Анализ рынка недвижимости: цели и общий порядок

Цель анализа рынка недвижимости может быть обусловлена не­обходимостью решить различные задачи:

• оценить целесообразность инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;

• определить уровень риска кредитора в связи с финансированием по­купки односемейного дома;

• выделить или сформировать наиболее перспективные сегменты рынка недвижи­мости или реализовать поиск активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;

• установить наиболее доходные сегменты рынка недвижимости в долгосроч­ном периоде;

• оценить стоимость отдельных видов недвижимости.

Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа, можно подразделить на два крупных блока: относящиеся к краткосрочным целям; относящиеся к долгосрочным целям.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым. Воз­можна ситуация, при которой открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества ново­го жилья, школ, дошкольных учреждений, больниц, торговых пред­приятий, зданий и сооружений досуга, автозаправочных станций и т. д. Однако недостаток средств для кредитования и высокие про­центные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует изучения фак­торов спроса, предложения и сочетания этих факторов.

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и ус­луг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия кото­рых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная дви­жущая сила развития рынка - конкуренция среди продавцов - действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложе­ния.

Рыночный анализ можно разделить на четыре функциональные задачи: натурный, количественный, качественный анализы и синтез. В рамках каждой из этих задач реализуются определенные цели.

Основная цель — определить факторы со стороны спроса и предложения, влияющие на стоимость конкретного варианта про­екта (например, землепользования). При этом должен быть опреде­лен целевой рынок, что предполагает выявление тех потенциаль­ных пользователей, которые, скорее всего, могут купить или арен­довать данную недвижимость. Например, целевым рынком относи­тельно недорогой недвижимости могут быть молодые специалисты или супружеские пары, приобретающие недвижимость для детей.

После определения целевого рынка анализируются удобства, спо­собные обеспечить конкурентный дифференциал между оценивае­мым объектом и всеми другими объектами. Конкурентный дифференциал — это то, что дает данному объекту сравнительное преиму­щество.

Факторами, определяющие величину спроса, являются:

• платежеспособность населения;

• изменения общей численности населения (прошлые, текущие и про­гнозируемые тенденции);

• изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уров­нем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;

• изменения во вкусах и предпочтениях населения. Изменения в пред­почтениях и вкусах населения представляют важный фактор спроса. • условия и доступность финансирования.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости.

Анализ рыночного спроса проводится, чтобы определить, насколь­ко планируемый вариант функционального использования недвижи­мости (например земли) «разумно возможен» с учетом соотношения на данном рынке спроса и предложения. Подобный анализ используется также при выборе одного из нескольких обоснованных (оправданных) вариантов использования. Он применим и для оценки общего и поэтап­ного сроков застройки и масштаба проекта в целом.

Предложение на недвижимость определяется следующими факторами:

• наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

• объемы нового строительства и затраты на него, включая:

ü Интенсивность строительства - определяет объемы нового жилья.

ü Положение в строительной индустрии; в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат - определяет доступность и цены факто­ров производства.

ü Текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты.

ü Соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов не­движимости.

ü Затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.

Взаимодействие предложения и спроса определяет цены. Недви­жимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для како­го-либо пользователя или их группы, а также редкостью. Предложение — это число объектов недви­жимости, доступных на рынке по определенным ценам. Основа спро­са — желание потенциальных покупателей, обладающих необходи­мыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.

Конкурентоспособность недвижимости — это совокупность ха­рактеристик объекта недвижимости, отличаю­щих его от объектов-аналогов по степени удовлетворения индивиду­ального потребителя и по уровню затрат на его покупку и последую­щую эксплуатацию, а также ее способность быть выделенной поку­пателем из других групп аналогичных объектов, предлагаемых фирмами-продавцами, благодаря более высо­ким потребительским свойствам и технико-экономическим парамет­рам.

Для оценки конкурентоспособности могут применять систему показателей: единичных, групповых, интегральных.

Единичный показатель — процентное отношение величин ка­ких-либо технических или экономических параметров, при кото­ром элемент потребности теоретически полностью удовлетворяет­ся (например, отношение общей к жилой площади квартиры).

Групповой показатель объединяет единичные по­казатели (например, кроме величины квартиры и числа комнат во внимание принимаются уровень отделки, месторасположение до­ма, экологические критерии, наличие подземного гаража и др.) и ха­рактеризует степень удовлетворения потребности в целом.

Интегральный показатель — численная характеристика кон­курентоспособности объекта недвижимости — выражается отно­шением группового показателя по техническим показателям к та­ковому по экономическим параметрам.

Расширение рынка недвижимости проходит ряд этапов. В условиях экономической депрессии новое строительство имеет тенденцию к сокращению, так как при существующем низком уровне цен продажи объектов недвижимости строить невыгодно.

По мере роста численности населения и его покупательной способности большое предложение пустующих домов, характерное для периоде спада, обычно быстро исчезает на рынке. Когда процент пустующего жилья достигает низкого уровня, цены начинают расти. Норма прибыли увеличивается, и новое строительство становится вновь выгодным.

На первом этапе экономической экспансии обычно доминирует строительство отдельных жилых домов, которые строятся для потребителей, имеющих достаточные доходы для полной оплаты, даже если рентные доходы от владения будут недостаточны для компенсации произведенных издержек. Аналогично торговые фирмы могут расширить свои мощности или складские помещения.

На втором этапе становится выгодным строительство многоквартирных домов, промышленных зданий, торговых центров и офисных зданий, которые финансируются главным образом с целью получения соответствующей прибыли от инвестиций.

На третьем этапе становится возможным легко финансировать проекты различных типов. По мере того, как новые здания занимают пустующие земли и активность застройщиков новых участков расширяется, продолжение роста строительных работ может вызвать земельный бум.

Сокращение рынка недвижимости.

В силу «несбалансированности» функционирования рынка на нем воз­никает эффект «плохих качелей»: предложение начинает превышать спрос, возрастают проблемы с реализацией недвижимости, ужесточаются усло­вия кредитования сделок с недвижимостью; растет число судебных про­цессов по искам о передаче прав собственности заемщика кредитору в силу нарушения финансовых обязательств, что сигнализирует о периоде эко­номического спада. Однако многие сектора рынка недвижимости сохра­няют пиковые уровни активности, так как явного сокращения рентных платежей еще не наблюдается.

В ходе рыночного анализа выявляются конкурирующие объек­ты, описываются и оцениваются их удобства и другие характеристи­ки. Конкурирующие объекты увеличивают предложение и способны отвлечь на себя часть спроса, который в противном случае был бы удовлетворен оцениваемым объектом, не полностью соответствую­щим представлениям покупателя. Кроме того, важно составить про­гноз числа конкурирующих объектов, которые будут построены в обозримом будущем в тех же градостроительных ситуациях.

После оценки спроса и выявления уже существующих или про­гнозируемых конкурирующих объектов следует рассчитать коэф­фициент емкости рынка и коэффициент проникновения на рынок.

Коэффициент емкости рынка позволяет определить, сколько единиц собственности данного вида будет куплено или сдано в аренду в течение определенного времени в данном районе города.

Для арендуемой собственности используется следующая формула:

Коэффициент проникновения на рынок позволяет изменить ожидаемые масштабы сдачи в аренду оцениваемой собственности.