Определение износа и устареваний

В процессе эксплуатации здания и сооружения теряют свои потребительские свойства, что должно сказываться на величине стоимости. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний[11].

В теории и практике оценки недвижимости износ и устаревания (ИиУ) определяются тремя классическими методами:

· сравнения продаж;

· эффективного возраста;

· разбиения.

Метод сравнения продаж при определении ИиУ состоит в выявлении рыночной оценки износа и устареваний здания путем сопоставления его стоимости воспроизводства (замещения) с текущими ценами продаж аналогичных объектов. Износ и устаревания находятся по формуле

(14)

где – износ и устаревания i-го аналогичного объекта;

i – порядковый номер объекта-аналога;

n – количество объектов-аналогов;

– удельный вес объекта-аналога.

В свою очередь находится как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью строений с учетом износа и устареваний.

Пример определения износа и устареваний методом сравнения продаж

Исходные данные для примера:

объект оценки – отдельно стоящее торговое здание.

Найти: износ и устаревания здания.

Решение представлено в табл. 16.

Таблица 16