.3.1. Залог как способ обеспечения исполнения обязательств

Сущность залога заключается в предоставлении кредитору права на приоритетное удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества должника. Залог недвижимого имущества регулируется Законом об ипотеке, содержащим нормы материального и процессуального права.

Материальные нормы Закона об ипотеке определяют:

· основания возникновения ипотеки;

· перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки,

· объем прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя,

· требования к договору об ипотеке,

· порядок выдачи закладной и условия нахождения ее в гражданско-правовом обороте,

· порядок обращения взыскания на заложенное имущество и его реализацию;

· особенности ипотеки отдельных видов недвижимости (земельных участков, жилых помещений, предприятий как имущественных комплексов).

Процессуальные нормы Закона об ипотеке определяют:

· порядок государственной регистрации ипотеки;

· документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки и требования к ним;

· порядок погашения записи об ипотеке;

· особенности государственной регистрации ипотеки в силу закона;

· основания для отложения и отказа в регистрации ипотеки;

· действия с закладными;

· порядок государственной регистрации при уступке прав по договору об ипотеке и прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой.

В силу п. 5 ст. 29 Закона о регистрации нормы Закона об ипотеке, регулирующие вопросы регистрации ипотеки, имеют приоритет над нормами Закона о регистрации, поскольку Закон об ипотеке является специальным законом.

В зависимости от оснований возникновения различают ипотеку в силу договораи ипотеку в силу закона. Согласно ст. 334 ГК, п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке залог возникает:

· на основании договора об ипотеке, заключенного между залогодателем и залогодержателем;

· на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в Законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Ипотека в силу договора. По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом (ст. 1 Закона об ипотеке). Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или третье лицо, не участвующее в этом обязательстве.

Право залога состоит в праве кредитора - залогодержателя требовать при невыполнении должником - залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, продажи заложенного имущества с торгов и первоочередного получения удовлетворения из выручки, полученной в результате продажи имущества.

Договор об ипотеке является не самостоятельным, а акцессорным (дополнительным) обязательством и заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 2 Закона об ипотеке).

В соответствии со ст. 3, 4 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату (если иное не установлено договором):

· основной суммы долга по обеспечиваемому ипотекой обязательству (полностью либо в части, предусмотренной договором), в объеме, который они имеют к моменту их удовлетворения;

· причитающихся кредитору (займодавцу) процентов за пользование кредитом (займом);

· убытков и/или неустойки (штрафа, пени), причиненных просрочкой исполнения основного обязательства,

· процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных основным обязательством или федеральным законом,

· расходов залогодержателя на охрану и содержание заложенного имущества (налоги, сборы, коммунальные платежи),

· судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество.

8.3.2. Ограничение прав и обременение недвижимого имущества ипотекой

Ограничение прав. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, и вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Однако права залогодателя по распоряжению имуществом, заложенным по договору об ипотеке, существенно ограничены, поскольку без согласия залогодержателя залогодатель не может совершать сделки по распоряжению предметом залога (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке). Договором об ипотеке может быть запрещено залогодателю совершать сделки, направленные на отчуждение предмета залога. Исключение из этого правила составляет завещание имущества.

Договором об ипотеке могут быть ограничены права залогодателя по передаче предмета ипотеки в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника иному залогодержателю (последующая ипотека). Последующая ипотека имущества допускается только в том случае, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества.

По общему правилу залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в пользование при условии, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства (ст. 40 Закона об ипотеке). Однако договором об ипотеке может быть установлена необходимость такого согласия. Предоставить заложенное имущество в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, залогодатель может только лишь с согласия залогодержателя.

Обременение имущества ипотекой. Основным признаком обременения недвижимости является «право следования»: в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя по любому основанию право залога сохраняет силу (ст. 353 ГК РФ). Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, осуществлено отчуждение имущества с согласия залогодержателя или без его согласия.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору ипотеки, возникает с момента заключения этого договора (ст. 11 Закона об ипотеке). Права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП (если иное не установлено федеральным законом) и отдельной регистрации не подлежат. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

Таким образом, ограничительный характер ипотеки заключается в запрещении отчуждения или в особых правилах распоряжения заложенным имуществом, а обременительный характер - в переходе обязанностей залогодателя к любому лицу, приобретшему в собственность заложенную недвижимость.

8.3.3. Предмет договора об ипотеке

Право передавать имущество в залог. Ипотека может быть установлена только на недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества (п. п. 1, 3 ст. 6 Закона об ипотеке).

Предметом договора об ипотеке может быть недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав, в том числе (ст. 5 Закона об ипотеке):

· земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 63 Закона);

· предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое для предпринимательской деятельности;

· жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

· дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

· объекты незавершенного строительства;

· право аренды недвижимого имущества;

· доля в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, которое в силу положений Закона об ипотеке может быть предметом залога (п. 2 ст. 7 Закона об ипотеке), кроме доли в праве общей собственности на земельный участок (п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке).

Здания, строения, сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды земельного участка или соответствующей его части (ст. 69 Закона об ипотеке).

Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или Законом об ипотеке (п. 6 ст. 6 Закона об ипотеке). Если предметом ипотеки является земельный участок, право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружение залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное (п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке). При ипотеке объекта незавершенного строительства предметом ипотеки является здание (сооружение), возведенное в результате строительства.

Не может быть предметом ипотеки следующее недвижимое имущество:

· изъятое из оборота;

· на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;

· в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке);

· индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке);

· земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

· часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (п. 2 ст. 63 Закона об ипотеке).

8.3.4. Требования к договору об ипотеке

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке (ст. 8 Закона об ипотеке). Договор об ипотеке заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке). Требование об обязательном нотариальном удостоверении договора ипотеки отменены с момента вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (01.01.2005 г.).

По своему содержанию договор об ипотеке должен отвечать требованиям положений ст. 9 Закона об ипотеке, при отсутствии в договоре каких-либо данных, указанных в этой статье, договор не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

1. Стороны договора, в том числе данные о залогодержателе (ст. 29 Закона о регистрации).

2. Предмет ипотеки - объект недвижимости с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим органом, осуществляющим кадастровый учет (ст. 67 Закона об ипотеке).

В случае залога права аренды арендованное имущество должно быть определено в договоре так же, как если бы оно само явилось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

3. Право залогодателя на предмет ипотеки и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию, зарегистрировавшего право залогодателя в ЕГРП.

4. Оценка предмета ипотеки, которая определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении.

5. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда обязательство, обеспечиваемое ипотекой, основано на каком-либо договоре, в договоре об ипотеке должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

6. Указание на выдачу закладной. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору ипотеки могут быть удостоверены закладной (ст. 13 Закона об ипотеке). Составление и выдача закладной не допускается, и условия о закладной в договоре ипотеки являются недействительными в случаях, установленных п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке.

7. Указание всех существующих прав третьих лиц на предмет ипотеки (аренда, ипотека, сервитут, пожизненное пользование) (ст. 12 Закона об ипотеке).

8.3.5. Особенности ипотеки жилых помещений

В соответствии с особым правовым режимом жилья главой XIII Закона об ипотеке определены следующие особенности ипотеки жилых помещений:

1. Не допускается ипотека жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

2. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме также заложенной считается соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество дома и земельный участок (ст. 290 ГК, ст. 75 Закона об ипотеке).

3. Ипотека жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетним, ограниченно дееспособным и недееспособным лицам, осуществляется с согласия органов опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке, ст. ст. 37, 38 ГК).

4. Ипотека жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом не затрагиваются права или охраняемые интересы этих лиц, допускается с согласия органов опеки и попечительства (ст. 77 Закона об ипотеке).

5. Приобретение или строительство жилья за счет кредита банка или иной кредитной организации влечет возникновение ипотеки в силу закона (ст. 77 Закона об ипотеке).

6. Особый порядок обращения взыскания:

· заложенное жилье продается с торгов (в форме открытого аукциона или конкурса);

· отчуждение заложенного жилого помещения является основанием прекращения права пользования залогодателя и любых иных лиц, проживающих в этом жилом помещении;

· права пользования жилым помещением сохраняют наниматели и арендаторы, заключившие договор найма или аренды до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя.

8.3.6. Особенности ипотеки земельных участков

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, которые не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке). Главой XI Закона об ипотеке установлены следующие особенности ипотеки земельных участков:

1. Залог права аренды земельного участка возможен только в пределах срока договора аренды и при согласии собственника земельного участка (п. 1.1. ст. 62 Закона об ипотеке). Данная норма не применяется в случае залога по одному договору об ипотеке одновременно здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено.

2. Доля в праве на земельный участок, находящийся в общей долевой или совместной собственности, не может быть предметом ипотеки. Ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре (п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке). Эта норма применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки является нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок.

3. Не допускается залог земельных участков:

· находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе находящихся на праве ПНВ и ПБП;

· части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

4. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на нем здание или сооружение, если договором об ипотеке не установлено иное (п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке).

5. Ипотека земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения допускается только с одновременной ипотекой находящихся или строящихся на этом земельном участке зданий, строений, сооружений (п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке).

6. Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или целевого займа, предоставленного юридическим лицом, или право аренды земельного участка считается находящимся в залоге с момента регистрации права заемщика (ст. 64.1 Закона об ипотеке).

7. Земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или целевого займа, предоставленного на строительство здания, построено или строится здание, либо право аренды земельного участка считаются находящимися в залоге с момента регистрации права собственности заемщика на здание либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав уведомления залогодателя и залогодержателя, к которому приложен кредитный договор (ст. 64.2. Закона об ипотеке).

8. Земельный участок, принадлежащий застройщику, или право аренды земельного участка считаются находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента регистрации договора участия в долевом строительстве (ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).

9. Особенности реализации заложенных земельных участков:

· на земельный участок, приобретенный при продаже с публичных торгов или по конкурсу, распространяется требование о разрешенном использовании;

· публичные торги осуществляются с ограничением по кругу участников, т.е. с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать земельные участки;

· обращение взыскания и реализация земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения допускается только после истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ, т.е. после 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспеченного ипотекой обязательства, если договором не установлена иная дата.

8.3.7. Государственная регистрация договора об ипотеке

В соответствии с пунктом 1 ст. 29 Закона о регистрации государственная регистрация ипотеки проводится после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

Государственная регистрация договора об ипотеке имеет следующие правовые последствия. С момента регистрации договора об ипотеке и внесения в ЕГРП записи об ипотеке:

1. договор об ипотеке вступает в силу;

2. возникает ипотека как обременение имущества, заложенного по договору;

3. залогодержатель приобретает право залога, за исключением случаев, когда обязательство, обеспеченное ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке;

4. права собственника имущества (залогодателя) по распоряжению объектом недвижимости ограничены.

Приказом Минюста РФ от 15.06.2006 г. №213 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества (далее - Инструкция о регистрации ипотеки).

Документы, представляемые для государственной регистрации договора об ипотеке. На государственную регистрацию представляются:

1) при простой письменной форме договора об ипотеке - совместное заявление залогодателя и залогодержателя; при нотариальной форме договора об ипотеке - заявление залогодателя или залогодержателя;

2) документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию ипотеки, который должен быть возвращен заявителю;

3) подлинники или нотариально удостоверенные и копии учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями либо выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);

4) документы, подтверждающие полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица (руководителя или доверенность иного представителя юридического лица);

5) план и описание закладываемого объекта недвижимости, удостоверенные организацией (органом) по учету объектов недвижимости;

6) подлинники договора об ипотеке (в количестве, равном числу сторон сделки и один экземпляр для хранения в органе по государственной регистрации);

7) документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

8) закладная, если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной;

9) документы, названные в закладной в качестве приложения (кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивается ипотекой).

В предусмотренных законом случаях на регистрацию ипотеки представляются и иные документы.

Порядок внесения записей о регистрации договора об ипотеке:

1) Регистрация договора об ипотеке осуществляется путем внесения записи о сделке в подраздел III-4. Если предметом договора об ипотеке является несколько объектов недвижимости, например здание и земельный участок, то запись о сделке вносится в любой из разделов ЕГРП, сформированных для закладываемых объектов.

2) После внесения записи о сделке под тем же номером регистрации в подраздел III-2 вносятся записи об ипотеке. Если предметом договора об ипотеке является несколько объектов недвижимости, то запись об ипотеке вносится в подразделы III-2 всех разделов ЕГРП, сформированных для закладываемых объектов.

Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

Регистрационные записи о договоре и об ипотеке вносятся одновременно. Регистрация ипотеки, возникшей в силу договора, не является самостоятельным регистрационным действием. Взимается только государственная пошлина за регистрацию сделки, без дополнительной пошлины за регистрацию ипотеки (ст. 24 Закона об ипотеке). Право залога на заложенное имущество не подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке).

3) Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в графе «Особые отметки регистратора» всех подразделов III-2 и III-4, в которые внесены записи об ипотеке, делается отметка о выдаче закладной и указывается дата ее выдачи первоначальному залогодержателю.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем регистрационной надписи на договоре ипотеки. Свидетельство о государственной регистрации права залогодержателю не выдается.

8.3.8. Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:

1) При продаже в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, с момента передачи имущества покупателю оно находится в залоге у продавца до полной оплаты, если иное не предусмотрено договором купли-продажи (п. 5 ст. 488, п. 3. ст. 489 ГК).

2) При передаче имущества под выплату ренты, в том числе недвижимого имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, оно находится в залоге у получателя ренты в обеспечение обязательств по ее выплате (п. 1 ст. 587 ГК).

3) При приобретении или строительстве жилого дома или квартиры с использованием заемных средств - кредита банка или иной кредитной организации либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке).

4) При приобретении земельного участка с использованием заемных средств - кредита банка или иной кредитной организации либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом, этот земельный участок или право аренды земельного участка считаются находящимися в залоге с момента регистрации права заемщика (ст. 64.1 Закона об ипотеке).

5) При строительстве на земельном участке здания или сооружения с использованием заемных средств земельный участок, на котором построено или строится здание или сооружение, или право аренды земельного участка находится в залоге у банка или иного юридического лица, предоставившего денежные средства для строительства здания, с момента регистрации права собственности заемщика на здание либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя, к которому приложен кредитный договор (ст. 64.2. Закона об ипотеке).

6) При привлечении застройщиком по договорам участия в долевом строительстве денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. п. 1, 2, 3 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве):

· земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости находятся в залоге у участников долевого строительства с момента госрегистрации договора участия в долевом строительстве;

· незавершенный строительством объект находится в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект;

· жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, находятся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.

7) Если при залоге имущественных прав должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога (п. 1 ст. 58 Закона РФ от 29.05.1992 г. N 2872-1 «О залоге»). Например, при залоге права требования квартиры по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве. В случае получения инвестором или участником долевого строительства от застройщика квартиры залогодержатель права требования в силу закона получает в залог квартиру. Залог возникает с момента государственной регистрации права собственности инвестора (участника долевого строительства) - залогодателя права требования.

К залогу в силу закона применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке).

Особенности регистрации ипотеки в силу закона (п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке):

· Регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой (покупателя, плательщика ренты и т.д.), если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Регистрация ипотеки осуществляется посредством внесения записи в подраздел III-2 ЕГРП под тем же номером, под которым осуществлена государственная регистрация права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.) с указанием реквизитов договора (купли-продажи, ренты и т.д.), на основании которого осуществлена госрегистрация права залогодателя и возник залог в силу закона.

· Регистрация ипотеки земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, или ипотеки права аренды земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора об участии в долевом строительстве.

Регистрация ипотеки осуществляется посредством внесения записи в подраздел III-2 ЕГРП с указанием реквизитов договора об участии в долевом строительстве под тем же номером, под которым осуществлена государственная регистрация договора.

· Регистрация ипотеки земельного участка, на котором с использованием заемных средств на строительство здания, построено или стоится здание, либо право аренды земельного участка, осуществляется:

- одновременно с регистрацией права собственности заемщика на построенное или строящееся здание;

- вне зависимости от регистрации права собственности заемщика на построенное или строящееся здание, на основании уведомления залогодателя и залогодержателя, к которому приложен кредитный договор.

· Для регистрации ипотеки, осуществляющейся одновременно с госрегистрацией права собственности или договора об участии в долевом строительстве, не требуется представления отдельного заявления. Регистрация ипотеки в силу закона является обязанностью регистратора.

· Регистрация ипотеки в силу закона производится без взимания государственной пошлины за государственную регистрацию.

При приеме документов на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права собственности заявители предупреждаются о регистрации ипотеки в силу закона, о чем делается отметка на заявлении.

· Если из документов, представленных на регистрацию права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой (покупателя, участника строительства, застройщика и т.д.), невозможно было выявить факт использования кредитных средств или средств целевого займа, регистрация ипотеки в силу закона может быть осуществлена при обращении заинтересованного лица, например залогодержателя по ипотеке в силу закона с приложением кредитного договора, договора целевого займа или иного документа, подтверждающего приобретение объекта недвижимости за счет кредитных (заемных) средств.

· Регистрация ипотеки в силу закона удостоверяется путем регистрационной надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой.

Если после регистрации ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке, в регистрационную запись об ипотеке вносятся соответствующие изменения.

8.3.9. Закладная

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей, что ее законный владелец:

а) имеет право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

б) обладает правом залога на имущество, обремененное ипотекой.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Составление и выдача закладной не допускается в случае, если (п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке):

1) предметом ипотеки является: предприятие как имущественный комплекс или право его аренды; леса или право аренды леса;

2) сумма долга по денежному обязательству, обеспечиваемому ипотекой, не определена и отсутствуют условия, позволяющие ее определить.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это должно быть указано в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Требования к содержанию закладной установлены ст. 14 Закона об ипотеке. Закладная должна содержать:

1) слово «закладная» в названии документа;

2) имя (наименование) залогодателя и место его жительства (нахождения);

3) имя (наименование) первоначального залогодержателя и место его жительства (нахождения);

4) название, дата и место заключения основного обязательства, обеспеченного ипотекой (кредитного или иного договора);

5) имя (наименование) должника по основному обязательству и место его жительства (нахождения);

6) сумму обеспеченного ипотекой обязательства и размера подлежащих уплате процентов либо условий, позволяющих определить эту сумму и проценты;

7) план погашения долга - срок уплаты этой суммы, периодичности и размера платежей либо условий, позволяющих их определить;

8) предмет ипотеки (название и место нахождения заложенного недвижимого имущества);

9) денежную оценку заложенного имущества, а если установление ипотеки является обязательным в силу закона - оценку по заключению оценщика;

10) право залогодателя и зарегистрировавший это право орган с реквизитами регистрации; для залога права аренды - срок и предмет аренды (объект недвижимости);

11) обременения недвижимости правами третьих лиц (пожизненного пользования, аренды, сервитутом и пр.) либо их отсутствие на момент государственной регистрации ипотеки;

12) подпись залогодателя, а также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13) сведения о государственной регистрации ипотеки: дата, место государственной регистрации и номер регистрации;

14) дату выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Документ, в котором отсутствуют какие-либо из указанных данных, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

Закладная представляется в орган по государственной регистрации прав вместе с договором об ипотеке и другими документами, необходимыми для регистрации ипотеки.

Представляемая в орган по государственной регистрации закладная:

· должна быть составлена и подписана залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству;

· должна удовлетворять требованиям п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке, за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о госрегистрации ипотеки, а при выдаче закладной при ипотеке в силу закона - сведений о регистрации права залогодателя;

· все листы закладной должны составлять единое целое, должны быть сшиты и пронумерованы;

· ее содержание должно соответствовать договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой;

· названные в закладной документы, составляющие ее неотъемлемую часть, должны быть приложены к закладной.

8.3.10. Изменения и дополнения записи об ипотеке, возникшей в силу договора, осуществляются на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или дополнении условий договора об ипотеке (п. 2 ст. 23 Закона об ипотеке).

В соответствии с п. 21 Инструкции о регистрации ипотеки, соглашение о внесении изменений или дополнений в договор ипотеки регистрируется как сделка с внесением в подраздел III-4 ЕГРП записи о регистрации соглашения. Если соглашением изменяются предмет ипотеки, стороны договора, другие условия договора об ипотеке, то в ЕГРП должны быть также внесены изменения.

Внесение изменений и дополнений необходимо в следующих случаях:

1. Изменение предмета ипотеки: один из объектов залога или часть объекта могут быть исключены из предмета ипотеки.

Если из предмета ипотеки полностью исключается какой-либо объект недвижимости, то в подраздел III-4 записи о регистрации договора об ипотеке вносится запись об изменении, а в соответствующий подраздел III-2 ЕГРП вносится запись о прекращении ипотеки.

Если из предмета ипотеки исключается только часть объекта, запись об изменении вносится как в подраздел III-4, так и в соответствующий подраздел III-2 ЕГРП.

2. Изменение других условий договора об ипотеке. Если вносятся изменения, не связанные с предметом ипотеки, записи об изменениях и дополнениях вносятся в подразделы III-2 и III-4 (в лист «Запись об изменениях») в порядке, установленном разделом VII Правил ведения ЕГРП.

3. Изменение залогодателя. Заложенный объект недвижимости может быть отчужден залогодателем иному лицу (нескольким лицам) с согласия залогодержателя. Отчуждение предмета ипотеки не является основанием для прекращения ипотеки. В этом случае одновременно с государственной регистрацией права собственности на заложенный объект в подразделе III-2:

· погашается запись о прежнем залогодателе;

· вносится запись о новом залогодателе.

В новой записи об ипотеке указываются:

· в графе «Залогодатель» - новый собственник объекта недвижимости;

· в графе «Документы-основания»:

- реквизиты договора об ипотеке, даты и номера его государственной регистрации;

- реквизиты соответствующего документа (договора купли-продажи, дарения и т.д.), на основании которого зарегистрирован переход права, дата и номер его государственной регистрации и (или) государственной регистрации перехода права.

8.3.11. Прекращение ипотеки и погашение регистрационной записи об ипотеке

Ипотека прекращается в следующих случаях:

· прекращение обеспеченного залогом основного обязательства (уплатой долга, соглашением об отступном, зачетом встречного требования, новацией и др.);

· прекращение обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение залога (полная оплата имущества, приобретенного в рассрочку, возврат суммы кредита на приобретение жилья);

· гибель заложенного имущества;

· прекращение права собственности залогодателя на предмет ипотеки по установленным законом основаниям (в том числе виндикация) (ст. 42 Закона об ипотеке);

· продажа объектов с публичных торгов (ст. 57 Закона об ипотеке);

· приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой (п. 2, п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);

· продажа объектов залогодателем залогодержателю при объявлении торгов несостоявшимися (п. 2 ст. 58 Закона об ипотеке);

· отказ залогодержателя оставить за собой заложенное имущество после повторных публичных торгов (п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке);

· передача закладной законным владельцем закладной в орган по государственной регистрации или нахождение ее у залогодателя либо должника по основному обязательству, если иное не доказано или не установлено Законом об ипотеке (п. 7 ст. 17 Закона);

· иные предусмотренные законом случаи.

Согласно ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается на основании:

1) совместного заявления залогодержателя и залогодателя о прекращении залога;

2) заявления законного владельца закладной;

3) решения суда, арбитражного суда или третейского суда.

Независимо от оснований прекращения ипотеки представление на регистрацию документов, подтверждающих прекращение ипотеки, не требуется.

Записи о погашении регистрационных записей об ипотеке вносятся в подразделы III-2 и III-4 в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.

В случаях, когда права залогодержателя удостоверялись закладной, для погашения записи об ипотеке должен быть представлен подлинный экземпляр закладной. После погашения регистрационных записей об ипотеке орган по государственной регистрации прав аннулирует закладную.

Если в свидетельство о государственной регистрации права, выданное правообладателю (залогодателю), была внесена запись о зарегистрированной ипотеке, после прекращения ипотеки правообладателю по его ходатайству может быть выдано новое свидетельство о государственной регистрации права, не содержащее записи о наличии зарегистрированной ипотеки.





Дата публикования: 2014-11-03; Прочитано: 1367 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!



studopedia.org - Студопедия.Орг - 2014-2021 год. Студопедия не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования (0.036 с)...