Общие черты и различия рынка недвижимости и капитала. Характер влияния переменных параметров рынка капитала на рынок недвижимости

Общие черты и различия в развитии рынков

Существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость с рынком капитала. Рынок недвижимости имеет как общие черты, так и существенные различия с рынком капитала, которые проявляются при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость и традиционные финансовые активы.

Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала

Общие черты	Различия
рынок капитала	рынок недвижимости
Цели инвестирования: получение текущего дохода рост стоимости актива защита от налогов	Объем предложения высокоэластичен	Объем предложения в краткосрочном периоде неэластичен
Риски делятся на управляе­мые (диверсифицируемые) и неуправляемые (систематиче­ские)	Ставка доходности подвержена значи­тельным колебаниям	Ставка доходности относительно стабильная
Соотношение спроса и пред­ложения определяет цены активов	Ликвидность более высокая	Ликвидность более низкая
Величина безрисковой ставки доходности является основой для определения приемлемой ставки доходности	В период инфляции инвестиционная привлекательность финансовых акти­вов падает	В период инфляции инвестиционная привлекательность растет
Находятся под значительным влиянием макроэкономиче­ских изменений (валютные курсы, темпы инфляции, ин­фляционные ожидания, соци­ально-экономическое разви­тие, стабильность налогооб­ложения)	Поток доходов неустойчивый	Поток доходов в вид арендной платы относительно устойчивый
Высокая ставка доходности показатель более высокого риска	Ri= Rf + плата за риск (ставка доход­ности = безрисковая ставка доходности + плата за риск)	Ri= Rr + плата за риск + возмещение инвестированного капитала. Боле высокая ставка доходности отражает необходимость возмещения основной суммы инвестированного капитала

Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала (табл. 6.2.).

Таблица 6.2

Влияние переменных рынка капитала на рынок недвижимости

Переменная рынка капитала	Влияние на стоимость на рынке недвижимости
рост денежного потока (CF)	Рост стоимости недвижимости как ре­зультат оживления и развития деловой активности на макроуровне
мера (ставка) систематического риска () - рост	Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денеж­ных потоков от доходной недвижимости
безрисковая ставка доходно­сти на рынке капитала (Rf)	Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денеж­ных потоков от доходной недвижимости
pocт среднерыночной ставки доходности (Rm)	Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денеж­ных потоков от доходной недвижимости и роста коэффициента капитализации
Рост стоимости кредитов	Снижение стоимости недвижимости в результате роста требуемой ставки до­ходности инвестированного капитала
рост доходности i-ro актива на рынке капитала (Ri)	Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денеж­ных потоков от доходной недвижимости
Срок службы активов - рост	Рост стоимости недвижимости в связи с инфляционными ожиданиями и величи­ной ликвидационной стоимости недви­жимости
Стоимость кредита на рынке капи­тала - рост	Снижение стоимости недвижимости

24. Взаимосвязь рынка недвижимости с рынком капитала в краткосрочном периоде.

Связь рынков в краткосрочном периоде

В краткосрочном периоде (рис.6.2) объем предложения недвижимости неэлас­тичен. Для равновесного рынка недвижимости характерен стабильный объем предложения недвижимо­сти, поскольку нет побудительных причин для вложения капитала в строительство объектов недвижимости.

Спрос на недвижи­мость в значительной степени определяется арендной платой, а величина арендной платы зависит от объема спроса на недвижимость, который определяется общеэкономической конъюнктурой. Очевидно, что эти две пере­менные находятся под влиянием рынка капитала, и равновесие на рынке недвижимости устанавливается под влиянием именно рынка капитала: если аренд­ная плата стабильна, то и коэффициент капитализации потока доходов от недвижимости не повышается и не понижается.

Рост спроса в краткосрочном периоде в значительной мере пога­шается за счет уменьшения стандартной нормы доходности инвестиций (R_i) в недвижимость, и наоборот (рис.6.2.). Так падение арендной платы на рынке недвижимости ведет к росту спроса (по кривой спроса), и при постоянной норме доходности на рынке капитала объем капиталовложений в недвижимость сокращается, прирост площадей на рынке недвижимости сокращается и их недостаток приводит к росту арендной платы. В результате ситуация возвращается в точку равновесия.

кривая спроса на недвижимость сдвигается вправо, и величина арендной платы стабилизируется на более низком уровне.