Студопедия.Орг Главная | Случайная страница | Контакты | Мы поможем в написании вашей работы!  
 

Государственная регистрация сделок с земельными участками



Согласно п. 1 ст. 164 ГК сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях, установленных ГК. Поэтому подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие сделки с земельными участками:

· договоры дарения (в том числе пожертвования) земельных участков (п. 3 ст. 574 ГК) и земельных долей (ст. 251 ГК, ст. 15 Закона об обороте земель);

· отказ одаряемого принять в дар участок или земельную долю (ст. 573 ГК);

· договоры ренты, пожизненного содержания с иждивением с передачей участка или земельной доли под выплату ренты (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);

· договоры аренды земельных участков и лесных участков, заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, п. 2 ст. 26 ЗК, ст.71 Лесного кодекса РФ, Постановление Правительства РФ от 28.05.2007 N 324);

· договоры субаренды земельных участков на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 615 ГК);

· договоры безвозмездного срочного пользования лесным участком (ст. 9 ЛК);

· договоры о залоге (ипотеке) земельного участка или земельной доли (п. 3 ст. 339 ГК, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке);

· договоры о залоге права аренды участка (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);

· уступка требования и перевод долга по подлежащему государственной регистрации договору аренды, ипотеки (ст. ст. 389, 391 ГК);

· соглашение об изменении зарегистрированного договора аренды, ипотеки (п. 1 ст. 452 ГК).

Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимости.В статье 273 ГК РФ содержится норма, в соответствии с которой при любом отчуждении здания права на земельный участок, на котором здание расположено, определяются соглашением сторон.

Однако статья 35 Земельного кодекса РФ содержит императивную норму, в соответствии с которой стороны договора не имеют возможности осуществлять какой-либо выбор права, на котором передается земельный участок, занятый зданием. Здание может быть отчуждено только вместе с соответствующей частью земельного участка, на котором оно расположено и который необходим для его использования. Это требование действует всегда, когда отчуждаемое здание и земельный участок, на котором оно расположено, находятся в собственности одного лица. Исключение возможно только в следующих случаях:

· отчуждения части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

· отчуждение здания, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК.

Исходя из положений п. 3 ст. 3 ЗК и ст. 129 ГК, применению подлежат нормы ст. 35 ЗК, в связи с чем отчуждение (продажа) здания невозможна без отчуждения земельного участка или части земельного участка.

7.4. Государственная регистрация прав владельцев земельных долей на участки земель сельскохозяйственного назначения

7.4.1. Принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения

27.01.2003 г. вступил в силу Закон об обороте земель, который внес существенные изменения в регулирование земельного оборота. Действие Закона не распространяется на участки земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК (п. 1 ст. 1).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:

· сохранение целевого использования земельных участков;

· установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут одновременно находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;

· преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку участка при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

· преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот участок сельскохозяйственной организации или гражданина – члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на такой участок при возмездном отчуждении указанной доли участником долевой собственности;

· установление особенностей предоставления участков иностранным гражданам и юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан или юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.

7.4.2. Сделки с долями в праве общей собственности на участки сельскохозяйственных земель

Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий, является долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Земельные доли приобретались работниками колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий при реорганизации таких предприятий в соответствии с Постановлениями Правительства РФ от 29.12.1991 N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов", от 04.09.1992 N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса". Право собственности на земельную долю возникало на основании решения органов местного самоуправления о передаче земель в общую долевую собственность участников сельскохозяйственной организации (Постановление Правительства РФ от 01.02.1995 N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев"). В соответствии с Указом Президента РФ от 07.03.1996 N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" собственники земельных долей могли распоряжаться ими путем заключения сделок и передачи по наследству, однако на практике распоряжение земельными долями сводилось лишь к передаче их по наследству.

В настоящее время к сделкам с земельными долями применяются правила ГК, но если участников общей собственности более пяти, правила ГК о долевой собственности упрощаются и применяются с учетом особенностей, установленных статьями 12-14 Закона об обороте земель (в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ):

· Без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельхозорганизации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою долю в доверительное управление, либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозорганизации или гражданину - члену КФХ, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

· Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал указанной сельскохозорганизации, в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со ст. 18 Закона, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.

· При продаже участником долевой собственности своей земельной доли извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется (в силу исключения возможности ее продажи третьим лицам).

7.4.3. Выдел участка в счет земельной доли (ст. 13 Закона об обороте земель). Участник (участники) долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли (долей) для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или КФХ, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований ст. 4 Закона об обороте земель.

Образование земельных участков, выделяемых в счет земельных долей, осуществляется на основании решения общего собрания участников долевой собственности, проводимого в порядке ст. 14 Закона об обороте земель. В случае если общее собрание не утвердило границы части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, участник долевой собственности обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка. В случае если в течение 30 дней со дня надлежащего уведомления не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого участка считается согласованным.

7.4.4. Особенности государственной регистрации прав на участки сельскохозяйственных земель

По общему для недвижимости правилу регистрации подлежит возникновение и переход права общей долевой собственности при совершении сделок с земельными долями и их наследовании. Обязательной государственной регистрации подлежат также следующие сделки - договоры дарения земельных долей, пожизненного содержания с иждивением (передачи земельной доли под выплату ренты). Договоры купли-продажи и мены земельных долей регистрации не подлежат, регистрируется только переход права. При выделе земельной доли и разделе общего участка регистрации подлежит возникновение права на вновь образованный земельный участок (участки), соглашения о разделе (выделе) не регистрируются.

Государственная регистрация прав на земельные доли и сделок с ними проводится по правилам регистрации права общей собственности. Объектом права является весь земельный участок, находящийся в долевой собственности, поэтому наряду с иными документами в орган по регистрации необходимо представить кадастровый план общего земельного участка.





Дата публикования: 2014-11-03; Прочитано: 630 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!



studopedia.org - Студопедия.Орг - 2014-2021 год. Студопедия не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования (0.003 с)...