Рынок недвижимости: общая характеристика, основные факторы развития, структура

Рынок недвижимости — сложная структура, цель ко­торой свести покупателей и продавцов. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» также означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости, как саморегулируемая в установленной правовой среде система, состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры (рис.4.2).

Для системы рынка недвижимости характерно не только наличие связей и отношений между образующими ее элементами, но и неразрывное единство со средой. Во взаимоотношениях со средой система рынка недвижимости проявляет свою целостность.

Цена на рынке складывается в результате взаимодействия цены от продавца и способностью покупателя купить права на объект недвижимости за определенную цену с учетом общей покупательной способностью и уровнем жизни населения.

Цена — это количество денег, уплаченных за единицу не­движимости в совершенных сделках. Стоимость — это наиболее вероятный денежный эквива­лент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).

Спрос определяется нуждой приобрести недвижимость, социально-экономической и политическая ситуацией в регионе, а также привлекательностью региона для проживания или профессиональной деятельности. Спрос — это количество земельных участков, имуществен­ных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы при­обрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Предложение — это количество земли и другого недви­жимого имущества (м², м³, соток, га, квартир и т.п.), которое собственники готовы продать по определенным ценам за некото­рый промежуток времени. Предложение недвижимых объек­тов, особенно земли, неэластично. Хотя уже несколько лет на каждого покупателя земельных участков, квартир или офисов на рынке приходится несколько продавцов, цена на них практически не снижается.

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждо­го объекта, условиями финансирования, сложными юридическими пра­вами, низкой ликвидностью (табл.4.1.).

Таблица 4. 1

Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции

Рынок совершенной конкуренции	Рынок несовершенной конкуренции
1. Однородные и делимые товары	1. Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален
2. Большое число участников, что дела­ет невозможным влияние каждого из них на уровень цен	2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирова­ния и сложными юридическими права­ми, характерными для каждого объекта
3. Полная, достоверная и доступная для всех участников информация	3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках
4. Централизованное ведение сделок	4. Децентрализованные торги
5. Низкие операционные расходы	5. Высокие операционные издержки

Развитие рынка недвижимости определяется:

• экономическим ростом или ожиданиями такого роста; хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

• финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития реги­она (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером ра­бочих мест;

• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической пер­спективой того или иного района.

Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:

• изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

• изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;

• изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;

• изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции инфляционных ожиданий.