Сегменты рынка недвижимости. Характеристика рынка жилой и нежилой недвижимости

Рынок недвижимости сегментирован также и потому, что различные пользователи обладают, во-первых, разными потребно­стями и, во-вторых, разным платежеспособным спросом. Каждый конкретный рынок недвижимости может быть сегментирован по целому ряду параметров:

по функциональному использованию — для жилого, коммерче­ского, общественного, промышленного и сельскохозяйственно­го назначения существуют различные рынки недвижимости;

по географическому фактору — каждый район может пред­ставлять собой отдельный рынок. В одной части города могут существовать одни рыночные условия, в другой — другие (на­пример, в историческом центре и районах новостроек, в обще­ственном центре города и спальном районе);

по цене — покупатели квартир в элитных будут иными, чем покупатели квартир в домах социального стандарта;

по качеству недвижимости — офисные помещения высокого класса с дорогой мебелью могут принадлежать к совсем друго­му сегменту рынка, чем офисные помещения среднего или невы­сокого класса, хотя оба объекта могут находиться на одной ули­це, не говоря уже о престижности района;

по инвестиционной мотивации — одни инвесторы заинтересо­ваны в собственности, требующей минимального менеджмента, не приносящей денежного потока, но с большим потенциалом для прироста стоимости. Другие могут приобретать объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для кото­рых характерен продолжительный денежный поток, что в строительстве вполне возможно;

по типу прав собственности — различные рынки существуют для различных видов прав на недвижимость (неограниченные права собственности, сервитуты, права на недра, на аренду и права на участие в кондоминиумах, разделенные по времени).

Кроме того, можно говорить и о других видах рынках недвижимости.

Первичный рынок в России формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономи­ческий оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Организованный рынок — это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с дейст­вующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юри­дическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорга­низованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

Биржевой рынок — это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального силья или специально уполномоченными организациями. Внебиржевой рынок — это совершение сделок за пределами биржи. Он может быть организованным и неорганизованным. Организованный внебиржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных системах связи лицензированных риэлторских агентств.

По основному признаку — виду объектов недвижимости — выделяется не менее 8 специфических рынков, среди которых всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилых и нежилых помещений.

Рынок незавершенного строительства образуется за счет муниципальных и частных объектов, не обеспеченных финан­совыми, материальными и трудовыми ресурсами. Основывается он на принципе взаимовыгодности — соглашения о 50-процен­тном распределении построенных площадей между инвестором и собственником (городом, фирмой).

Кроме того, можно выделить рынок инвестиций в недвижимость; рынок строительных работ, реконструкции и развития недвижимости; рынок коммерческой недвижимости (нежилых помещений); рынки городской и загородной недвижимости; рынок консалтинга и аналитики; рынок риэлтерских услуг; рынок юридических услуг; рынок подготовки кадров для операций с недвижимостью.

На первичном и вторичном рынках нежилых помещений по функциональному назначению выделяется четыре основ­ных сегмента: производственных, складских, офисных и тор­говых объектов, общая характеристика которых базируется на учете местоположения, площади, качества помещения, срока аренды, цены или арендной платы и других факторов.

Рынок складских помещений дифференцируется по их типу и оборудованию:

· складские специализированные комплексы, оснащенные современными техническими средствами, отоплением и други­ми удобствами;

· современные оборудованные ангары;

· подвальные и полуподвальные помещения;

· первые этажи различных зданий;

· переоборудованные бомбоубежища;

· другие помещения.

Предприятия как имущественные комплексы поступают пока на первичный рынок недвижимости в процессе приватизации государственного и муниципального имущества.

Коттеджный рынок ускоренно развивается во всех регио­нах страны. В Московской области, например, к 2000 г. намече-¹ но построить на площади 40 тыс. га 140 тыс. коттеджей за счет частных инвестиций на условиях: 35% коттеджей получает ин­вестор, из которых 15% он продает на закрытых аукционах местным жителям, 40% по себестоимости выкупает Москва, а| 10% безвозмездно передается городу и области.

Рынок жилья сегментируется по следующим признакам:

· качеству домов (пяти­этажки — панельные, кирпичные, блочные; дома массовой застрой­ки — 9, 12, 16, 22-этажные, в основном панельные; престиж­ные современные кирпичные дома и элитные);

· по количеству комнат (1-комнатные, 2- и 3-комнатные, многокомнатные квартиры);

· по планировке (типовые, улучшенной планировки),

· по районам размещения (загородные коттеджи, дома и др.).

Качество жилых помещений характеризуется по 20 - 30 показателям, включающим размер кухни, наличие бал­кона или лоджии, планировку комнат, санузла, вид из окон и т.д.