Схемы строительного кредита

Схема строительного кредита. Наряду с обязательными участника­ми (заемщиком и кредитором) в данной модели присутствует строительная организация, осуществляющая строительство жилья, на которое заемщиком получен ипотечный кредит. При этом кредитором, выдающим строительный и ипотечные кредиты, могут быть одно кредитное учреждение (тогда это на­зывается спаренным или кредитным кредитом) или два различных специали­зированных кредитных учреждения.

Таким образом, для жилищного инвестирования в этой схеме используются три вида капитала: заемный капитал строительной организации (строительный кредит), а также собственный и заемный капитал (ипотечный кредит) заемщика. При такой модели строительной организации не нужно изыскивать дополнительные собственные средства на строительство конкретного объекта. Раздельное кредитование полностью разделяет риски, связанные со строительным и ипотечным кредитованием, как правовыми залоговыми отношениями.

Срок кредитования строительного кредита составляет от 6 до 18 месяцев. Выплаты кредита и погашение процентов по нему осуществляются фиксированными и равномерными платежами. Заемщик приобретает у строительной организации жилье за счет ипотечного кредита, расплачиваясь с ней как с непосредственным продавцом жилья, а затем строительная организация расплачивается за строительный кредит. При этом основной долг строительного кредита возвращается строительной организацией после окончания строительства и продажи готового жилья.

Кредитор оплачивает этапы строительно-монтажных работ, выполняемые строительной организацией в соответствии с договором по финансированию строительства. Учреждение, предоставляющее средства по договор кредитует строительные организации только тогда, когда последние получают гарантированное обязательство о предоставлении заемщику последующего ипотечного кредита в ипотечном банке (или другом финансовом учреждении) под залог уже построенной части жилья.

Сбербанком России и Госстрахом России. Эти программы предусматривали несколько схем ипотечного кредитования жилищного строительства:

Схема «Форвард-кредитинвест» была рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые осуществляли строительство жилья с целью его дальнейшей продажи состоятельным клиентам, включая коммерческие структуры. Предметом залога в этом случае являлся сам строительный объект. Оформление залога и выдача кредита осуществлялись при этом поэтапно, по мере строительства объекта.

Схема «Ретрокредитинвест» предназначалась для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Кредит выдавался под залог существующей квартиры и только в том случае, если ее рыночная стоимость была выше затрат по строительству новой.

Схема «Фьючерсинвест» действовала для граждан, нежелающих закладывать свои объекты недвижимости. По ней были возможны два варианта:

· квартира продавалась с аукциона с условием отсрочки выселения до окончания строительства нового жилья. Бывший собственник жилья самостоятельно вкладывал вырученные от продажи квартиры деньги в строительство объекта, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета инвестора-застройщика;

· собственник жилья поручал продажу старого жилья и строительство нового инвестору-застройщику, перекладывая на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены нового строительства.

Схема «Комбинвест» исходила из комбинированной организации процесса инвестирования жилья через систему жилстройсбережений и долевого инвестирования этих сбережений в конкретные объекты, а также предоставление соответствующего жилья гражданам

32. Финансирование жилищного строительства за счет привлеченных средств: субъекты, виды договоров, варианты долевого участия в строительстве.

К привлеченным средствам с целью финансирования жилищного строительства относятся средства от продажи акций, паев, долей, прав на использование технологий и товарных знаков, доход от сдачи недвижимости в аренду. Широко распространенным и эффективным направлением привлечения финансовых средств является долевое участие населения в жилищном строительстве.

К заемным средствам строительства жилья могут быть отнесены средства, полученные за счет долговых обязательств (облигации жилищного займа, жилищные сертификаты, векселя), а также банковских и коммерческих кредитов.

Ниже рассмотрен порядок финансирования строительства за счет дольщиков, поскольку остальные формы изучаются в курсе «Финансы и кредит в недвижимости».

В настоящее время строительные организации предлагают разнообразные схемы долевого участия (оплату по мере строительства объекта, оплату с заче­том имеющегося жилья), позволяющие снизить единовременные расходы покупателя. В общем виде схема предполагает наличие следующих участников: застройщик, в некоторых случаях - инвестор, подрядчики, дольщики.

Застройщиком является лицо, которому предоставлен земельный участок для строительства жилых домов в соответствии с распоряжением главы региона, решением инвестиционно - тендерной комиссии администрации региона, инвестиционным договором с соответствующим комитетом. Участок обычно предоставляется по договору аренды земельного участка. Застройщик может совмещать функции инвестора и подрядчика. Основными дольщиками являются физические лица.

Таким образом, договор долевого участия в строительстве является важным и обязательным документом, который регламентирует отношения между участниками подобной схемы финансирования недвижимости. Без данного договора, который заключается в письменной форме, невозможно оформить право собственности на квартиру, так как для этого наряду с другими документами должны быть представлены документы, подтверждающие долевое участие.

В договоре о долевом участии в строительстве содержатся следующие основные сведения:

· подробное описание квартиры с указанием строительного адреса, этажа, расположения в осях, условного номера;

· стоимость квартиры на момент заключения договора;

· график платежей с указанием конкретных сумм;

· срок окончания строительства жилого дома;

· срок передачи квартиры по договору;

· варианты расторжения договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения его условий обеими сторонами;

· условие о выплате рыночной стоимости квартиры, если договор будет расторгнут;

· меры ответственности за нарушение пунктов договора.

Существует несколько вариантов заключения договоров долевого участия в строительстве.

Договор с застройщиком. При этом необходимо выяснить, какой договор строительного подряда заключен для строительства жилого дома, и ознакомиться с ним. По договору со строительной организацией застройщики зачастую обязуются передать подрядчику в счет оплаты выполненных строительных работ определенную площадь построенного дома по окончании строительства. При этом важно определить, что квартира по договору с дольщиком не входит в число передаваемых подрядчику.

Договор с подрядчиком. Подрядчику предоставлено право привлекать денежные средства инвесторов для финансирования строительства ряда квартир. В данном случае (в отличие от 1-го варианта) следует определить, что предлагаемая дольщику квартира входит в число квартир, переданных подрядчику.

Договор с инвестором. Застройщик может привлекать к участию в строительстве жилого дома других юридических лиц. Как правило, такие инвесторы привлекают к участию в строительстве физических лиц по договорам долевого участия. В этом варианте также необходимо убедиться, что на основании договора с застройщиком организация-инвестор вправе привлекать соинвесторов для финансирования строительства.

Преимущества долевого строительства состоят в следующем:

· поэтапная оплата (рассрочка платежей);

· индексирование (с ростом затрат на строительство) только остаточной стоимости строительства по договору;

· затраты на приобретение квартиры ниже рыночной стоимости такой же квартиры на 10-20 %

К недостаткам относится:

· возможность потери денежных средств, вложенных в строительство жилого дома, и неполучения квартиры в связи с банкротством организации, заключившей с покупателем договор долевого участия;

· получение по окончании срока договора квартиры не того качества, которое ожидалось.

Риски дольщиков, которые подвергаются страхованию, можно разделить на четыре основные группы:

· риски сроков строительства. Практика показывает, что в 90 % сделок долевого участия строительство жилых домов завершается позднее срока, указанного в договоре;

· риски качества строительства. В схемах долевого участия такие рис­ки, как правило, высоки, так как дольщик приобретает квартиру вслепую;

· документальные и нормативно-правовые риски. Перед заключением договора долевого участия в строительстве следует проверить наличие распоряжения губернатора о предоставлении земельного участка для строительства, инвестиционного договора с соответствующим комитетом, договора аренды земельного участка. В ряде случаев возникает риск «двойной» продажи, когда квартира покупается через переуступку прав третьим лицам;

· финансовые риски. В данную группу рисков следует отнести возможность банкротства застройщика, а также утрату платежеспособности дольщиком. Кроме того, возможен риск удорожания квартиры в строящемся жилом доме в течение срока договора.