Об'єкт регулювання

Інфраструктура ринку нерухомості — це сукупність видів діяльності та суб’єктів господарювання, які забезпечують безперебійний обіг речових чинників виробництва і товарів кінцевого споживання й надають комплекс послуг із метою підвищення ефективності обігу та раціонального споживання об’єктів нерухомості, якомога повнішого задоволення потреб та попиту споживачів.

Ринок нерухомості є інституційно-організованою структурою. Це означає, що на ньому представлені різного роду інститути посередників (ріелтерства, оцінки, аудиторства, іпотеки і т. ін.) та їх установи (банки, страхові компанії, агентства і ін.). Інститути посередників на першому етапі самостійно впорядковують свою діяльність, але потім вони потребують захисту і контролю з боку держави, оскільки між самими інститутами можуть виникати різні суперечності та конфлікти, які пов'язані з отриманням додаткового прибутку від їх діяльності. Наприклад, на ринку нерухомості точиться боротьба за надання оціночних послуг між ріелтерськими, аудиторськими і оціночними фірмами. Інститут нотаріату і товарні біржі змагаються за право оформлення договорів купівлі-продажу нерухомості.

на рівні ринку нерухомості до інфраструктури належать професійні та інституційні (ті, що представляють інтереси держави) учасники ринку нерухомості, що впливають на створення й споживання корисних властивостей об'єктів нерухомості, а також їх розподіл у ринковому середовищі.

Рівні інфраструктури можуть бути різними:

- народногосподарський - макрорівень (на національному ринку нерухомості);

- регіональний (на рівні ринку нерухомості окремого регіону);

- локальний (на рівні окремого сектора ринку нерухомості);

- об'єктний, мікрорівень (на рівні окремого об'єкта нерухомості). Інфриструктура формується спільними зусиллями інституційних і не інстуційних учасників ринку. У процесі формування інфраструктури ринку слід виділити 4 підходи, що відповідають різним аспектам функціонування ринку нерухомостісті:

- інженерно-технологічний - (стосовно професійних учасників);

- трансакційний - (психолого-поведінковий);

- методологічний - (ринковий й макроринковий, на думку методологів ринкової економіки);

- соціальний - (стосовно суспільних діячів):

1. За сучасних умов розвитку стандартизації інформаційних технологій, зв’язків особливої актуальності набуває інженерно-технологічний підхід до формування інфраструктури ринку нерухомості. Зокрема, в цей час завдання такого підходу відповідають цілям інформаційної політики України, Росії та низки інших країн СНД.

2. Суттєвою обставиною, що визначає особливості ринку нерухомості, є високий рівень витрат, пов'язаних із здійсненням різного роду операцій з об’єктами нерухомості - трансакційних витрат. Цілям мінімізації цих витрат може сприяти вирішення завдань у межах трансакційного підходу до формування інфраструктури ринку нерухомості.

3. Особливі завдань у межах формування інфраструктури ринку нерухомості вирішують державні, суспільні та комерційні інститути у сфері управління розвитком ринку нерухомості, зокрема в напрямах реформування, регулювання і контролю.

4. Крім ринкових завдань, інфраструктура ринку нерухомості має забезпечувати й вирішення соціальних, поза яких економічна система як загалом, так і на рівні регіону перестає бути повноцінною.

Стосовно інженерно-технологічного підходу ринок нерухомості - це набір механізмів професійної діяльності, що мають на меті створення корисних властивостей об'єктів нерухомості та їх подальший перерозподіл між різними категоріями споживачів.

Основні завдання та методи формування інфраструктури ринку нерухомості з позиції інженерно-технологічного підходу:

1. Формування еталонних технологій професійної діяльності на ринку нерухомості:

Розвиток (створення) об'єктів нерухомості;

Управління (експлуатація) об'єктів нерухомості;

Обіг прав на раніше створену нерухомість;

2. Управління ринком нерухомості.

3. Розробка й упровадження стандартів опису об'єктів нерухомості всіх видів з метою укладення угод з ними. Розв'язанням цього завдання займаються системні аналітики за участю професіоналів-практиків.

4. Створення єдиного інформаційного простору ринку нерухомості та забезпечення його інформаційної відкритості (здійснюють дослідники ринку нерухомості за участю фахівців в області інформаційних технологій).

5. Формування й законодавче закріплення еталонних вимог до об'єктів нерухомості та до професійної діяльності на ринку нерухомості, а також розробка інструктивних і реєстраційних документів, що регламентують операції на ринку нерухомості (здійснюють державні органи, що регулюють ринок нерухомості, за ініціативною участю та контролем суспільних об'єднань, професіоналів і спеціалізованих дослідницьких організацій).

6. Формування банків даних еталонних (модельних) технологій діяльності на ринку нерухомості, модельних пілотних проектів з їх відпрацювання й механізмів їх тиражування серед професійних учасників ринку нерухомості (здійснюють суспільні професійні об'єднання, комерційні та некомерційні дослідницькі організації).

Ринок нерухомості стосовно Трансакційного підходу - Це найменш витратний доступ учасників ринку нерухомості до необхідних для них ресурсів. Для виробника ресурсами ринку нерухомості є первинна нерухомість (земля), сировина, праця, капітал, технології; для споживача - корисні властивості створених об'єктів нерухомості.

Основні завдання та методи формування інфраструктури ринку нерухомості за цього підходу такі:

• Формування й упровадження професійних норм і стандартів взаємовідносин учасників ринку нерухомості, що зводять до мінімуму витрати на проведення операцій (трансакцій) на етапах пошуку інформації (ведення переговорів; прийняття рішень; правового закріплення операцій учасників; координації зусиль учасників; контролю та відновлення порушених прав; застосування санкцій до порушників). Ці завдання вирішують керівники агентств, менеджери, психологи, спеціалізовані підрозділи суспільних об'єднань, підрозділи й організації систем професійного навчання.

• Створення інституту інфраструктури ринку нерухомості, що забезпечуватиме координацію дій учасників ринку нерухомості, дослідження і аналіз, контроль й регулювання на ринку нерухомості.

• Формалізований опис професійних норм і стандартів взаємовідносин учасників ринку нерухомості та тиражування їх у професійному середовищі.

Прикладом, що знижує ефективність діяльності з формування інфраструктури ринку нерухомості може служити створення єдиної системи реєстрації прав на нерухоме майно і операцій з ним, яке на початковому етапі призводить до заплутаності в розподілі прав та обов'язків державних органів, збільшення термінів реєстрації операцій, втрат часу і коштів ріелтерів та споживачів, тобто до збільшення трансакційних витрат.

Методологічний підхід - Ринок нерухомості – це сектор національної економіки, що підтримує як економічну систему базові ринкові принципи функціонування процесів створення і споживання корисних властивостей об'єктів нерухомості та такий, що забезпечує як сегмент національного економічного обігу, прийняття ефективних рішень відведеного йому кола завдань.

За такого підходу до основних завдань та методів формування інфраструктури ринку нерухомості належать:

• Створення системи моніторингу та дослідження процесів функціонування ринку нерухомості, виявлення на цій основі шляхів, способів і коштів реформування й розвитку ринку (здійснюють дослідницькі підрозділи суспільних об'єднань за пайової участі професіоналів-практиків, а також комерційні дослідницькі організації ринку нерухомості).

• створення спеціалізованих державних суспільних і комерційних інститутів управління розвитком ринку нерухомості:

- органу координації зусиль державних установ і відомств, цілі яких спрямовані на розвиток ринку нерухомості;

- спеціалізованих структурних підрозділів органів державної влади й місцевого самоврядування, орієнтованих на реформування, регулювання і контроль ринку нерухомості, захист власника на ринку нерухомості від протиправних дій;

- саморегулівних та громадських організацій, професійних і споживчих спілок на ринку нерухомості;

- освітніх установ й інформаційних центрів ринку нерухомості;

- некомерційних і комерційних організацій - дослідників та ініціаторів реформування окремих сегментів ринку нерухомості.

Обмеженість цього підходу полягає в тому, що макромоделювання, властиве методологічному підходу, не дозволяє на належному рівні відстежити глибокі закономірності здійснення конкретних процесів створення, управління та обігу об’єктів нерухомості.

Ринок нерухомості стосовно Соціального підходу - Це набір механізмів ефективного вирішення соціальних завдань, зі створенням і споживанням корисних властивостей об'єктів нерухомості.

Основними завданнями формування інфраструктури ринку нерухомості щодо соціального підходу є:

- розвиток законодавчої і нормативної бази ринку нерухомості;

- створення системи суспільного контролю за дотриманням правових й етичних норм усіма учасниками ринку нерухомості, захисту їх прав та інтересів.

Обмеженість соціального підходу полягає в тому, що загалом правильна націленість на інтереси населення може іноді призвести до економічної неспроможності вироблених рекомендацій і нанести шкоду самому населенню.

Так, установлення системи датування експлуатації житла для всіх категорій, що проживають в країні, призводить до катастрофічного стану інженерної інфраструктури міст і житлових об'єктів нерухомості. Декларування житлових пільг без формування джерел фінансування створює соціальну напруженість.

У основі комплексного підходу до формування ринку нерухомості лежить розгляд інженерної, трансакційної, ринкової та соціальної складових його інфраструктури, як взаємопов'язаних й взаємодоповнюючих елементів єдиної, цілісної системи інститутів ринку нерухомості. Тільки комплексний підхід формування інфраструктури ринку нерухомості може синхронізувати процеси його функціонування і забезпечити їх найвищу ефективність.