Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | ||
|
Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей и формы ее, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение (рис.11.10). В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая комбинация.
Долевой метод арендных платежей, хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.
Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.
По форме привлекательны натуральные или компенсационные платежи, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.
Методологической основой определения размераарендной платы, устанавливаемого соглашением сторон, является теория распределения продукта, созданного арендатором, которая обеспечивала бы взаимовыгодное сочетание его интересов и интересов собственника при средней норме прибыли. При умелом использовании недвижимости арендатор должен иметь возможность после внесения арендных платежей не только возместить из своей выручки произведенные затраты, но и получить доход для развития предпринимательской деятельности и личного потребления. Собственнику также необходимы накопления для восстановления объекта и определенный процент на вложенный капитал. Поэтому в методическом отношении следует различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы.
Верхняя граница — это максимально возможный уровень арендной платы, при котором достижимо простое воспроизводство при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата = возвратная стоимость + максимальная норма прибыли.
Теоретически нижняя граница — это минимально возможный уровень арендной платы, при котором достигается простое воспроизводство имущества, сданного в аренду, т.е. арендная плата равняется возвратной стоимости.
Конкретная величина арендной платы — обычно предмет торга сторон, но в принципе она не должна выходить за пределы обозначенных экономических границ по любому виду недвижимого имущества. В практике применяются различные методики обоснования размера арендной платы за помещения и земельные участки.
За нежилые помещения государственной и муниципальной собственности годовую арендную плату (Ап) можно устанавливать двумя способами:
ü на базе ставки арендной платы (Бап) за 1 кв. м помещения (с февраля 2001 г. — минимум 420 руб.) по формуле:
Рис. 11.11. Методика расчета арендной платы
Рис.11.12 Порядок расчета коэффициента качества нежилого помещения
Ап = Бап * Киз * Км * Кт * Кд * Кнж * Кр * S.
Если арендная плата меньше эксплуатационных расходов (Эр), то: Ап = Эр;
ü на основе расчетной стоимости нового строительства (Сс) За 1 кв. м нежилого помещения по формуле:
ü
Ап = (Сс * Киз * Км * Кт * Кд * Кнж * S): 10.
Обозначения и величины соответствующих коэффициентов приведены на рис. 11.11 и 11.12
Дата публикования: 2015-03-29; Прочитано: 1117 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!