 |
Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | |
Влияние рынка капитала на развитие рынка недвижимости в долгосрочном периоде
|
|
На рынке капитала спрос на инвестора на объекты недвижимости повышается или понижается в зависимости от абсолютной и относительной ставки доходности инвестиций в недвижимость. Равновесие на рынке недвижимости и рынке капитала достигается тогда, когда стоимость недвижимости равна стоимости строительства и нет побудительных причин для инвестирования капитала в недвижимость. Предположим, что рынок капитала и рынок недвижимости находятся в состоянии равновесия. Рост спроса на объекты недвижимости со стороны арендаторов первоначально погашается за счет снижения стандартной нормы свободной недвижимости. Дальнейшее расширение спроса, обусловленное экономическим ростом, вызывает в условиях стабильного предложения повышение арендной платы и, соответственно, рост ставки доходности инвестированного в недвижимость капитала. Эти процессы повышают инвестиционную привлекательность объектов недвижимости. На рынке капитала наблюдается прилив инвестиций в строительство объектов высокодоходной движимости, что приводит через некоторое время к росту предложения (рис.6.3). В период, когда предложение недвижимости не возрастает, поскольку новые объекты недвижимости находятся в процессе строительства, коэффициенты капитализации снижаются в результате конкуренции инвесторов за наиболее привлекательные инвестиции, растет поток доходов в виде арендной платы и стоимость недвижимости. Однако рост предложения объектов недвижимости существенно изменяет ситуацию на рынке недвижимости и на рынке капитала. Инвесторы вкладывают капитал в строительство новых объектов недвижимости до тех пор, пока стоимость недвижимости превышает стоимость строительства.
26. Модель взаимодействия рынка жилой недвижимости и рынка эксплуатационных услуг
Связь между рынком жилой недвижимости и рынком жилищных услуг осуществляется по следующим двум направлениям: характер эксплуатации и интенсивность строительства.
Эксплуатация или использование жилой недвижимости влияет на уровень квартирной платы. Размер квартплаты, определяемый на рынке жилищных услуг, является основным фактором при формировании спроса на жилищный фонд как предмет собственности. Ведь приобретая недвижимость, инвесторы, в конечном счете, приобретают источник текущего или будущего дохода. Таким образом, изменение квартплаты, происходящее на рынке жилищных услуг, объективно влияет на уровень спроса на рынке жилищного фонда.
1. Северо-восточный квадрант: определяется текущая величина квартплаты. Этот квадрант имеет две оси: уровень квартплаты (в расчете на 1 м2 жилой или общей площади) и размер жилой или общей площади (в м2). График показывает зависимость спроса на жилую площадь при данном состоянии экономики от уровня квартплаты. Каждая точка на графике определяет величину спроса на жилую площадь, соответствующую данному уровню квартплаты, отложенному на вертикальной оси.
Если спрос на жилье остается неизменным (неэластичным) при любой величине квартплаты, то график представляет собой почти вертикальную линию (D1). Если спрос на жилье достаточно чувствителен к уровню квартплаты (эластичен), график приближается к горизонтали (D2). При экономическом подъеме график смещается вверх, если число фирм и семей увеличивается (т. е. при том же уровне квартплаты спрос на жилье растет), а смещается вниз в ситуации экономического спада.
В ситуации равновесия спрос на жилье D равен предлагаемой жилой площади S. Квартплата R должна быть определена таким образом, чтобы спрос в точности соответствовал предложению. Спрос, в свою очередь, зависит от квартплаты и общего состояния экономики:
D(R, экономика) = S
Как отмечалось выше, предложение жилой площади на рынке жилищных услуг обусловлено ситуацией на рынке жилищного фонда.
2. Северо-западный квадрант: жилищный фонд на рынке недвижимости. Этот квадрант представляет первую часть рынка и имеет две оси: уровень квартплаты и цена (за единицу площади).
Луч, исходящий из центра координат, представляет собой норму капитализации недвижимости, т. е. отношение квартплаты к цене. Это тот текущий доход, который стремятся получить инвесторы, приобретая недвижимость. Как правило, на норму капитализации (i) влияют четыре фактора:
· ставка процента по долгосрочным займам;
· ожидаемый рост квартплаты;
· риск, связанный с получением дохода в форме квартплаты;
· установленные правительством налоги на недвижимость.
Повышение нормы капитализации приведет к повороту луча по часовой стрелке, а ее понижение — к повороту луча в противоположном направлении. В этом квадранте норма капитализации выступает в качестве внешнего фактора, поскольку она основана на ставках процента и нормах прибыли на более широком рынке капитала (включающем ценные бумаги, акции и краткосрочные вклады).
Таким образом, северо-западный квадрант предназначен для того, чтобы на основании величины квартплаты R из северо-восточного квадранта определить цену жилищного фонда Р с помощью нормы капитализации i:
P = R / i
Это производится следующим образом. От определенного ранее уровня квартплаты на вертикальной оси проводят горизонтальную линию до луча в северо-западном квадранте. Из точки их пересечения опускают перпендикуляр на горизонтальную ось и получают цену жилой площади.
3. Юго-западный квадрант — это часть рынка жилой недвижимости, в которой определяются масштабы строительства нового жилья.
Здесь график P = t (C) выражает воспроизводственные затраты на новое строительство, где С — затраты. Предполагается, что они растут при увеличении объемов строительства, т. е. график смещается на юго-запад. Он пересекает ось цен в точке, соответствующей минимальной цене (в расчете на единицу жилой площади), при которой строительство еще остается выгодным.
Если бы при любых масштабах строительства данные затраты на него почти не изменялись, то указанный график представлял бы собой почти вертикальную линию. Однако узкие места, нехватка земли и другие препятствия делают предложение нового жилья неэластичным, поэтому график отклоняется в сторону горизонтали.
Определив стоимость единицы жилой недвижимости в северо-западном квадранте, проводим вертикальную линию вниз, к графику воспроизводственных затрат на новое строительство, а затем — горизонтальную до вертикальной оси. Получаем объем нового строительства, при котором воспроизводственные затраты на него равны ценам приобретаемого жилищного фонда. Более низкий объем строительства принесет дополнительную прибыль, и, наоборот, при более высоком объеме строительство станет малорентабельным или убыточным.
Таким образом, цена жилой недвижимости Р равна воспроизводственным затратам на строительство С, причем оба этих показателя зависят от объема строительства:
Р = С
4. В юго-восточном квадранте годовой объем нового строительства преобразуется в долгосрочный прирост жилого фонда.
Изменение жилищного фонда d S за данный период времени равно объему нового строительства за вычетом потерь жилищного
фонда, выраженных нормой амортизации (износа) Am:
d S = C - Am.
Луч, выходящий из центра координат, отражает то количество жилищного фонда (по горизонтальной оси), для поддержания которого требуется данный годовой объем нового строительства, отложенный по вертикальной оси. Это означает, что при данном объеме жилищного фонда и соответствующем ему объеме строительства количество жилищного фонда будет оставаться постоянным с течением времени, так как амортизация будет в точности компенсироваться новым строительством, т. е. d S = 0, a S= С / Am.
Дата публикования: 2015-03-29; Прочитано: 959 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!
