Доверительное управление недвижимостью. Траст

Согласно ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой сто­роне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Тем не менее, с ограничениями, предусмотренными законодательством для отдельных видов имущества и, или договором, доверительный управля­ющий может совершать в отношении доверительного имущества любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Объектами доверительного управления могут быть предприятия (так­же как и другие имущественные комплексы) и любые другие объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, а также права на объекты недви­жимости, например, права долгосрочной аренды земельного участка. Важ­но отметить, что законом (п. 3 ст. 1013 ГК РФ) прямо запрещена передача в доверительное управление имущества, находящегося в хозяйственном ведении и оперативном управлении. Последние два вида имущественных прав характерны для экономического уклада, базирующегося на государ­ственной собственности на средства производства и жестком государствен­ном планировании экономики; например, такими правами на «свое» иму­щество обладали и обладают государственные предприятия. По существу, доверительное управление — рыночный аналог упомянутых прав.

Существенными условиями договора доверительного управления иму­ществом, т. е. условиями, без согласования которых договор считается недействительным, являются:

· состав передаваемого в управление имущества;

· наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление (учредителя управления или выгодоприобретателя);

· размер и форма вознаграждения управляющего, если вознагражде­ние предусмотрено договором;

· срок действия договора.

Срок действия договора не должен превышать пяти лет. Если по окончании срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, договор считается продленным на тот же срок, какой был установлен первоначально.

Договор доверительного управления имуществом безусловно прекра­щается вследствие:

· смерти доверительного управляющего — гражданина, лишение или ограничение его дееспособности, признание его безвестно отсутствующим или банкротом, если гражданин зарегистрирован в качестве индивидуаль­ного предпринимателя;

· отказа доверительного управляющего или учредителя управления вследствие невозможности для управляющего лично продолжать осуще­ствление управления;

· отказа учредителя управления по другим причинам при условии выплаты доверительному управляющему причитающегося ему вознаграж­дения;

· признания банкротом учредителя управления — гражданина, явля­ющегося предпринимателем.

Ложные сделки с недвижимостью

К таковым можно отнести договоры купли-продажи строящегося жи­лья, купли-продажи не индивидуализированного участка земли или квар­тиры, договоры жилищных накоплений и др.

Предметом таких сделок не является недвижимое имущество. Как указывалось выше, объект недвижимости, для того чтобы стать предметом сделки, должен быть индивидуализирован (точно определен), а в опреде­лении предмета ложных сделок отсутствует именно эта обязательная характеристика объекта недвижимости — его определенность.