Студопедия.Орг Главная | Случайная страница | Контакты | Мы поможем в написании вашей работы!  
 

Государственная регистрация общей собственности



5.7.1. Возникновение и признаки общей собственности

Понятие и основания возникновения общей собственности определяются гл. 16 ГК. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) или имущества, которое не подлежит разделу в силу закона (ст. 244 ГК). Основной признак общей собственности - множественность правообладателей, т.е. на один объект существует одно вещное право, принадлежащее одновременно нескольким лицам.

Общая собственность с определением доли в праве собственности является долевой собственностью, без определения таких долей общая собственность является совместной.

Не следует путать раздел объектов недвижимости или определение порядка пользования общим имуществом с определением долей в праве общей собственности. К сожалению, и в юридической литературе, и на практике, руководствуясь теорией "реальных и идеальных долей", смешивают понятия "доля в праве общей собственности" и "часть недвижимой вещи".

Таких объектов вещных прав, как "доля квартиры", "доля дома", "земельная доля", не существует. Доля в праве - умозрительная, идеальная конструкция, призванная регулировать отношения, возникающие при поступлении в собственность нескольких лиц одной вещи - квартиры, дома, участка. Иными словами, доли определяются в праве общей собственности (п. 2 ст. 244 ГК), но не в самой недвижимой вещи. Доля в праве выражается в виде простой дроби и не может быть выражена в виде частей имущества (комнат, помещений, квадратных метров площади и т.п.). Напротив, часть недвижимости как индивидуально определенная вещь не может быть описана дробью.

Нахождение в единоличной собственности частей недвижимой вещи не означает одновременного существования долевой собственности на целую вещь. Правильная логическая конструкция: или доля в праве, или часть в объекте, но не и доля в праве, и часть в объекте.

Разница существенная: если речь идет о доле в праве, то объект недвижимости в целом (например, жилой дом) принадлежит нескольким сособственникам с определением их долей в праве общей собственности. Ст. 247 ГК предоставляет участнику долевой собственности право владеть и пользоваться частью общего имущества, пропорциональной его доле. Пользоваться и владеть - значит проживать, но распоряжаться можно только долей в праве, причем при возмездном отчуждении эту долю надо сначала предложить другим сособственникам (ст. 250 ГК). Если имеется в виду часть недвижимости, то объект права - обособленная часть жилого дома, состоящая из конкретных помещений и принадлежащая только одному лицу, которое распоряжается своей частью единолично, и при продаже не надо сначала предлагать купить свою долю соседу.

Типичным примером смешения идеального объекта и реальной вещи стало понятие "земельная доля" в земельном законодательстве периода аграрной реформы. Выраженная в сотках, гектарах и балло-гектарах земельная доля без выдела в натуре, "на местности", должна была при фактическом установлении коллективного землевладения создать иллюзию получения крестьянами реальных земельных наделов. Но это привело к столь серьезной правовой путанице, что в ст. 15 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения потребовалось разъяснить, что земельная доля - это доля в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Особенности государственной регистрации права общей собственности определяются Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденными Приказом Минюста РФ от 25.03.2003 г. N 70.

5.7.2. Особенности возникновения и регистрации права совместной собственности

В соответствии с п. 3 ст. 244 ГК общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности. Следовательно, долевая собственность - правило, а совместная - исключение.

Законом установлены следующие случаи возникновения совместной собственности:

1) собственность супругов, если договором между ними не установлено иное (п. 1 ст. 256 ГК, п. 1 ст. 34 СК);

2) собственность на имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, если договором между членами хозяйства не установлено иное (п. 1 ст. 257 ГК);

3) собственность членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества на имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов (п. 2 ст. 4 Федерального закона от 15.04.1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (далее -Закон о дачных объединениях));

4) собственность на земельный участок, передаваемый за плату членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения после утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения (п. 4 ст. 14 Закона о дачных объединениях).

Ранее в ст. 2 Закона о приватизации жилья был предусмотрен порядок безвозмездной передачи жилых помещений в общую собственность (совместную или долевую) в соответствии с заключенным договором передачи. В связи с изменениями в Закон о приватизации жилья, внесенными Федеральным законом N 54-ФЗ, после 31.05.2001 г. лицам, не являющимся супругами, жилое помещение может передаваться только в долевую собственность.

Законодательством не предусмотрено возникновение одновременно совместной и долевой собственности на один и тот же объект недвижимого имущества.

Совместная собственность супругов. Статья 34 СК устанавливает законный режим имущества супругов - совместную собственность. Этот режим распространяется на имущество, нажитое супругами во время брака, независимо от того, на имя кого из них оно приобреталось.

Согласно ст. 36 СК не является совместной собственностью имущество:

· принадлежавшее одному из супругов до вступления в брак;

· унаследованное им в период брака;

· подаренное ему в период брака;

· полученное по иным безвозмездным сделкам, в том числе по договору безвозмездной передачи жилья (приватизации).

Но режим совместной собственности может быть изменен:

а) брачным договором между супругами (п. 1 ст. 33 СК);

б) соглашением о разделе общего имущества (ст. 38 СК);

в) судебным решением.

Необходимо отличать брачный договор от договора о разделе общего имущества супругов, отличающиеся по предмету и форме. Нормы о брачном договоре содержатся в гл. 8 СК "Договорный режим имущества супругов". Нормы о разделе общего имущества супругов содержатся в гл. 7 СК.

Крестьянское (фермерское) хозяйство - объединение граждан на основе общего имущества без образования юридического лица. Глава хозяйства признается индивидуальным предпринимателем (п. 2 ст. 23 ГК). Имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов или полученное в результате хозяйственной деятельности, поступает в совместную собственность, если договором между ними не установлено иное (ст. 257 ГК). При выходе одного из участников из хозяйства выдела имущества в натуре не происходит.

Регистрация права общей совместной собственности осуществляется внесением одной записи в ЕГРП и удостоверяется одним свидетельством о государственной регистрации права. При внесении записи и заполнении свидетельства в графе "Вид права" указывается: "Общая совместная собственность". В одном свидетельстве указываются все сособственники.

В соответствии с п. 3 ст. 24 Закона о регистрации государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права совместной собственности осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством РФ либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.

5.7.3. Особенности регистрации права долевой собственности

Регистрация права общей долевой собственности осуществляется внесением в ЕГРП отдельной записи о доле каждого из сособственников, что удостоверяется свидетельствами, выдаваемыми каждому из них. При внесении записи и заполнении свидетельства в графе "Вид права" указывается: "Общая долевая собственность", а также проставляется размер доли в виде правильной простой дроби. В описании объекта права (квартиры, дома, здания, помещения и т.п.) в свидетельстве указываются характеристики целого объекта.

Имеющиеся в ЕГРП сведения о праве остальных участников долевой собственности отражаются на обороте свидетельства - указываются полностью их фамилии, имена, отчества и принадлежащие им доли в праве. Если записи о праве иных участников долевой собственности в ЕГРП отсутствуют, то на обороте свидетельства указывается: "Не зарегистрировано".

Порядок подачи заявления на регистрацию долевой собственности определяется способом приобретения и моментом возникновения права.

Если право возникает с момента регистрации, например при совместном строительстве объекта несколькими лицами или при сделке (когда один объект поступает в долевую собственность нескольких лиц), все указанные собственники должны одновременно подать заявление о регистрации права. Если же право возникает не с момента регистрации, например при наследовании, каждый из наследников может обратиться за регистрацией своей доли в праве независимо от остальных. Лицо, которое приобрело долю у одного из участников общей собственности, также подает заявление независимо от остальных.

При возмездном отчуждении доли постороннему лицу остальные участники общей собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК). В этом случае согласно п. 1 ст. 24 Закона о регистрации к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, оформленные в органе по регистрации или нотариально заверенные.

При отчуждении доли в праве не требуется составления передаточного акта, поскольку доля в праве - это не вещь, и реальную ее передачу осуществить невозможно.

Таким образом, особенности регистрации права долевой собственности заключаются в следующем:

· заявление о регистрации подает каждый из участников общей собственности;

· в отношении каждого из них в реестр вносится отдельная запись;

· каждый может получить свидетельство о регистрации права с указанием его доли;

· на обороте свидетельства указываются остальные сособственники;

· при возмездном отчуждении доли проверяется соблюдение преимущественного права покупки.

5.7.4. Общая собственность в многоквартирном доме

Законом установлена долевая собственность на следующее общее имущество:

· в многоквартирном доме (ст. 290 ГК, ст. 36 ЖК РФ);

· в коммунальной квартире (ст. 3 Закона о приватизации жилья, ст. 41 ЖК РФ).

Отметим, что многоквартирные дома являются единым объектом имущественных прав только при условии принадлежности всех квартир одному лицу. При наличии собственников квартир многоквартирный дом в целом не является единым объектом имущественных прав. В соответствии с гражданским и новым жилищным законодательством многоквартирные дома являются комплексом (совокупностью) недвижимого имущества, включающим:

· самостоятельные помещения, принадлежащие разным лицам на праве собственности;

· общее имущество дома, являющееся их долевой собственностью.

По общему правилу, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст. 37 ЖК РФ).

Особенность доли в праве на общее имущество в силу закона такова, что она:

· не отчуждается отдельно от права собственности на помещение;

· не подлежит выделу;

· автоматически возникает и переходит вместе с правом собственности на помещение и, как правило, не подлежит отдельной государственной регистрации.

Пунктом 2 ст. 23 Закона о регистрации прав (в ред. Закона о введении ЖК РФ) установлено, что регистрация права собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Возможность отдельной государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество зависит от вида общего имущества:

· регистрация прав на такое общее имущество многоквартирного дома как лестничные клетки, лифты и лифтовые шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование - отдельно (пообъектно) не проводится;

· регистрация прав на общее недвижимое имущество - земельные участки, здания, помещения, являющиеся общей долевой собственностью собственников помещений, в ряде случаев даже необходима.

Регистрация права на общее имущество в доме обязательна в случае:

· строительства или реконструкции дома;

· приобретения общего земельного участка;

· совершения сделок по передаче общего недвижимого имущества в пользование (например, аренду на срок не менее одного года);

· установлении ограничения (например, сервитута);

· возведения нового объекта.

5.7.5. Раздел общего имущества и выдел доли

Общая собственность прекращается в результате реального раздела общего имущества или выдела из него доли, осуществляемых по соглашению сособственников или по решению суда. При этом возникает право личной собственности на конкретную (изолированную) часть объекта (в виде комнат и помещений). Если осуществляется выдел доли одного из сособственников, то другая часть объекта остается в долевой собственности остальных сособственников.

Согласно п. 9 ст. 12 Закона о регистрации в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы ЕГРП, в которых делаются ссылки на разделы, относящиеся к ранее существовавшим объектам. Если в ЕГРП было ранее зарегистрировано право долевой собственности на целый объект, например жилой дом, то после реального раздела сформированный для жилого дома раздел реестра закрывается, и открываются новые разделы на каждую часть жилого дома как самостоятельные объекты прав, в которые вносятся записи о праве собственности каждого владельца части.


ГЛАВА 6. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ВНОВЬ СОЗДАННЫЕ ОБЪЕКТЫ И ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА. ВОПРОСЫ ОФОРМЛЕНИЯ ПРАВ НА САМОВОЛЬНЫЕ ПОСТРОЙКИ





Дата публикования: 2014-11-03; Прочитано: 1053 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!



studopedia.org - Студопедия.Орг - 2014-2021 год. Студопедия не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования (0.006 с)...