Рыночный метод

ПП отражает норму прибыли от вложенных средств в приобретение земельного участка, строительство здания или другие улучшения. Денежные потоки при строительстве зданий и сооружений аккумуляторного типа. Инвестиционные проекты аккумуляторного типа представляют собой ряд последовательных вложений и последующий приток. При строительстве Заказчик (Застройщик) в первую очередь должен приобрести земельный участок, во вторую – вложить в него средства. В результате процесса инвестирования Заказчик ожидает вернуть свои средства и получить вознаграждение в виде прибыли. Величина возвращенных средств с учетом прибыли и есть стоимость по затратному подходу:

;

(6)

где V – рыночная стоимость объекта недвижимости по затратному подходу;

С_зем.уч – стоимость земельного участка.

По рыночному методу ПП рассчитывается как разница между средней рыночной стоимостью продажи аналогичного объекта нового строительства и суммой прямых, косвенных затрат и стоимостью земельного участка. Основой для расчета служит формула (1).

На практике обычно среднюю прибыль предпринимателя принимают в процентах от себестоимости нового строительства для Заказчика (Застройщика):

(7)

Учитывая, что рыночная стоимость (РС) объекта недвижимости складывается из стоимости земельного участка и стоимости улучшений (см. формулу (6), то средняя величина прибыли предпринимателя будет найдена по формуле

(8)

Если приравнять формулы 7 и 8, то получится формула 9.

(9)

Если сделать допущение, что сумма издержек на строительство для Заказчика представляет среднюю величину строительства, то, выразив из формулы 9 прибыль предпринимателя, получим

(10)

После преобразования формулы (10)

(11)

Обозначим соотношения средних показателей рыночной стоимости и стоимости земельного участка к себестоимости строительства через коэффициенты К₁ и К₂:

(12)

(13)

На основе формулы 11 выведем эффективные сочетания коэффициентов К₁ и К₂, которые представлены в табл. 10.

Таблица 10

Эффективные сочетания коэффициентов К₁ и К₂

К1	К2
0,1	0,2	0,3	0,4	0,5	0,6	0,7	0,8	0,9	1,0
1,1
1,2	0,1
1,3	0,2	0,1
1,4	0,3	0,2	0,1
1,5	0,4	0,3	0,2	0,1
1,6	0,5	0,4	0,3	0,2	0,1
1,7	0,6	0,5	0,4	0,3	0,2	0,1
1,8	0,7	0,6	0,5	0,4	0,3	0,2	0,1
1,9	0,8	0,7	0,6	0,5	0,4	0,3	0,2	0,1
2,0	0,9	0,8	0,7	0,6	0,5	0,4	0,3	0,2	0,1

Сочетания соотношений К₁ и К₂ в правой верхней части таблицы являются неэффективными, что приводит к отрицательной величине прибыли предпринимателя. Данные проекты инвесторы на рынке недвижимости отклоняют. Левая нижняя часть таблицы показывает проекты, которые приносят прибыль в зависимости от соотношений К₁ и К₂.

Прибыль предпринимателя является функцией риска и при расчете рыночной стоимости должна приниматься по среднерыночным показателям. В этом случае задачей оценщика является определение следующих среднерыночных показателей:

• стоимости аналогичных объектов недвижимости нового строительства;
• стоимости аналогичных земельных участков;
• стоимости строительства аналогичных зданий (сооружений).

Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что данный метод применим при доступной и достоверной информации об инвестиционных проектах строительства.

Информация о стоимости строительства и рыночной стоимости новых объектов более открыта по сравнению с определением средних показателей стоимости земельных участков. Проанализируем жилищный сектор рынка недвижимости г. Перми (сегмент многоквартирные дома) для определения величины предпринимательской прибыли.

На январь 2006 г. в г.Перми имеется следующая информация о средней стоимости строительства и средней рыночной стоимости в зависимости от административного района (табл. 11).

Таблица 11

Средняя стоимость строительства 1 кв.м общей площади жилых домов и средняя рыночная цена предложения 1 кв.м общей площади квартир в жилых домах по административным районам г. Перми

Адм. р-н г. Перми	Средняя стоимость строительства 1 кв.м общей площади жилых домов, тыс. руб.*	Средняя рыночная цена предложения 1 кв.м общей площади квартир в жилых домах, тыс. руб.**	Разница, %
Дзержинский	13,764	25,098	82,4
Индустриальный	16,362	27,728	69,5
Кировский	10,080	21,146	109,8
Ленинский	19,855	35,949	81,1
Мотовилихинский	16,037	25,984	62,0
Орджоникидзевский	11,724	20,792	77,4
Свердловский	16,691	28,535	71,0

*Данные приняты по Статистическому бюллетеню (номер по каталогу 100). Пермстат. г.Пермь. Результат обработки информации за январь – декабрь 2005 г.

** Данные приняты по результатам анализа рынка недвижимости аналитического отдела ОАО «Камская долина».

Учитывая тот факт, что средняя стоимость строительства представлена на 1 кв.м общей площади жилых домов, а средняя рыночная цена предложения приводится на 1 кв.м общей площади квартир в жилых домах, то целесообразно эти данные привести к единым показателям расчета (табл. 13). Исходя из анализа технических проектов строительства жилых домов, среднее отношение общей площади квартир к общей площади жилого дома составляет 0,9.

Примем для расчетов, что данные средней стоимости строительства представляют сумму прямых и косвенных издержек. Исходя из имеющейся информации можно найти коэффициент К₁ (см. табл. 12).

Таблица 12

Определение коэффициента К₁

Адм. р-н г. Перми	Средняя стоимость строительства 1 кв.м общей площади жилых домов, тыс. руб.	Средняя рыночная цена предложения 1 кв.м общей площади квартир в жилых домах с учетом переводного коэффициента (0,9), тыс. руб.	Абсолю-тная разница, тыс.руб.	К1
Дзержинский	13,764	22,588	8,824	1,641
Индустриаль-ный	16,362	24,955	8,593	1,525
Кировский	10,080	19,031	8,951	1,888
Ленинский	19,855	32,354	12,499	1,630
Мотовилихин-ский	16,037	23,386	7,349	1,458
Орджоники-дзевский	11,724	18,713	6,989	1,600
Свердловский	16,691	25,682	8,991	1,539

При определенных значениях соотношения К₁ по административным районам г. Перми выведем величину прибыли предпринимателя в зависимости от заданного соотношения К₂ (табл. 13).

Таблица 13

Определение прибыли предпринимателя в зависимости от коэффициентов К₁ и К₂

Адм. р-н г. Перми	К1	К2
0,1	0,2	0,3	0,4	0,5	0,6	0,7	0,8	0,9
Прибыль предпринимателя
Дзержин-ский	1,641	0,541	0,441	0,341	0,241	0,141	0,041	-0,06	-	-
Индустри-альный	1,525	0,425	0,325	0,225	0,125	0,025	-0,08	-	-	-
Кировский	1,888	0,788	0,688	0,588	0,488	0,388	0,288	0,188	0,088	-0,01
Ленинский	1,630	0,530	0,430	0,330	0,230	0,130	0,030	-0,07	-	-
Мотовили-хинский	1,458	0,358	0,258	0,158	0,058	-0,04	-	-	-	-
Орджоники-дзевский	1,600	0,500	0,400	0,300	0,200	0,100		-	-	-
Свердло-вский	1,539	0,439	0,339	0,239	0,139	0,039	-0,06	-	-	-

Для того чтобы получить прибыль от инвестиционного строительного проекта, который реализуется в различных административных районах города, соотношение К₂ не должно превышать значений, указанных в табл. 14.

Таблица 14

Предельное значения коэффициента К₂

Адм. р-н г. Перми	Соотношение значений
Дзержинский	К2 < 0.7	< 0.7
Индустриальный	К2 < 0.6	< 0.6
Кировский	К2 < 0.9	< 0.9
Ленинский	К2 < 0.7	< 0.7
Мотовилихинский	К2 < 0.5	< 0.5
Орджоникидзевский	К2 < 0.6	< 0.6
Свердловский	К2 < 0.6	< 0.6

На основе анализа данных, представленных выше, можно сделать следующие выводы: