Характеристика рынка земельных участков, критерии сегментирования

Земельный участок как сложный самостоятельный вид рынка недвижимости принято делить на относительно одно­родные подвиды или разновидности по целевому назначению земель, которые затем дифференцируются по ряду других признаков (типу рынка, форме собственности, размеру, местоположению, степени ограничения конкуренции, видам сделок и др.)

Следующий компонент земельного рынка — сегмент рынка — особым образом выделенная часть данного вида его, группа эле­ментов, имеющих определенные единые признаки (качество земель, расстояние от промышленных центров и др.). Наиболее выгодный сегмент рынка характеризуется:

· высоким уровнем текущих или ожидаемых продаж;

· высокими темпами прироста продаж участков;

· быстрым оборотом средств и приемлемой нормой прибы­ли.

Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли.

Объектами сегментирования являются покупатели, товар — земля и участники рынка — коммерческие организации и предприниматели.

В зависимости от целей сегментирования в качестве признаков могут быть использованы факторы, характеризующие покупательное поведение физических и юридических лиц, параметры земельных участков, экономически показатели коммерческих организаций.

В настоящее время риэлторские фирмы используют множественную сегментацию, т.е. сегментирование по нескольким признакам одновременно (многофакторная модель сегментирования).

Сегментирование рынка по категориям покупателей проводится в основном по четырем признакам:

· Демографическому (возраст, пол, размер семьи, этап жизненного цикла семьи, уровень доходов, род занятий, образование, религиозные убеждения, раса, нацио­нальность);

· Психографическому (со­циальный слой, стиль жизни, тип личности, вид деятельности, тради­ции, опыт);

· географическому (регион, административное де­ление округа (по величине), численность населения (для городов), плотность населения, климат);

· поведенческому (статус по­купателей, искомые выгоды, статус пользователя, интенсивность потреб­ления, степень приверженности, сте­пень готовности к восприятию участ­ка, отношение к земле, весомость за­казчиков (крупные, мелкие, средние).

Каждый из этих признаков используется при анализе рынка не сам по себе, а в определенной комбинации с другими, чтобы точнее определить, чьи и какие потребности удовлетворяет тот ил иной тип земельных участков.

Критерий сегментирования — это фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии: ко­личественные параметры сегмента, существенность, прибыльность, совместимость сегмента с рынком основных конкурентов, эффективность работы на выбранный сегмент, защищенность выбранного сегмента от конкурентов.

Сегментирование рынка по товару — по земле — по­зволяет выявить, какие именно параметры того или иного участка могут быть привлекательными для покупателей. При этом применяют такие характеристики земель, как их ка­чество, удаленность от промышленных центров (в Москве — от МКАД), размер участков, инвестиционная привлекательность, престижность и др.

Следующий признак сегментирования — размеры участ­ков. Крупные участки обычно пользуются спросом и соответ­ственно выше ценятся лишь в престижных районах. В общем же случае цена единицы земли в крупных массивах значитель­но ниже, чем мелких участков. При этом стоимость сотки на мелких и крупных участках может существенно различаться в зависимости от ряда факторов.

Большое влияние на стоимость оказывает степень развито­сти инфраструктуры. Участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, чем на неосвоенных. Разность между ценами освоенного и неосвоенного участков при равных размерах будет приблизительно равна суммарной величине зат­рат на развитие инфраструктуры и затрат на управление капи­талом ("стоимость времени" на освоение участка).