Особливості ринку нерухомості в порівнянні з високоорганізованими ринками

Характерні риси	Типи ринків
Високоорганізовані ринки	Ринки нерухомості
Типові територіальні межі ринку	Регіон, група регіонів, країна, група країн, усі країни світу	Район, місто, регіон, країна
Транспортабельність товару	Дуже висока	Повністю відсутня
Вплив реального місцезнаходження товару на ціни	Дуже незначний	Місцезнаходження – один з найважливіших чинників, що формують ціну нерухомості
Взаємозамінюваність одиниць товару	Абсолютна	Абсолютна невзаємозамінюваність або дуже слабка взаємозамінюваність
Стандартизація товару	Абсолютна або дуже висока	Відсутня або низька
Кількість продавців і покупців	Велика	Невелика
Співвідношення між кількістю продавців і покупців	Збалансовано	Коливається між збалансованості, "ринку покупця" і "ринку продавця"
Можливість відносно швидкого помітного збільшення або зменшення об'єму пропозиції	Значна	Практично відсутня через тривалість будівельного циклу
Характер угод	Переважають публічні (переважно біржові) угоди на одному майданчику	Угоди носять приватний характер; відсутній єдиний майданчик угод
Доступність інформації про товар	Дуже висока	Доступ до інформації зазвичай ускладнений
Достовірність і повнота інформації про товар і ринок	Дуже висока	Доступна інформація часто недостовірна а (або) неповна
Міра обізнаності продавців і покупців про товар і ціни	Висока або дуже висока	Змінюється від дуже високою до дуже низької
Швидкість обміну інформацією і ухвалення рішень	Дуже висока	Низька
Роль нераціональних чинників в ухваленні рішень	Украй незначна	Помітна
Стабільність цін	Ціни зазвичай відносно стабільні	Ціни можуть часто і в широких межах змінюватися
Правове регулювання способів використання товару і угод з ним, що безпосередньо впливає на ціни	Мінімальне	Значне

Відомо, що основою ціноутворення на ефективному ринку є рівновага попиту і пропозиції (Закон А. Маршалла).

Рис.1.1. Закон Альфреда Маршалла

Графік побудований у вигляді залежності кількості товару Q (у попиті або в пропозиції) від ціни Р (Price). Наведено лінії попиту D (англ. – Demand) і пропозиції S (англ. – S upply). Лінія пропозиції показує кількість об'єктів, яку продавці готові поставити за цією ціною.

Лінія попиту показує кількість об'єктів, які покупці готові придбати за цією ціною. модель На графіку зображено модель саморегулювання ефективного ринку під впливом попиту і пропозиції.

Матеріальним підґрунтям ринкових відносин є рух товару і грошей, що відбувається на засадах вільної взаємовигідної угоди за умов конкуренції.

Наслідком ринкових відносин є задоволення платоспроможного попиту споживачів (покупців), відшкодування витрат і отримання прибутку продавцями (товаровиробниками і посередниками).

Основними параметрами ринку виступають попит, пропозиція, ціна, кон’юнктура, рівновага.

Кон’юнктура (лат. conjunctura, від conjungo – з’єдную) – це економічна ситуація на ринку, яка характеризується співвідношенням між попитом і пропозицією, рухом цін і товарних запасів у кожен момент часу. Оптимальним станом кон’юнктури є рівновага, тобто такий рівень кон’юнктури, за якого досягнуто рівність між попитом і пропозицією за обсягом і структурою товарів, у межах яких виробник і споживач мають намір продовжувати поставки і закупівлі, причому лише за такою рівноважною ціною.

На ринку нерухомості стан рівноваги попиту і пропозиції досягається в довготерміновому періоді і на дуже короткий період часу. Ринок нерухомості через специфічність свого розвитку може з певною натяжкою відповідати поняттю «слабо ефективний». Крім того, на відміну від інших товарних ринків, ринки нерухомості навіть розвинених країн, не кажучи вже про країни з перехідною економікою, мають певну міру інформаційної закритості. Оскільки ринки нерухомості є складними інерційними системами, де ціноутворення значною мірою схильне до впливу зовнішніх чинників, і якщо в циклах свого розвитку і досягають рівноважного стану, то на дуже короткий період часу, який навряд чи може бути чітко визначений при аналізі довгострокових тенденцій розвитку ринку нерухомості. Тобто, ситуація, коли попит дорівнює пропозиції, може розглядатися лише як теоретична передумова.

Суттєві недоліки ринкової економіки: економічні коливання, безробіття, інфляція. До того ж у ринковій економіці конкуруючі фірми, прагнучи отримати більші прибутки, перетворюються на монопольні та олігопольні структури знищуючи підґрунтя ринкової економіки — конкуренцію. До негативних наслідків ринкового господарювання можна додати й соціальне розмежування населення, погіршення екології тощо. Світовий досвід довів недосконалість ринкового механізму, тому економіка більшості країн є змішаною. Її сутність полягає в тому, що ринковий механізм та держава спільно забезпечують розв'язання соціально-економічних проблем. Держава виконує свої функції через проведення економічної політики.

Кризові ситуації на ринку виникають перш за все внаслідок неспроможності конкуренції; неспроможності ринку забезпечувати людей суспільними товарами; зовнішніх ефектів; економічної нестабільності та ін.

Неспроможність конкуренції. На думку основоположника економічної науки Адама Сміта (1723—1790) в умовах ринкової економіки індивід (економічна людина), який «…керується лише власним інтересом... переслідує лише власну вигоду... невидимою рукою спрямовується до мети, що зовсім не входила до його намірів... Переслідуючи власні інтереси, людина часто реальніше служить інтересам суспільства, ніж тоді, коли свідомо прагне це робити…».Таким чином, стихійні об'єктивні закони ринкових сил спонтанно забезпечують пріоритетність суспільних цінностей і спрямовують зусилля окремих індивідів, які не думають про сприяння суспільній користі, у русло загальних інтересів. Саме завдяки вільній конкуренції підприємців і через реалізацію їх приватних інтересів ринкова економіка найдоцільнішим чином забезпечує суспільні потреби і генерує ефективний розподіл ресурсів. Теорія Адама Сміта ґрунтується на принципі економічного лі бералізму – нехай все залишається так, як є (без втручання держави в економіку).

Проте, для того щоб працював принцип «невидимої руки», повинна існувати конкуренція. На сучасному етапі розвитку ринкових відносин у процесі концентрації капіталів утворюються монополії, які згодом із метою усунення конкурентів підривають конкуренцію, створюючи загрозу існування самого ринку. Монополісти вважають можливим і вигідним обмежувати випуск продукції та встановлювати більш високі ціни порівняно з тими, які б існували в галузі за наявності конкурентних засад. Виняткове становище монополістів породжує неефективну діяльність. Більше того, монополії здатні породжувати й політичну небезпеку, оскільки економічна влада й політич­ний вплив тісно пов'язані між собою. Монополісти спроможні чинити тиск на державні органи та їхніх представників, що позначається на законодавстві й політиці, які починають відповідати не суспільним інтересам, а інтересам цих гігантів.

Неспроможність ринку забезпечувати людей суспільними благами. Значна роль у функціонуванні та розвитку суспільства належить суспільним благам. Суспільні блага задовольняють потреби всіх членів суспільства в цілому, їх споживають усі громадяни, незалежно від того, платять вони за них чи ні.

До суспільних благ передусім належить національна оборона, регулювання паводків, боротьба зі стихійними лихами, підтримання громадського порядку тощо. Через те що суто суспільні блага не зорієнтовані на ринковий попит, то їх задоволення в умовах ринкової економіки можливе за участю держави. Види й обсяги виробництва різних суспільних благ визначаються в цивілізованих країнах політичними методами, насамперед шляхом голосування. Обсяги споживання суспільних благ є питаннями державної політики.

Зовнішні ефекти (екстерналії) – позитивні або негативні наслідки виробництва чи споживання товарів і послуг, які відчувають ті, хто їх не виробляє й не купує. Наприклад, підприємець використовує технологію, наслідком якої є забруднення навколишнього середовища. Ринкова ціна на продукцію підприємця не спроможна врахувати витрати населення, пов'язані із зазначеним негативним зовнішнім ефектом. Завдання держави – сприяти перетворенню негативного зовнішнього ефекту на витрати саме цього підприємця. Приклад позитивного зовнішнього ефекту: фермер реконструював власним коштом міст через річку для швидкого та безпечного вивозу своєї продукції. Проте цим мостом можуть користуватися й жителі сусідніх сіл.

Економічна нестабільність. Розвиток економіки має циклічний характер, що пов'язано з постійними чергуваннями спадів і піднесень. Ринок, на жаль, не володіє досконалим механізмом, здатним протистояти економічній нестабільності, яка виявляється через тривалий спад виробництва, надмірне безробіття, високий рівень довгострокової інфляції, соціальне розмежування.

Неспроможність ринку забезпечувати справедливий розподіл багатства і соціальний захист людей, розвиток соціальної інфраструктури. Проблема забезпечення соціальної справед­ливості, що полягає в рівних стартових можливостях для всіх громадян, потребує державного регулювання в соціальній сфері та проведення соціальної політики.

Соціальна політика — це сукупність принципів, рішень, дій суспільних об'єктів, що знаходять утілення в соціальних програмах і соціальній практиці з метою задоволення соціальних потреб та інтересів людини, соціальних спільнот і суспільства загалом. Інструментами проведення соціальної політики є соціальні гарантії, стандарти, споживчі бюджети, прожитковий мінімум (споживчий кошик), мінімальний розмір оплати праці та інші порогові соціальні обмежувачі. Соціальні гарантії забезпечуються на законодавчій основі, що фіксує обов'язки й відповідальність як держави перед громадянами, так і громадян перед державою.

Таким чином, наявність недоліків ринкового саморегулювання зумовлює необхідність державного регулювання економіки в цілому і ринку нерухомості, зокрема.