Определение износа и устареваний торгового здания

№	Показатель	Объекты-аналоги
	Скорректированная цена продажи объектов*, тыс.руб.	25 000	30 000	37 000
	Стоимость земельного участка**, тыс.руб.	5 000	7 000	12 000
	Текущая рыночная цена здания, тыс.руб. (п. 1 – п. 2)	20 000	23 000	25 000
	Текущая стоимость нового строительства***, тыс.руб.	26 000	31 000	34 000
	Износ и устаревания, тыс.руб.	6 000	8 000	9 000
	Износ и устаревания в процентах от стоимости строительства, %	23,1	25,8	26,5
	Средний процент износа и устареваний, % (23,1+25,8+26,5)/3	25,1

Примечание:

*Скорректированная цена продажи объектов-аналогов рассчитывается в рамках сравнительного подхода (тема 2).

**Стоимость земельного участка определяется по известным в теории и практике методам.

***Текущая стоимость строительства определяется в рамках определения стоимости нового строительства (п. 1.1).

Ответ: ИиУ = 25,1%.

Метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как износ и устаревания к текущей стоимости воспроизводства (см. формулы 15 и 16).

(15)

Из этого отношения вытекает следующая формула износа и устареваний:

(16)

где ЭВ – эффективный возраст (время, которым оценивается продолжительность жизни строения исходя из его фактического технического состояния, оборудования, дизайна и других факторов, влияющих на стоимость);

СЭЖ – срок экономической жизни (время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости, превышающий затраты на его содержание и эксплуатацию);

– стоимость строительства при оценке недвижимости.

Пример определения износа и устареваний методом эффективного возраста

Исходные данные для примера:

объект оценки – отдельно стоящее офисное здание.

Текущая стоимость строительства нового здания составляет 36 000 тыс.руб. Здание построено 15 лет назад. Типовой срок экономической жизни – 60 лет (через 60 лет следует провести диагностику на предмет определения пригодности для дальнейшей эксплуатации данного здания с технической и экономической точек зрения и при необходимости произвести капитальный ремонт, реконструкцию, модернизацию).

Найти: износ и устаревания здания.

Решение по первому возможному варианту.

Если здание, по мнению оценщика, построено согласно действовавшим стандартам и эксплуатировалось в нормальном режиме, то его эффективный возраст будет равен фактическому. ИиУ составят 25% от стоимости воспроизводства, или 9 000 тыс.руб.

ИиУ = (15/60)*36 000 = 9 000 тыс.руб.

Ответ: ИиУ = 9 000 тыс.руб.

Решение по второму возможному варианту.

Если в результате осмотра здания у оценщика сложилось профессиональное суждение, что эффективный возраст здания вследствие плохой эксплуатации превышает фактический и может быть оценен в 20 лет, то износ и устаревания составят 33,3%, или 12 000 тыс.руб.

ИиУ = (20/60)*36 000 = 12 000 тыс.руб.

Ответ: ИиУ = 12 000 тыс.руб.

Метод разбиения состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:

· устранимый физический износ;

· неустранимый физический износ;

· устранимое функциональное устаревание;

· неустранимое функциональное устаревание;

· экономическое устаревание.

Для оценки устранимого физического износа здание разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя:

· короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых меньше оставшейся экономической жизни здания;

· долгоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых равен оставшейся экономической жизни здания.

При этом в итоге накопленный износ и устаревания можно найти как сумму всех видов износов и устареваний:

(17)

где – общий накопленный износ и устаревания;

– физический износ;

– функциональное устаревание;

– экономическое устаревание.

При использовании формулы (17) может получиться, что суммарное значение износов и устареваний будет близко или превысит 100%. Поэтому при больших значениях износов и устареваний, а также для более объективного взгляда на износ и устаревания рекомендуется использовать мультипликативную формулу определения :

(18)

Разберем основные методы определения составляющих на примерах.