Студопедия.Орг Главная | Случайная страница | Контакты | Мы поможем в написании вашей работы!  
 

Тема 5. Правові основи нерухомості



З нерухомістю тісно пов'язано поняття власності. Термін "власність" означає правове (на відміну від фізичного) панування над матеріальним об'єктом фізичної або юридичної особи. Власник може отримувати від матеріального об'єкту економічну вигоду у формі ренти, прибутку, орендної плати або просто задовольняти особисті потреби. У юридичному плані власність означає комплекс прав, які можуть бути розподілені між різними особами.

Виникнення права власності відбувається по підставах, передбачених законом. До їх числа відносяться, наприклад: договір про приватизацію, укладення договору про перехід (передачі) майна у власність, перехід майна між громадянами в порядку спадкоємства.

Відповідно до ст. 4. Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»обов’язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме:

1) право власності на нерухоме майно;

2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном;

3) інші речові права відповідно до закону;

4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.

2. Речові права на нерухоме майно, зазначені в пунктах 2 і 3 частини першої цієї статті, є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно

3. Право власності на підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівлю, споруду (їх окремі частини) може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на земельну ділянку, на якій вони розташовані. Право власності на квартиру, житлове та нежитлове приміщення може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на житловий будинок, будівлю, споруду (їх окремі частини), в яких вони розташовані.

Згідно зі ст. 41 Конституції України право власності - це традиційна для вітчизняного законодавства «тріада» прав: володіння, користування і розпорядження.

Право володіння означає визначену законом можливість фізичного контролю над об'єктом, володіння нерухомістю (мати у себе це майно, містити його у своєму господарстві, рахувати на балансі і так далі). При цьому слід мати на увазі, що окрім власників законними власниками нерухомих речей можуть бути особи що володіють майном за договором, наприклад, в силу угоди про оренду, або по інших підставах, приміром, в результаті надання права довічного користування.

Право користування є ґрунтованою на законі можливістю житлового, господарського, комерційного або іншого використання майна шляхом витягання з нього корисних властивостей, його споживання. Воно тісно пов'язане з правомочністю володіння, оскільки за загальним правилом, користуватися майном, можна тільки володіючи ім. Як правило, використання нерухомості носить строго цільовий характер. Наприклад, житла можуть використовуватися тільки для проживання.

Право розпорядження означає можливість здійснювати дії, що визначають юридичне положення нерухомості, шляхом зміни його приналежності, стану або призначення, відчуження, розвитку (реконструкції) і так далі в межах обумовлених законодавством або іншими правовими актами. Власник може розпоряджатися нерухомістю, що належить йому, через такі цивільно-правові акти як купівлю-продаж, міну, дарування, обмін, заповіт і запоруку.

Цивільні правовідносини поділяють на:

- майнові, які можна визначити як економічні стосунки, врегульовані нормами цивільного права, і що придбали правову форму, і

- немайнові або особисті правовідносини.

Майнові правовідносини, у свою чергу можна поділити на речові і обов'язкові.

Речове право – це право, що дає юридичну владу над річчю. Різні види речових прав розрізняються саме об'ємом цієї владі, тобто набором конкретних правомочних дій особи -правовласника. За винятком права власності, усі інші речові права є правами на чужі речі. Розрізняють наступні види речових прав:

1. Право власності.

2. Речові права осіб, що не є власниками:

- право повного господарського відання;

- право оперативного управління майном;

- сервітути;

- право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою;

- право довічного успадкованого володіння земельною ділянкою.

Зобов'язальні правовідносини:

1. Оренда (договір майнового найму).

2. Запорука, як форма забезпечення зобов'язань.

Трішки відокремлено траст − довірче управління і майном власника.

Відповідно до ст. 136 ГКУ право господарського відання є речовим правом суб'єкта підприємництва, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом), з обмеженням правомочності розпорядження щодо окремих видів майна за згодою власника. Власник майна, закріпленого на праві господарського відання за суб'єктом підприємництва, здійснює контроль за використанням та збереженням належного йому майна безпосередньо або через уповноважений ним орган, не втручаючись в оперативно-господарську діяльність підприємства.

Відповідно до ст. 137 ГКУ правом оперативного управління визнається речове право суб'єкта господарювання, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом) для здійснення некомерційної господарської діяльності, у межах, встановлених ГКУ та іншими законами, а також власником майна (уповноваженим ним органом). Власник майна, закріпленого на праві оперативного управління за суб'єктом господарювання, здійснює контроль за використанням і збереженням переданого в оперативне управління майна безпосередньо або через уповноважений ним орган і має право вилучати у суб'єкта господарювання надлишкове майно, а також майно, що не використовується, та майно, що використовується ним не за призначенням.

Під сервітутом (від лат. servitus – підпорядкування, рабство) розуміється визнане законом право обмеженого користування чужим майном (об'єктом) (ст. 431 ЦКУ).

Право власності на землю у певному розумінні – умовна категорія. Земля непереміщувана, володіння нею обмежене. Правомочність володіння землею реалізується шляхом відведення ділянки на місцевості, правомочності користування – законом можливості господарської експлуатації землі, правомочності розпорядження – можливістю визначення юридичної долі земельної ділянки, що допускається законом. Проте, якщо ми визначили, що права власника як такі права, які здійснюються лише за його волею, то вже закріплена законом можливість виключно цільового використання землі являється обмеженням повного і абсолютного права власності. Окрім того, держава має право примусового припинення прав на земельну ділянку у судовому порядку у випадках (ст. 143 ЗКУ):

а) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

б) неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, забруднення земель бактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливими організмами, засмічення земель забороненими рослинами, пошкодження і знищення родючого шару ґрунту, об'єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, порушення встановленого режиму використання земель, що особливо охороняються, а також використання земель способами, які завдають шкоди здоров'ю населення) в строки, встановлені вказівками (приписами) центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері здійснення державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі;

г) примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності;

ґ) примусового звернення стягнень на земельну ділянку по зобов'язаннях власника цієї земельної ділянки.

Оренда (договір майнового найму). Оренда – ц перехід майна в тимчасове користування на відшкодувальних началах. За договором оренди одна сторона – орендодавець – зобов'язується надати іншій стороні – орендареві – майно у тимчасове платне користування, а інша сторона зобов'язується своєчасно вносити плату за користування майном і повернути його після закінчення терміну договору.

Орендодавцем можуть виступати як власники майна, так і уповноважені ними органи або організації. Предметом взаємовідносин виступають індивідуально-визначені речі, що підлягають поверненню після закінчення орендних відносин. У цій якості може виступати нерухомість будь-якого виду. Мета договору майнового найму – самостійне використання майна наймача для підприємницьких або споживчих потреб. Тобто, орендар самостійно використовує передане йому майно. В той же час орендар зобов'язаний використати майно відповідно до умов договору і цільового призначення речі, не міняючи її характеру і призначення. Так, узявши в оренду нежитлове приміщення, орендар не має права переобладнувати його в житлове і навпаки, якщо така можливість прямо не обумовлена в договорі.

Права орендаря мають обов'язкову природу. Одночасно, вони носять тимчасовий характер, що у будь-якому разі відрізняє їх від речової правомочності. Термін договору визначається угодою сторін.





Дата публикования: 2015-09-17; Прочитано: 668 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!



studopedia.org - Студопедия.Орг - 2014-2024 год. Студопедия не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования (0.008 с)...