Аренда недвижимости с позиций системного подхода. Субъекты аренды

Рис. 11. 5. Субъекты аренды недвижимости

Система аренды недвижимости

45. Аренда недвижимости: функции, основные принципы, виды и формы аренды.

Аренда – это наем имущества, и поэтому она является не формой организации труда, а способом реализации отношений собственности. Сам факт найма (аренды) средств производства ведет к коренному изменению социального статуса работников; посредством аренды они реально соединяются со средствами труда не как наемные работники, а как их хозяева.

Первый вид — это свободная аренда, при которой не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач. Он самостоятельно фор­мирует производственную программу в соответствии с эко­номической обстановкой и по рыночным ценам реализует получаемую продукцию по своему усмотрению. Все производственные связи, включая использование земли, регулируются только экономическими методами.

Второй вид — это целевая аренда, при которой недви­жимость используется в заранее определенных собствен­ником целях — для выполнения обязательных поставок про­дукции в установленном количестве, ассортименте и каче­стве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно полученную продук­цию по рыночным ценам в любом месте (рис.11.6).

Рис. 11.6 Виды и формы аренды.

Рис. 11.4. Принципы аренды

Арендной форме производственной деятельности при­сущи следующие основные принципы и особенности орга­низации:

ü смена хозяйствующего субъекта, т.е. передача зем­ли, зданий и другого имущества в распоряжение аренда­торов, что позволяет самим труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения и частич­ного присвоения средств и результатов труда при сохране­нии или трансформации первоначальной формы собственно­сти в коллективную или частную;

ü возвратность арендованных средств первоначальному собственнику в натуре или в стоимостном выражении, бла­годаря чему совершается кругооборот их между арендода­телем и предпринимателем и на деле реализуются отноше­ния собственности работниками предприятий;

ü платность за землю и другие арендованные объекты недвижимости, создающая объективную основу для установления системы налогов и адекватного отражения обще­ственных интересов;

ü взаимная материальная и юридическая ответствен­ность сторон за эффективное использование средств про­изводства при обоюдной выгодности арендной формы хо­зяйствования;

ü договорная система отношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованными парт­нерами;

ü самоуправление, полная хозяйственная самостоятель­ность и непосредственная материальная (имущественная) от­ветственность арендатора за эффективное использование переданных ему объектов недвижимости;

ü замена системы гарантированной заработной платы арендным трудовым доходом, действительно учитывающим не только количество и качество живого труда, но и эко­номию материальных ресурсов, т.е. перевод оплаты труда из затратной части распределяемой выручки в доходную, что образует материальную основу предприимчивости лю­дей и экономии ресурсов (рис. 11.4 -11.5).

46. Экономический механизм аренды недвижимости: структура арендных отношений и экономические элементы арендной платы

Арендные отношения реализуются с помощью разнооб­разных рычагов и инструментов, но наиболее существенное значение имеют две экономические формы: арендная плата и арендный доход (рис.11.7).

Рис. 11.7 Структура арендных отношений

С помощью аренды соединяются два важнейших фак­тора производства: труд (предпринимательские способнос­ти) и капитал, которые в совокупности обеспечивают, с од­ной стороны, участие арендаторов в формировании муни­ципального и федерального бюджетов и социальных фондов, а с другой, — расширенное воспроизводство в самих арендных подразделениях и удовлетворение потребитель­ского спроса.

Рис.11.8. Экономические отношения при арендной деятельности

Содержание и функции арендной платы. Виды и формы арендных платежей

Арендная плата: состав и функции

Арендная плата — это форма экономических отноше­ний равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе ис­пользования арендованного имущества. Она выполняет фун­кции- возмещения стоимости объекта недвижимости, накоп­ления, стимулирования трудовой активности, перераспре­деления доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности (рис.11.9).

Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание, земельный участок и все предприятия. Но когда отдают в кре­дит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного процента. Точно так же при сдаче в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и др.) собственник вправе возвра­тить его стоимость с соответствующим приростом.

Рис.11.9 Понятие и функции арендной платы

Вложение средств в развитие производства, в том чис­ле и арендного, является активной операцией в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского, включать часть дохода, который может быть получен при обществен­но нормальной организации использования взятого в арен­ду имущества.

Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:

· амортизационные отчисления на полное восстанов­ление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);

· средства на капитальный ремонт объекта в зависимо­сти от доли участия собственника в его проведении (Ск);

· налог на имущество (Ни);

· часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент — Па).

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз), т.е.:

Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па.