 |
Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | |
Общие черты и различия в развитии рынков
|
|
Существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость с рынком капитала. Рынок недвижимости имеет как общие черты, так и существенные различия с рынком капитала, которые проявляются при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость и традиционные финансовые активы.
Характерные черты инвестиций в недвижимость и в финансовые активы отражены в таблице 6.1.
Таблица 6.1
Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала
| Общие черты | Различия | |
| рынок капитала | рынок недвижимости | |
| Цели инвестирования: получение текущего дохода рост стоимости актива защита от налогов | Объем предложения высокоэластичен | Объем предложения в краткосрочном периоде неэластичен |
| Риски делятся на управляемые (диверсифицируемые) и неуправляемые (систематические) | Ставка доходности подвержена значительным колебаниям | Ставка доходности относительно стабильная |
| Соотношение спроса и предложения определяет цены активов | Ликвидность более высокая | Ликвидность более низкая |
| Величина безрисковой ставки доходности является основой для определения приемлемой ставки доходности | В период инфляции инвестиционная привлекательность финансовых активов падает | В период инфляции инвестиционная привлекательность растет |
| Находятся под значительным влиянием макроэкономических изменений (валютные курсы, темпы инфляции, инфляционные ожидания, социально-экономическое развитие, стабильность налогообложения) | Поток доходов неустойчивый | Поток доходов в вид арендной платы относительно устойчивый |
| Высокая ставка доходности показатель более высокого риска | R= Rf + плата за риск (ставка доходности = безрисковая ставка доходности + плата за риск) | R= Rr + плата за риск + возмещение инвестированного капитала. Боле высокая ставка доходности отражает необходимость возмещения основной суммы инвестированного капитала |
Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала (табл. 6.2.).
Таблица 6.2
Влияние переменных рынка капитала на рынок недвижимости
| Переменная рынка капитала | Влияние на стоимость на рынке недвижимости |
| CF-рост денежного потока | Рост стоимости недвижимости как результат оживления и развития деловой активности на макроуровне |
 - мера систематического риска - рост
| Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости |
| Rf - безрисковая ставка доходности на рынке капитала | Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости |
| Rm-pocт среднерыночной ставки доходности | Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости и роста коэффициента капитализации |
| Рост стоимости кредитов | Снижение стоимости недвижимости в результате роста требуемой ставки доходности инвестированного капитала |
| Ri - рост доходности i-ro актива на рынке капитала | Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости |
| Срок службы активов - рост | Рост стоимости недвижимости в связи с инфляционными ожиданиями и величиной ликвидационной стоимости недвижимости |
| Стоимость кредита на рынке капитала - рост | Снижение стоимости недвижимости |
Зависимость между безрисковой ставкой дохода и требуемой ставкой дохода можно отразить на рисунке 6.1.
Поскольку приемлемая ставка доходности инвестиций в недвижимость, как и в финансовые активы, рассчитывается по модели оценки капитальных активов, то очевидно, что рост безрисковой ставки доходности и среднерыночной ставки доходности ведут к росту требуемой ставки доходности на инвестиции в недвижимость и, следовательно, к снижению стоимости недвижимости. Модель оценки капитальных активов показывает зависимость требуемой ставки доходности на инвестиции в недвижимость от меры систематического риска, среднерыночной по фондовому рынку ставки доходности и безрисковой ставки доходности на рынке капитала. Величина (Rm-Rf) - премия за риск, или рыночная цена риска, отражающая уровень допустимого риска для поддержания в целом высокорискового рынка капитала.
Дата публикования: 2015-03-29; Прочитано: 495 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!
