Инвестиционные отношения, долевое участие в строительстве

Застройщик, получивший земельный участок и разрешение на строительство, может привлекать капитальные вложения других лиц - инвесторов, объединять с ними действия и усилия для достижения общей цели - создания объекта недвижимости. В данном случае нельзя уже говорить о создании нового объекта застройщиком для себя и признании его права на построенный объект в целом. Права на вновь возведенные объекты недвижимости или помещения в них приобретаются уже иными лицами - инвесторами.

Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются Федеральным законом от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности).

Правовое регулирование инвестиционного процесса по строительству объектов недвижимости определяется видом договорных отношений между субъектами инвестиционной деятельности. Можно выделить два вида договорных отношений, основанных на двух типах договоров:

1) договоре о совместной деятельности по строительству объекта;

2) договоре на участие в долевом строительстве объекта.

1) Если в процессе инвестиционной деятельности участники объединяют собственные или заемные средства и действуют совместно с общей целью создания объекта недвижимости, то данная форма близка по своей правовой природе к договорам простого товарищества (совместной деятельности) (ст. 1043 ГК РФ). Соответственно, на основании договора простого товарищества может быть осуществлена государственная регистрация права долевой собственности товарищей на построенный или реконструированный объект недвижимости, при этом размер доли каждого товарища определяется договором или соглашением сторон. В случае совместного строительства многоквартирного жилого дома или административного (торгового, складского) здания участники пропорционально долям, размер которых установлен договором, могут распределить между собой конкретные квартиры или помещения. В этом случае проводится регистрация прав на помещения в соответствии с планом их распределения.

2) Привлечение средств для строительства возможно также на основании договоров, предметом которых является передача конкретной квартиры или нежилого помещения в собственность лицу, оплатившему их стоимость.

а) Данные договоры до 31.03.2005 г. - вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве не были предусмотрены законом, но в силу общих начал гражданского законодательства (п. 1 ст. 8, п. 1 ст. 421 ГК РФ) они порождают гражданские права и обязанности. Следует отметить, что такие договоры, не подпадающие под действие Закона об участии в долевом строительстве, не являются сделкой с недвижимостью и не подлежат государственной регистрации в ЕГРП.

Принципиальным отличием их от договоров совместного строительства по образцу простого товарищества является двухсторонний и встречный характер обязательств. Инвестор приобретает право требования передачи помещения после окончания строительства, а застройщик - денежные требования.

Поскольку право застройщика на весь построенный объект не возникает, государственная регистрация прав на введенный в эксплуатацию многоквартирный дом или здание не осуществляется. На основании договоров такого типа осуществляется регистрация прав непосредственно инвесторов на полученные ими жилые (квартиры) или нежилые помещения. Документами - основаниями для регистрации помимо документов, подтверждающих факт создания объекта, является договор инвестирования (иной договор на участие в строительстве) и акт приема-передачи объекта. До фактической передачи объекта инвестору он вправе уступить свое право требования иному лицу, в этом случае основанием для регистрации послужит еще и договор уступки права требования.

Регистрация права собственности инвесторов на жилые или нежилые помещения в здании, построенном на основании разрешения на строительство, выданного до 31.03.2005 г., проводится при условии подтверждения:

· прав застройщика на земельный участок для строительства;

· завершения строительства (ввода в эксплуатацию) дома в установленном порядке.

Поэтому регистрация обусловлена наличием в органе по государственной регистрации так называемого «пакета заказчика», состоящего из документов, подтверждающих факт создания объекта. После положительного заключения по пакету заказчика могут обращаться инвесторы за регистрацией своего права на помещения жилые или нежилые помещения в данном объекте.

б) После 31.03.2005 г. указанные договоры квалифицируются Законом об участии в долевом строительстве как договоры участия в долевом строительстве (определение дано в ст. 4). Договор участия в долевом строительстве заключается в простой письменной форме, подлежит государственной регистрации в ЕГРП в порядке, установленном ст. 25.1 Закона о государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.