Формирование потока чистых средств от инвестиционной и операционной деятельности при реализации проекта квартальной застройки городской недвижимостью

Поток чистых средств (кэш-флоу) представляет собой сумму затрат (отток денежных средств) и доходов (приток денежных средств), образованных в результате инвестиционной, производственной и финансовой деятельности, осуществляемой в процессе строительства и эксплуатации объектов, расположенных на данной территории

Расчет потока чистых средств основан на распределении доходов от инвестиционной и операционной (производственной) деятельности организаций (предприятий), расположенных на территории, по годам строительства и эксплуатации нарастающим (кумулятивным) итогом, начиная с первого года инвестирования.

При расчете потока чистых средств следует исходить из условия, что образование текущего оттока денежных средств должно осуществляться поэтапно (очередями) по мере реализации инвестиционной программы, на основе которой происходит застройка территории, с учетом механизма реинвестирования капитальных вложений и других видов поступлений в городской бюджет.

Остаток денежных средств формируется в виде разницы между притоком доходов и оттоком затрат, накапливаемых в течение расчетного периода, равного продолжительности строительства, плюс два срока окупаемости на каждую очередь строительства в отдельности и комплекс объектов, размещенных на территории. Совокупные затраты и доходы, формируемые в процессе инвестиционной и операционной (производственной) деятельности, следует подразделять на единовременные и текущие.

Единовременные и текущие затраты и доходы при формировании потока чистых средств в течение одного года не подлежат дисконтированию и принимаются равными первоначальной величине с учетом коэффициентов инфляции, действующих на данный период времени. Затраты и доходы, распределенные во времени (больше одного года), подлежат дисконтированию.

Состав потока чистых средств от инвестиционной и операционной деятельности, формируемых соответствующих единовременных и текущих затрат и доходов, показан в таблице 8.3. Форма расчета потока чистых средств приведена в таблице 8.4.

Текущая стоимость потока чистых средств рассчитывается по правилам механизма дисконтирования. При этом определяются чистый дисконтированный доход (ЧДД), индекс доходности (ИД), внутренняя норма доходности (ВНД) и срок окупаемости.

Если ЧДД инвестиционного проекта положителен, проект эф­фективен (при данной норме дисконта) и может быть принят. Чем больше ЧДД, тем эффективнее проект. Если инвестиционный проект будет осуществлен при отрицательном ЧДД, инвестор понесет убытки, т. е. проект неэффективен.

Если расчет ЧДД инвестиционного проекта дает ответ на вопрос, является он эффективным или нет при некоторой заданной норме дисконта, то ВНД проекта определяется в процессе расчета и затем сравнивается с требуемой инвестором нормой дохода на вкладываемый капитал. В случае, когда ВНД равна или больше требуемой инвестором нормы дохода на капитал, инвестиции в данный инвестиционный проект оправданны, и может рассматриваться вопрос о его принятии. В противном случае инвестиции в данный проект нецелесообразны.