Тема 5. Правові основи нерухомості

З нерухомістю тісно пов'язано поняття власності. Термін "власність" означає правове (на відміну від фізичного) панування над матеріальним об'єктом фізичної або юридичної особи. Власник може отримувати від матеріального об'єкту економічну вигоду у формі ренти, прибутку, орендної плати або просто задовольняти особисті потреби. У юридичному плані власність означає комплекс прав, які можуть бути розподілені між різними особами.

Виникнення права власності відбувається по підставах, передбачених законом. До їх числа відносяться, наприклад: договір про приватизацію, укладення договору про перехід (передачі) майна у власність, перехід майна між громадянами в порядку спадкоємства.

Відповідно до ст. 4. Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме:

1) право власності на нерухоме майно;

2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном;

3) інші речові права відповідно до закону;

4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.

2. Речові права на нерухоме майно, зазначені в пунктах 2 і 3 частини першої цієї статті, є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно

3. Право власності на підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівлю, споруду (їх окремі частини) може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на земельну ділянку, на якій вони розташовані. Право власності на квартиру, житлове та нежитлове приміщення може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на житловий будинок, будівлю, споруду (їх окремі частини), в яких вони розташовані.

Згідно зі ст. 41 Конституції України право власності - це традиційна для вітчизняного законодавства «тріада» прав: володіння, користування і розпорядження.

Право володіння означає визначену законом можливість фізичного контролю над об'єктом, володіння нерухомістю (мати у себе це майно, містити його у своєму господарстві, рахувати на балансі і так далі). При цьому слід мати на увазі, що окрім власників законними власниками нерухомих речей можуть бути особи що володіють майном за договором, наприклад, в силу угоди про оренду, або по інших підставах, приміром, в результаті надання права довічного користування.

Право користування є ґрунтованою на законі можливістю житлового, господарського, комерційного або іншого використання майна шляхом витягання з нього корисних властивостей, його споживання. Воно тісно пов'язане з правомочністю володіння, оскільки за загальним правилом, користуватися майном, можна тільки володіючи ім. Як правило, використання нерухомості носить строго цільовий характер. Наприклад, житла можуть використовуватися тільки для проживання.

Право розпорядження означає можливість здійснювати дії, що визначають юридичне положення нерухомості, шляхом зміни його приналежності, стану або призначення, відчуження, розвитку (реконструкції) і так далі в межах обумовлених законодавством або іншими правовими актами. Власник може розпоряджатися нерухомістю, що належить йому, через такі цивільно-правові акти як купівлю-продаж, міну, дарування, обмін, заповіт і запоруку.

Цивільні правовідносини поділяють на:

- майнові, які можна визначити як економічні стосунки, врегульовані нормами цивільного права, і що придбали правову форму, і

- немайнові або особисті правовідносини.

Майнові правовідносини, у свою чергу можна поділити на речові і обов'язкові.

Речове право – це право, що дає юридичну владу над річчю. Різні види речових прав розрізняються саме об'ємом цієї владі, тобто набором конкретних правомочних дій особи -правовласника. За винятком права власності, усі інші речові права є правами на чужі речі. Розрізняють наступні види речових прав:

1. Право власності.

2. Речові права осіб, що не є власниками:

- право повного господарського відання;

- право оперативного управління майном;

- сервітути;

- право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою;

- право довічного успадкованого володіння земельною ділянкою.

Зобов'язальні правовідносини:

1. Оренда (договір майнового найму).

2. Запорука, як форма забезпечення зобов'язань.

Трішки відокремлено траст − довірче управління і майном власника.

Відповідно до ст. 136 ГКУ право господарського відання є речовим правом суб'єкта підприємництва, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом), з обмеженням правомочності розпорядження щодо окремих видів майна за згодою власника. Власник майна, закріпленого на праві господарського відання за суб'єктом підприємництва, здійснює контроль за використанням та збереженням належного йому майна безпосередньо або через уповноважений ним орган, не втручаючись в оперативно-господарську діяльність підприємства.

Відповідно до ст. 137 ГКУ правом оперативного управління визнається речове право суб'єкта господарювання, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом) для здійснення некомерційної господарської діяльності, у межах, встановлених ГКУ та іншими законами, а також власником майна (уповноваженим ним органом). Власник майна, закріпленого на праві оперативного управління за суб'єктом господарювання, здійснює контроль за використанням і збереженням переданого в оперативне управління майна безпосередньо або через уповноважений ним орган і має право вилучати у суб'єкта господарювання надлишкове майно, а також майно, що не використовується, та майно, що використовується ним не за призначенням.

Під сервітутом (від лат. servitus – підпорядкування, рабство) розуміється визнане законом право обмеженого користування чужим майном (об'єктом) (ст. 431 ЦКУ).

Право власності на землю у певному розумінні – умовна категорія. Земля непереміщувана, володіння нею обмежене. Правомочність володіння землею реалізується шляхом відведення ділянки на місцевості, правомочності користування – законом можливості господарської експлуатації землі, правомочності розпорядження – можливістю визначення юридичної долі земельної ділянки, що допускається законом. Проте, якщо ми визначили, що права власника як такі права, які здійснюються лише за його волею, то вже закріплена законом можливість виключно цільового використання землі являється обмеженням повного і абсолютного права власності. Окрім того, держава має право примусового припинення прав на земельну ділянку у судовому порядку у випадках (ст. 143 ЗКУ):

а) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

б) неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, забруднення земель бактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливими організмами, засмічення земель забороненими рослинами, пошкодження і знищення родючого шару ґрунту, об'єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, порушення встановленого режиму використання земель, що особливо охороняються, а також використання земель способами, які завдають шкоди здоров'ю населення) в строки, встановлені вказівками (приписами) центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері здійснення державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі;

г) примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності;

ґ) примусового звернення стягнень на земельну ділянку по зобов'язаннях власника цієї земельної ділянки.

Оренда (договір майнового найму). Оренда – ц перехід майна в тимчасове користування на відшкодувальних началах. За договором оренди одна сторона – орендодавець – зобов'язується надати іншій стороні – орендареві – майно у тимчасове платне користування, а інша сторона зобов'язується своєчасно вносити плату за користування майном і повернути його після закінчення терміну договору.

Орендодавцем можуть виступати як власники майна, так і уповноважені ними органи або організації. Предметом взаємовідносин виступають індивідуально-визначені речі, що підлягають поверненню після закінчення орендних відносин. У цій якості може виступати нерухомість будь-якого виду. Мета договору майнового найму – самостійне використання майна наймача для підприємницьких або споживчих потреб. Тобто, орендар самостійно використовує передане йому майно. В той же час орендар зобов'язаний використати майно відповідно до умов договору і цільового призначення речі, не міняючи її характеру і призначення. Так, узявши в оренду нежитлове приміщення, орендар не має права переобладнувати його в житлове і навпаки, якщо така можливість прямо не обумовлена в договорі.

Права орендаря мають обов'язкову природу. Одночасно, вони носять тимчасовий характер, що у будь-якому разі відрізняє їх від речової правомочності. Термін договору визначається угодою сторін.

Застава – це один з найбільш ефективних способів забезпечення зобов'язань. Він є правовідношенням, в силу якого кредитор має право при невиконанні боржником забезпеченого заставою зобов'язання отримати задоволення з вартості закладеного майна переважно перед іншими кредиторами. Предметом застави може бути майно, яке відповідно до законодавства України може бути відчужено заставодавцем та на яке може бути звернено стягнення. Предметом застави може бути майно, яке стане власністю заставодавця після укладення договору застави (ст. 4 ЗУ «Про заставу»). Угоди з нерухомістю підлягають нотаріальному посвідченню і державній реєстрації. До основних видів угод з нерухомістю відносяться:- купівля-продаж;- міна і обмін;- дарування;- спадщина;- рента;- іпотека;- оренда;- лізинг;- довірче управління (траст);- внесок в статутний капітал ВАТ, ЗАТ, ТОВ;- постійне користування;- повне господарське ведення і оперативне управління;- приватизація. За договором купівлі-продажу продавець зобов'язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. За договором міни між сторонами здійснюється обмін одного майна на інше. При цьому кожен з тих, що беруть участь в договорі міни вважається продавцем майна, яке він дає, і покупцем майна, яке він отримує. Право власності в цій угоді переходить до сторін одночасно після виконання обома сторонами зобов'язань передати об'єкти нерухомості. Дарування – безоплатна передача нерухомості власником іншій особі, до якої переходить право власності. Дарування оформляється у вигляді юридичного документу – дарчої. Для угоди дарування є обмеження. Якщо об'єкт нерухомості знаходиться в загальній спільній власності, то дарування можливо тільки з відома усіх його учасників. Для юридичних осіб, якщо об'єкт нерухомості належить їм на праві господарського ведення або оперативного управління, дарування можливо тільки з відома власника нерухомості. При угоді дарування особа має право у будь-який час до передачі йому об'єкту нерухомості відмовитися від нього. Спадкоємство здійснюється згідно із законом і по заповіту. Спадкоємство згідно із законом має місце, коли і оскільки це не визначено заповітом.Якщо немає спадкоємців ні згідно із законом, ні по заповіту, або жоден із спадкоємців не прийняв спадку, або усі спадкоємці позбавлені заповідачем спадку, майно спадкоємства, що померло по праву, переходить до держави. Рента. У цьому виді угоди одержувач ренти - власник об'єкту нерухомості передає об'єкт у власність платникові ренти, який у свою чергу, зобов'язується в обмін на отриманий об'єкт періодично виплачувати одержувачеві ренти певну грошову суму або надавати кошти на його утримання в іншій формі. Причому одержувач ренти втрачає право власності на об'єкт нерухомості і придбаває право його запоруки. Іпотека – отримання кредиту під заставу нерухомого майна. За договором оренди (майнового найму) орендодавець зобов'язується надати орендареві майно у тимчасове користування за плату для самостійного здійснення підприємницької діяльності або інших цілей. Лізинг – це довгострокова оренда, іноді на увесь термін служби об'єкту нерухомості, при якій можливий викуп об'єкту нерухомості лізингоотримувачем у лізингодавця (власника нерухомості). Після закінчення терміну лізингового договору лізингоотримувач або повертає майно лізингодавцеві, або подовжує термін договору, або ж викупляє майно за залишковою вартістю.Дійсність угод з нерухомістю визначається через сукупність наступних умов:- законність змісту;- правоздатність і дієздатність фізичних і юридичних осіб, що здійснюють угоду;- відповідність волі і волевиявлення учасників угоди;- дотримання форми угоди.Якщо хоч би одно з вищеперелічених умов не буде дотримано, то угода вважається недійсною. Тема6.ОСНОВИ ДЕРЖАВНОЇ РЕГУЛЯТОРНОЇ ПОЛІТИКИ НА РИНКУ ЗЕМЕЛЬ