Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства, как индивидуально определенная вещь, имеет прочную связь с землей и его перемещение без ущерба назначению невозможно, соответственно, он отвечает критерию недвижимого имущества. Согласно ст. 130 ГК (в ред. от 10.12.2004 N 213-ФЗ) незавершенные строительством объекты отнесены к недвижимости. Однако до окончания строительства заказчику (застройщику) нет необходимости доказывать свой титул на недостроенный объект.

Если объект возводится подрядчиком на основании договора строительного подряда, по заданию заказчика, то данный объект нельзя рассматривать как объект вещных прав. Строительный объект является предметом договора строительного подряда, отношения по поводу которого регулируются § 3 гл. 37 ГК РФ. Передача прав на строящийся объект возможна путем передачи прав и обязанностей заказчика в действующем договоре строительного подряда, совершения сделок с земельным участком и переоформления разрешения на строительство.

Таким образом, к недвижимому имуществу относятся незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Регистрация права на незавершенный строительством объект невозможна при отсутствии у застройщика права на земельный участок, на котором осуществляется строительство, что прямо предусмотрено п. п. 2 и 3 ст. 25 Закона о регистрации. Правоустанавливающий документ на земельный участок и будет являться основанием для государственной регистрации права собственности на такой объект.

Документы, необходимые для регистрации права застройщика на незавершенный строительством объект:

1. Документы, подтверждающие право собственности застройщика на земельный участок или право пользования данным земельным участком, на котором осуществляется строительство.

2. Разрешение на строительство.

3. Проектно-сметная документация.

4. Документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства (план объекта, выписка из технического паспорта).

5. Документы, подтверждающие отсутствие подрядных отношений или их прекращение, или приостановление (заявление об отсутствии подрядных отношений; соглашение или решение суда о расторжении договора строительного подряда; акт приемки-сдачи объекта после завершения подрядчиком определенного этапа заказанных строительных работ и соглашение о приостановлении действия договора строительного подряда и пр.).

Особенности внесения записей в ЕГРП. Особенности проявляются при внесении записи об объекте в подраздел I-1:

· в графе «Наименование» указывается «Объект незавершенного строительства» с обязательным указанием процента готовности объекта;

· в графе «Назначение» указывается «Объект в стадии строительства». Такой объект не может являться жилым зданием (помещением).