Студопедия.Орг Главная | Случайная страница | Контакты | Мы поможем в написании вашей работы!  
 

Приобретение прав на земельные участки



7.2.1. Виды прав на земельные участки, основания их возникновения и переоформления

Главами III и IV ЗК предусмотрены следующие виды прав на землю:

· собственность;

· постоянное (бессрочное) пользование;

· пожизненное наследуемое владение;

· ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут);

· аренда земельных участков;

· безвозмездное срочное пользование.

В соответствии с ЗК и иным земельным законодательством способ и порядок приобретения правна земельные участки определяется различными факторами, в частности:

· категорией (целевым назначением) и разрешенным использованием земельного участка;

· статусом землепользователя - гражданством физического лица, наличием у него определенных льгот или организационно-правовой формой юридического лица;

· существованием права на землю до введения в действие ЗК.

В соответствии с п. 9 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации (31.01.1998 г.), действительны. Они имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Также признаются действительными акты и свидетельства, выданные уполномоченными органами после 31.01.1998 г. до начала выдачи учреждениями юстиции свидетельств о государственной регистрации прав.

То есть право собственности на земельный участок, зарегистрированное по ранее действовавшему порядку, считается возникшим и в перерегистрации не нуждается, за исключением случая, указанного в п.2 ст.6, п.2 ст.13 Закона о регистрации (перед регистрацией сделки, перехода и ограничения (обременения) права).

Право общей долевой собственности собственников жилых помещений в многоквартирных домах на занятый домом земельный участок возникает в силу закона (п. 2 ст. 36 ЗК, ст. 16 Закона о введении в действие ЖК) и не нуждается в государственной регистрации, за исключением случая распоряжения общим земельным участком.

Ограниченные вещные права на землю – постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение, возникшие у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК, сохраняются, однако они не вправе распоряжаться этими земельными участками, за исключением перехода права ПНВ по наследству (статьи 20, 21 ЗК). С 30.10.2001 г. земельные участки могут предоставляться в ПБП только юридическим лицам, указанным в п. 1 ст.20 ЗК. Земельное законодательство направлено на устранение из оборота ограниченных вещных прав на землю, переоформление их на право собственности или аренду - основные виды землепользования.

Ранее возникшее у юридических лиц право ПБП подлежит переоформлению на право аренды или собственности до установленного законом срока, а также при купле-продаже недвижимости, расположенной на таком участке, в порядке ст. 36 ЗК.

Если земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие ЗК для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве ПНВ или ПБП, или если в акте, свидетельстве, другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на такой земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой участок, или невозможно определить вид права, этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок в порядке ст. 25.2 Закона о регистрации (без принятия решения о предоставлении участка в собственность), за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (п. 9.1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК). Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в ПНВ и ПБП в указанных случаях сроком не ограничивается (п. 3 ст. 3 указанного Закона).

7.2.2. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

С 01.07.2006 г. распоряжение земельными участками, находящимися после разграничения государственной собственности на землю в собственности РФ, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, осуществляют соответственно Российская Федерация, субъекты РФ и органы местного самоуправления (ст. ст. 9 - 11, 16 - 19 ЗК, ст. 3.1 Закона о введении в действие ЗК в редакции Федерального закона от 17.04.2006 г. №53-ФЗ). Распоряжение такими участками осуществляется после государственной регистрации права собственности на них.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК, осуществляется:

· в муниципальных районах, городских округахорганами местного самоуправления;

· в административных центрах, столицах субъектов РФ - органами местного самоуправления, если законами соответствующих субъектов РФ не установлено осуществление распоряжения такими земельными участками исполнительными органами государственной власти субъектов РФ РФ (что, кстати, и установлено для гор. округа Самара Законом Самарской области от 11.03.2005 г. №94-ГД «О земле» (в ред. Закона Сам. обл. от 30.05.2006 г. №45-ГД)).

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Правоустанавливающий документ на земельный участок - акт уполномоченного органа (решение, постановление, распоряжение), на основании которого должна быть произведена государственная регистрация права собственности гражданина или юридического лица.

Принцип платности использования земли - принцип земельного законодательства (подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК). В соответствии с данным принципом можно выделить два способа предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Бесплатное предоставление. В соответствии с п. 2 ст. 28 ЗК в настоящее время земельные участки могут предоставляться гражданам и юридическим лицам бесплатно в случаях, предусмотренных: ЗК, иными федеральными законами; законами субъектов РФ (региональным законодательством).

В соответствии с ЗК бесплатно получить земельные участки могут следующие лица:

· граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании, но не оформленные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок до вступления в силу Закона СССР «О собственности в СССР» (01.07.1990 г.) (п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК, ст. 36 ЗК);

· религиозные организации, имеющие в собственности недвижимость религиозного и благотворительного назначения (п. 1 ст. 36 ЗК);

· получающие равноценные земельные участки взамен изъятых для государственных или муниципальных нужд (п. 1 ст. 63 ЗК);

· садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения имеют право бесплатно приобрести в собственность земельные участки, принадлежащие им на праве ПБП и относящиеся к имуществу общего пользования (п. 2.1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК, ст. 28 Федерального закона от 15.04.1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее – Закон о дачных объединениях) (в ред. Федерального закона от 30.06.2006 г. 93-ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом от 22.08.2004 г. N 122-ФЗ, лишившим граждан многих льгот, с 01.01.2005 г. право бесплатного приобретения земельных участков утратили ветераны, военнослужащие, дети-сироты, сотрудники органов внутренних дел.

Случаи бесплатного приобретения земельных участков могут быть определены законами субъектов РФ. Например, в соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 г. №94-ГД «О земле» земельные участки предоставляются в собственность граждан бесплатно однократно по каждому из оснований:

1. для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ);

2. для ведения личного подсобного хозяйства;

3. для садоводства;

4. для огородничества;

5. для животноводства;

6. для дачного строительства на земельные участки, расположенные за чертой городского или сельского поселения;

7. для индивидуального жилищного строительства:

· гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий;

· семьям, проживающим в селе или п.г.т. на территории Самарской области, возраст супругов которых не превышает 30 лет;

· врачам общей практики и медсестрам врачей общей практики;

· специалистам, имеющим высшее или среднее профессиональное (сельскохозяйственное) образование и принятым на работу в сельхозорганизацию или КФХ, расположенные в селе или п.г.т. на территории Самарской области.

Возмездное приобретение. Бесплатное получение в собственность участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, - установленное законом исключение. Правило существующего земельного законодательства (п. 2 ст. 28 ЗК) - возмездное приобретение участков, которое осуществляется двумя способами:

1) продажа участка или права на заключение договора аренды на торгах (конкурсах, аукционах);

2) продажа участка или заключение договора аренды без торгов.

Исключительно на торгах осуществляется предоставление:

· государственных или муниципальных земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов, в том числе при предоставлении участка для индивидуального жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства (ст. 30, 30.1, 30.2 ЗК);

· земельных участков сельскохозяйственного назначения (ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель).

Государственная регистрация права собственности покупателя участка осуществляется на основании протокола о результатах торгов и заключенного в соответствии с ним договора купли-продажи участка (ст. 551 ГК, ст. 30 ЗК). В случае приобретения права аренды протокол о результатах торгов - основание для заключения договора аренды, который подлежит государственной регистрации.

Если на участие в торгах подана только одна заявка, то при условии заблаговременной публикации о проведении торгов договор подписывается с этим участником без проведения торгов (подп. 3, 4 п. 4 ст. 30, 30.1, 30.2 ЗК, п. 2 ст. 10 Закона об обороте земель).

Без проведения торгов осуществляется:

· продажа или передача в аренду земельных участков при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования (п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК);

· предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов в аренду, а лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК, - в ПБП, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений. Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования (зонированием территорий), а также в случае предоставления участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (п.п. 3, 11 ст. 30 ЗК);

· продажа или передача в аренду земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости (ст. 36 ЗК, ст. 2 Закона о введении в действие ЗК);

· продажа или передача в аренду земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК);

· продажа участков арендаторам, в том числе участков сельскохозяйственного назначения по истечении 3 лет с момента заключения договора, - по рыночной стоимости (п. 8 ст. 22 ЗК, п. 4 ст. 10 Закона об обороте земель);

· продажа садовых, огородных и дачных земельных участков в собственность граждан - членов соответствующих некоммерческих объединений в порядке, установленном законодательством субъекта РФ, но не выше нормативной цены земли (п. 6 ст. 14 Закона о дачных объединениях);

· продажа и передача в аренду земельного участка арендатору в границах участка, ранее арендованного для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 5 ст. 30.2 ЗК в ред. Закона о введении в действие Градостроительного кодекса).

При возмездном приобретении участка - выкупе или аренде - права возникают не на основании акта уполномоченного органа о предоставлении земли, а на основании заключенной в соответствии с ним сделки. Поэтому государственная регистрация права собственности покупателя осуществляется на основании решения о предоставлении участка и договора купли-продажи, а в случае предоставления участка в аренду регистрации подлежит договор аренды (ст. 30 ЗК).





Дата публикования: 2014-11-03; Прочитано: 516 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!



studopedia.org - Студопедия.Орг - 2014-2021 год. Студопедия не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования (0.004 с)...