Регистрационные действия на основании судебных решений

Порядок действий регистрирующих органов на основании судебных актов определяется:

· категорией дела: а) исковое производство, б) производство по делам, вытекающим из административных и иных публичных правоотношений, в) особое производство;

· сторонами процесса (составом участвующих в деле лиц);

· элементами иска (содержание, предмет и основание);

· видом судебного акта (решение или определение) и его содержанием.

По данному вопросу рекомендуются следующие работы: А.А. Маковская "Судебный акт как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. №4, №5; "Добросовестный приобретатель" недвижимости в современном российском праве" // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2002. №5; В.Е. Мацуков "Вопросы возникновения, прекращения и регистрации вещных прав" // Арбитражная практика. 2005. №1 - 2.

9.1.1. Регистрация прав, установленных решением суда

Такое решение может быть вынесено в порядке искового производства. Президиум ВАС РФ исключил возможность установления наличия права в порядке особого (неискового) производства (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.02.2004 №76 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение»). Действия регистрирующего органа определяются п. 1 ст. 28 Закона о регистрации и имеют следующие особенности.

1) Признанное судом право подлежит регистрации на общих основаниях - в порядке, установленном для регистрации любых вещных прав на недвижимость: по заявлению правообладателя, с приложением документа об оплате, плана объекта недвижимости и иных необходимых для регистрации документов.

Судебные решения являются одним из оснований возникновения и регистрации гражданских прав (п. 1 ст. 8 ГК, п. 1 ст. 17 Закона о регистрации) наряду со сделками, актами уполномоченных органов, правопреемством при наследовании физических и реорганизации юридических лиц. Независимо от основания возникновения любое право подлежит государственной регистрации. Принятие судом решения в пользу заинтересованного лица не избавляет его от дальнейшей необходимости обратиться за регистрацией. Так, в ст. 268 ГПК указано, что решение суда в отношении юридического факта, подлежащего регистрации, служит основанием для регистрации, но не заменяет документы, выдаваемые регистрирующими органами.

2) Момент возникновения права может быть определен решением суда. Однако указание момента возникновения права в судебном решении не обязательно, поскольку содержание судебного решения должно соответствовать нормам процессуального законодательства - ГПК и АПК, но не нормам о государственной регистрации.

Существует мнение, что право возникнет с момента вступления решения в законную силу. Однако момент возникновения права на недвижимость устанавливается не процессуальными нормами, а материальными нормами гражданского права. Если момент возникновения права не указан в решении, то признанное судом право на недвижимость возникает по общему для недвижимости правилу п. 2 ст. 8 ГК РФ - с момента его государственной регистрации. При этом только с момента государственной регистрации возникают признанные судом права на:

· бесхозяйное имущество (п. 3 ст. 225 ГК);

· давностное владение (п. 1 ст. 234 ГК);

· самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК);

· имущество добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 223 ГК в ред. от 30.12.2004 №217-ФЗ).

3) Регистратор не вправе отказать в регистрации установленного судом права. Правовая экспертиза в случае регистрации на основании судебного решения включает проверку:

· действительности и подлинности представленных документов;

· вступления решения суда в законную силу;

· соответствия решения суда требованиям п. 1 ст. 18 Закона о регистрации - наличием в решении описания объекта, правообладателя и вида подлежащего регистрации права.

Недопустимость отказа в регистрации признанного судом права не означает возможности регистрации прав на объект, который точно не установлен в решении. Если решение суда не содержит подлежащих внесению в ЕГРП сведений, то регистратор или правообладатель при наличии его письменного заключения вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения (п. 1 ст. 28 Закона о регистрации).

Однако следует обратить внимание на отличие исполнительных исков от исков установительных (признательных). Предметом исполнительного иска является материально-правовое требование истца к ответчику об исполнении обязанности передать вещь, выплатить деньги, выполнить работу и пр. Иски о признании направлены на установление, подтверждение судом наличия или отсутствия юридического отношения. Их предметом служит материальное правоотношение между истцом и ответчиком.

Признание судом права не может быть отнесено к решению, подлежащему исполнению. Регистрирующий орган не является ответчиком по делу о признании права, поэтому решение суда об установлении права не порождает у него обязанности осуществить регистрацию. Соответственно, регистрация признанного судом права не является исполнением судебного решения. При отсутствии необходимых документов она не может быть произведена и в принудительном порядке - на основании исполнительного листа.

9.1.2. Оспаривание зарегистрированного права. Запись о праве требования

Хотя государственная регистрация определяется законом как юридический акт признания и подтверждения государством прав на недвижимость, она не является ненормативным актом государственного органа. Совершенный органом по регистрации прав юридический акт не содержит никаких властных предписаний участникам гражданского оборота. Поскольку регистрация сама по себе не влечет возникновения прав на недвижимость, в отрыве от материального носителя зарегистрированного права - правоустанавливающего документа она также сама по себе не может нарушать прав иных лиц. Государственная регистрация является лишь доказательством существования зарегистрированного права. Согласно п. 1 ст. 2 Закона о регистрации в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право, а не регистрация сама по себе. Кроме того, законом не предусмотрено такое основание прекращения права собственности как признание недействительности проведенной регистрации, равно как свидетельства о регистрации права. Нельзя лишать прав на недвижимость по жалобе на действия регистрирующего органа.

Поэтому нельзя признать соответствующей закону практику оспаривания государственной регистрации как ненормативного акта государственного органа с привлечением в качестве ответчика регистрирующего органа. Предметом иска должно быть признание недействительным правового основания регистрации - договора купли-продажи, постановления о предоставлении земельного участка и пр. Ответчиком по такому иску должен быть не регистрирующий орган, а лицо, нарушившее нормы материального права при передаче прав на недвижимость, - сторона по договору, орган местного самоуправления и пр.

В случае удовлетворения исковых требований лица, имеющего притязания на объект недвижимости, регистрация признанного судом права осуществляется в общем порядке, при этом погашается запись о регистрации оспоренного права. Дополнительного решения о признании недействительности регистрации права ответчика и обязании регистрирующего органа произвести регистрацию права истца не требуется.

В соответствии с п. 2 ст. 28 Закона о регистрации при оспаривании прав на недвижимое имущество в судебном порядке регистратор делает запись о праве требования со стороны истца. Запись вносится в графу «Особые отметки» и в подраздел III-6 (п. 6 ст. 12 Закона о регистрации). Вступившие в силу решения и определения судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган по регистрации (п. 3 ст. 28 Закона о регистрации). Поэтому основанием для записи о праве требования может являться документ, подтверждающий факт судебного оспаривания права на любой стадии судебного разбирательства, например определение судьи о принятии искового заявления к производству или о подготовке дела к судебному разбирательству (ст. 127, 133 АПК, ст. 133 ГПК). При получении от судебного органа решения о признании права или о недействительности сделки запись о праве требования вносится до обращения заинтересованного лица в регистрирующий орган в установленном порядке.

Если зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, то до окончания судебного разбирательства все заинтересованные лица должны быть оповещены о наличии такого спора. Поэтому наличие записи о праве требования должно указываться при выдаче информации из ЕГРП.

Наличие судебного спора о правах на недвижимость является основанием для отложения государственной регистрации ипотеки (п. 4 ст. 21 Закона об ипотеке). В остальных случаях запись о праве требования сама по себе, в отсутствии записей о судебных арестах и запрещениях, не препятствует распоряжению объектом. Однако факт оспаривания права должен быть указан в договоре о передаче недвижимости, а извещенный о споре приобретатель не может признаваться добросовестным и пользоваться защитой, предоставленной ст. 302, 303 ГК.

9.1.3. Признание недействительности и расторжение сделок в судебном порядке. Добросовестный приобретатель

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). По общему правилу последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция - возврат сторонами всего полученного в натуре (п. 2 ст. 167 ГК).

Реституция невозможна при отсутствии у приобретателя полученного по недействительной сделке имущества, например, при его дальнейшем отчуждении другому лицу, существенном изменении объекта в результате реконструкции. В этом случае возмещается стоимость объекта. Отказывается в удовлетворении исковых требований о возврате проданной недвижимости и в случае признания покупателя добросовестным приобретателем.

В случае недействительности сделки зарегистрированное на ее основании право не может продолжать существовать только лишь в силу наличия регистрационной записи. Напомним, что государственная регистрация сама по себе не может рассматриваться в отрыве от реальных правоотношений. Соответственно, запись о праве по недействительной сделке независимо от применения судом последствий недействительности должна быть погашена как не соответствующая истинному положению вещей, поскольку недвижимость не была законно приобретена. Если вещь остается у приобретателя, то право на нее должно быть приобретено и зарегистрировано по иным законным основаниям (по судебному решению о признании добросовестности приобретателя, новой сделке и пр.). П огашается только актуальная запись непосредственно по недействительной сделке, а не по остальным последовавшим за ней сделкам.

На защиту собственности и прав добросовестного приобретателя направлен Федеральный закон от 30.12.2004 №217-ФЗ, который дополнил Закон о регистрации новой ст. 31.1, предусматривающей выплату компенсации собственникам и добросовестным приобретателям, лишившимся жилого помещения по независящим от них причинам, и чье право было зарегистрировано после 01.01.2005 г. Разовая компенсация в размере реального ущерба, но не более 1 млн. руб. выплачивается по решению суда за счет казны РФ в порядке, определяемом Правительством РФ.

Полагаем, что на основании судебных решений о признании либо о применении последствий недействительности сделки регистрирующий орган должен осуществить:

1) погашение регистрационной записи о недействительной сделке (если такая сделка была зарегистрирована в ЕГРП);

2) погашение записи о праве приобретателя, зарегистрированном на основании недействительной сделки (если считать невозможным при отсутствии реституции погашать запись о таком праве, то необходимо, по крайней мере, внести запись о праве требования и в случае дальнейших сделок проверять, извещен ли приобретатель о недействительности предыдущей сделки).

Если суд признал покупателя добросовестным приобретателем и отказал продавцу в возврате имущества, то право покупателя подлежит регистрации на основании данного решения (в общем порядке).

Если суд отказал в возврате недвижимости продавцу ввиду существенного изменения объекта, то регистрации подлежит право на новый объект недвижимости (в общем порядке) на основании документов, подтверждающих факт его создания, например, акта ввода после реконструкции.

Если суд взыскал в пользу государства недвижимость, полученную по сделке, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, то такое решение является основанием для регистрации права собственности Российской Федерации (в общем порядке);

3) Восстановление записи о праве отчуждателя, зарегистрированном до сделки (с сохранением прежнего регистрационного номера и даты регистрации).

Порядок восстановления регистрационных записей должен быть установлен Правилами ведения ЕГРП. Восстановление записи не является государственной регистрацией, поэтому должно осуществляться без взимания пошлины. Восстановление записи может быть подтверждено выдачей повторного свидетельства о регистрации права (с уплатой пошлины) или выпиской из ЕГРП (оплачивается выдача информации из ЕГРП).

Если в ЕГРП ранее не были зарегистрированы права лица, чье имущество было отчуждено по недействительной сделке, то может быть осуществлена регистрация в общем порядке (на основании имеющихся у заявителя подлинных правоустанавливающих документов, но никак не на основании решения суда о признании недействительности совершенной им сделки).

Следует отличать признание недействительности сделок и расторжение сделок в судебном порядке. Если недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения, то при расторжении договора обязательства прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда (п. 1, 2 ст. 453 ГК). По общему правилу стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 453 ГК).

Поэтому решение суда о расторжении договора является основанием для погашения записи о зарегистрированной сделке.

Решение, обязывающее приобретателя возвратить полученное имущество отчуждателю, является основанием для регистрации права.

Регистрация проводится в общем порядке (по заявлению, за плату) при условии документального подтверждения добровольного или принудительного исполнения решения суда.

9.1.4. Регистрация по решению суда в случае уклонения одной из сторон сделки

Согласно п. 3 ст. 165 ГК, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Заметим, что такое решение суда не заменяет государственной регистрации сделки. Пока сделка не зарегистрирована, даже при наличии судебного решения о регистрации она не может считаться заключенной. Этим незарегистрированные сделки отличаются от сделок с пороками формы. Признать действительной незарегистрированную сделку суд не вправе.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК при уклонении одной из сторон от регистрации перехода права собственности при продаже недвижимости суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Однако в соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации в случае уклонения одной из сторон от подачи заявления на государственную регистрацию переход права собственности регистрируется на основании решения суда. Налицо очередное несоответствие Закона о регистрации ГК: решение суда о регистрации не является основанием приобретения права собственности и не может служить основанием регистрации права покупателя. Недвижимость приобретается по сделке, а не в процессе спора об уклонении от регистрации.

Само по себе решение суда о регистрации сделки не порождает обязанности у регистрирующего органа осуществить регистрацию. В случае уклонения стороны сделки регистрация должна проводиться в соответствии с решением суда, а не на основании решения суда и не в порядке исполнения судебного решения. Заинтересованная в регистрации сторона должна обратиться в регистрационную службу в установленном порядке и представить необходимые для регистрации документы (заявление, план объекта, документы об оплате регистрации, правоустанавливающий документ - договор и пр.). Вместо документов, которые должна была представить уклоняющаяся сторона, представляется решение суда. В соответствии с ГК основанием для регистрации перехода права является договор, а не решение суда.

Аналогично в соответствии с решением суда производится и регистрация сделки в случае уклонения одной из сторон.

9.1.5. Мировые соглашения

В арбитражном процессе порядок заключения мирового соглашения сторонами, утверждения его судом и содержание мирового соглашения определены главой 15 АПК. Мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта (ст. 139 АПК). Согласно ст. 140 АПК мировое соглашение должно содержать согласованные сторонами сведения об условиях, о размере и о сроках исполнения обязательств друг перед другом. Мировое соглашение утверждается определением суда, в котором должны быть указаны его условия. В определении об утверждении мирового соглашения, заключенного в процессе исполнения судебного акта, должно быть также указано, что этот акт не подлежит исполнению (ст. 141 АПК). Мировое соглашение исполняется сторонами добровольно или принудительно на основании исполнительного листа (ст. 142 АПК).

В гражданском судопроизводстве условия утвержденного судом мирового соглашения содержатся в определении суда, которым одновременно прекращается производство по делу (ст. 173 ГПК).

Таким образом, регистрация права на основании мирового соглашения проводится в общем порядке, правило о недопустимости отказа в регистрации, установленное п. 1 ст. 28 Закона о регистрации, не распространяется. В регистрационную службу должны быть представлены:

· заявления о регистрации (от обеих сторон в случае добровольного или от одной стороны в случае принудительного исполнения мирового соглашения);

· определение суда об утверждении мирового соглашения (возможно представление также и самого соглашения, подписанного сторонами);

· документы о принадлежности недвижимости лицу, обязанному передать ее по мировому соглашению (если его право не зарегистрировано в ЕГРП);

· документы, подтверждающие добровольное или принудительное исполнение соглашения в части передачи недвижимости, например, передаточный акт;

· иные необходимые для регистрации документы - документы об оплате пошлины, планы объектов, уставные документы юридических лиц, полномочия представителей и пр.