Наем и аренда в жилищной сфере

В настоящее время принято различать 4 вида переда­чи жилых помещений во временное и бессрочное владение и пользование: социальный найм, коммерческий найм, аренда и поднайм. У них много общих, единых положений и свойств, но есть и особенности, которые полезно знать и учитывать как в предпринимательской деятельности, так и в жизни людей.

По договору социального найма предоставляются жи­лые помещения из государственного и муниципального фондов в пределах установленной нормы для бессрочного проживания граждан. Объектом договора социального най­ма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в виде отдельной квартиры (комнаты), благоустроенное применительно к ус­ловиям соответствующего города (села) и отвечающее са­нитарным и техническим нормам, предоставляемое из жи­лого фонда социального использования.

К непригодным для постоянного проживания жилым домам относятся:

— каменные дома с физическим износом свыше 70%;

— деревянные дома и дома со стенами из местных мате­риалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65%.

При коммерческом найме* из государственного или му­ниципального жилого фонда в отличие от социального жилое помещение предоставляется:

· без ограничения площади;

· за договорную коммерческую плату;

· на определенный срок — до 5 лет (а не бессрочно). Наряду с общими для обоих видов жилищного найма

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все наня­тое им помещение в пользование поднанимателю. Поднани­матель не приобретает самостоятельного права пользова­ния жилым помещением. Ответственным перед наймодате­лем по договору найма жилого помещения остается нани­матель.

Аренда в отличие от найма существует в отношениях между собственником жилья и юридическим лицом, кото­рое может использовать жилое помещение только для про­живания граждан в порядке субаренды (ст. 671 ГК РФ). Прак­тически такие отношения в большей мере отражают не аренду, а траст — доверительное управление жилым по­мещением. Договор аренды заключается в письменной фор­ме максимум на 5 лет и подлежит государственной регист­рации.

следует различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы.

Верхняя граница — это максимально возможный уро­вень арендной платы, при котором достижимо простое вос­производство при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата = возвратная стоимость + максимальная норма прибыли.

Теоретически нижняя граница — это минимально воз­можный уровень арендной платы, при котором достигается простое воспроизводство имущества, сданного в аренду, т.е. арендная плата равняется возвратной стоимости.

Методика расчета арендной платы.