Правовой режим земельных участков

Согласно ст. 6 ЗК объектами земельных отношений являются:

· земля как природный объект и природный ресурс;

· земельные участки;

· части земельных участков.

Земля сама по себе не является объектом имущественных прав, она выступает природным ресурсом, источником формирования земельных участков - объектов гражданских прав, недвижимых вещей. Отношения по использованию и охране земель регулируются земельным законодательством. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (ст. 3 ЗК).

7.1.2. Правовой режим земельных участков определяется:

· оборотоспособностью участка;

· категорией земель (целевым назначением);

· разрешенным использованием участка;

· территориальной зоной и градостроительным регламентом (для земель поселений).

Целевое назначение (категория) земель. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории (ст. 7 ЗК РФ):

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли специального назначения - промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Согласно ст. 8 ЗК отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

· земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;

· земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения из муниципальной собственности - органами исполнительной власти субъектов РФ;

· земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

· земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов РФ; земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Отнесение земель к определенной категории и перевод в другую категорию осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", вступившим в силу 05.01.2005 г.

Категория земель указывается:

· в актах федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

· договорах, предметом которых являются земельные участки;

· документах государственного земельного кадастра;

· документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

· иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Разрешенное использование земельного участка. Виды и условия разрешенного использования земельных участков предусматриваются для каждой категории отдельно. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (п. 2 ст. 7 ЗК). Порядок градостроительного зонирования установлен Градостроительным кодексом.

В соответствии со ст. 85 ЗК в землях поселений могут выделяться территориальные зоны со следующим разрешенным использованием земельных участков:

1) жилые - для индивидуальной, малоэтажной, среднеэтажной смешанной и многоэтажной жилой застройки, застройки объектами культурно-бытового назначения, иной застройки;

2) общественно-деловые - для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными объектами общественного использования;

3) производственные - для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными производственными объектами;

4) инженерных и транспортных инфраструктур - для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры;

5) рекреационные - для отдыха граждан и туризма: городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, водохранилища;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) особо охраняемых территорий;

10) иные.

В соответствии со ст. 85 ЗК, ст. 1 Градостроительного кодекса для одной территориальной зоны устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет:

· виды разрешенного использования земельных участков (и всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе застройки и эксплуатации объектов);

· предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (отступы от границ участков, количество этажей и высота зданий, процент застройки и пр.);

· ограничения использования участков и объектов капитального строительства.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют градостроительному регламенту, если виды использования не входят в перечень разрешенного использования, а размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Разрешенное использование может быть следующих видов (ст. 37 Градостроительного кодекса):

1) основное;

2) условно разрешенное;

3) вспомогательное (дополнительное по отношению к основному и условно разрешенному и осуществляемое совместно с ним).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования выбираются правообладателями земельных участков и объектов самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований (п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса). Условно разрешенный вид использования требует получения разрешения местной администрации в соответствии с публичной процедурой, установленной ст. 39 Градостроительного кодекса.

Отметим, что независимо от зонирования и разрешенного использования участков в землях одной категории не может быть земель другой категории. Например, в черте городских и сельских поселений не может быть земель сельскохозяйственного назначения, обороны и промышленности, лесного фонда, эти земли находятся за чертой земель поселений (п.1 ст. 87 ЗК).