Отраслевые особенности предприятий в сфере недвижимости

Основные секторы отрасли недвижимости. Субъекты, действующие в секторах и выполняемые ими функции.

Отрасль – это совокупность фирм, предприятий, производств, объединенных схожестью производимой продукции, услуг и удовлетворяемых ими потребностей. Предприятия, совершающие операции с недвижимым имуществом разнообразны – строители и риэлтеры, оценщики и рекламные агентства, юридические фирмы и страховые компании, банки и биржи недвижимости, Российская гильдия риэлтеров, Российское общество оценщиков и другие, некоммерческие и коммерческие организации.

Значение отрасли в народном хозяйстве высоко. Недвижимость играет фундаментальную роль в социальной и экономической жизни – она является естественным пространственным базисом, на котором разворачивается социальная жизнь и хозяйственная деятельность, служит составной частью активов любого предприятия и учреждения, может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта управления, быть инвестиционным активом и т.д. Деление субъектов отрасли на функционально однородные секторы дано на
рис. 3.1.

Первый сектор отрасли (создание и развитие объектов недвижимости) является базовым. Ключевой фигурой в создании и развитии недвижимости является девелопер (от англ. developer – застройщик). Его функция – освоение земельных участков под застройку, строительство (реконструкция, реставрация) объектов. Сама предпринимательская деятельность называется девелопмент (от англ. development – развитие, новое строительство, застройка). Как правило, девелопер сам не строит, он координирует работу участников этого сектора отрасли – отвечает перед инвесторами за расходование их средств, перед банками за возврат взятых кредитов, несет ответственность перед государственными органами за качество проекта, перед подрядчиками за своевременность финансирования работ, перед потребителями (заказчиками) за сроки и качество сдаваемой недвижимости и т.д.

Рис. 3.1. Деление на секторы субъектов отрасли народного хозяйства,
занимающейся недвижимым имуществом

Следующим фигурантом в секторе развития недвижимости являются инвесторы, обеспечивающие работу девелопера финансовыми ресурсами. Инвесторы могут быть:

1) индивидуальные (физические лица);

2) институциональные или коллективные – государственные и муниципальные органы управления, инвестиционные компании и фонды, специализированные фонды и компании (пенсионные, страховые и др.);

3) профессиональные – банки и финансовые компании, риелторские фирмы и т.д.

Банки и финансовые компании вкладывают деньги в инвестиционные и девелоперские проекты, кредитуют их под залог недвижимости, создают собственные риэлтерские фирмы, осуществляют ипотечное кредитование при покупке жилья и таким образом получают прибыль на рынке недвижимости.

Сектор управления (эксплуатации) это особый вид предпринимательской деятельности, более разнообразный и сложный, чем, например, обычные риэлтерские операции. Управляющий недвижимым имуществом является юридическим или физическим лицом, который по договору с собственником недвижимости и в его интересах совершает физические и юридические действия. Эти действия включают в себя владение и пользование (но не распоряжение), строительные и залоговые операции, трастовые и обменные, инвестиционные и риелторские и т.д.

Объектами управления являются жилые, офисные, производственные, складские отдельные здания и строения, имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный), земельный фонд, лесной фонд и др. Например, управление зданиями и сооружениями предполагает осуществление действий и операций по поддержанию их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание необходимых условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и многое другое в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Субъектами управления являются: собственники недвижимости, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риелторы), уполномоченные государственные и муниципальные органы.

Стратегической целью управления служит сохранение и по возможности увеличение рыночной стоимости доверенных субъекту управления объектов недвижимости, определение справедливой базы для арендных платежей и налогов с учетом происходящих общеэкономических, рыночных, инфраструктурных изменений и пр. Это предполагает прогнозирование динамики внешних и внутренних условий, оценку рисков, доходности, выбор, исходя из стратегических целей, тактических и оперативных, разработку конкретных мероприятий, составление графика работ, контроль и оценку результатов управления недвижимостью, корректировку управленческих мероприятий и т.д.

Институциональный сектор (лат. institutum – устанавливающий, учреждающий, регулирующий) вводит цели (материальные, социальные, духовные) и мотивы работы в отрасли в определенное русло, задавая «правила игры», гарантирует законность совершаемых действий и соблюдение прав всех участников. Эта работа направляется:

– органами законодательной власти (Федеральное Собрание: Госдума и Совет Федерации; органы представительной власти субъектов РФ, городов и районов), имеющих комиссии по собственности и приватизации; по бюджету, налогам, банкам и финансам; экономической политике, аграрным и земельным отношениям, социальным вопросам и др.

– органами исполнительной власти: Мингосимущество, Российский фонд федерального имущества, Федеральное управление по банкротству, Министерство по антимонопольной политике, Госкомзем, Госкомитет по строительству, архитектуре и жилищной политике, Минюст (органы регистрации прав на недвижимость, суды), территориальные органы перечисленных министерств и ведомств;

– госорганами специального учета состояния и движения недвижимости (Главное управление Федеральной регистрационной службы и ее региональные подразделения, БТИ, нотариальные конторы, районные земельные комитеты, комитеты муниципального жилья, Госстрахнадзор, органы архитектуры и градостроительства и др.)

Институциональный сектор создает нормативную базу для работы отрасли (законы, положения, инструкции, правила и т.п.), отбирает и удовлетворяет статус профессиональных участников (лицензирование, регистрации, предоставление прав уполномоченным лицам), устанавливает обязательные требования к содержанию и качеству различных видов деятельности по операциям с недвижимостью, контролирует выполнение установленных норм и правил, а за их нарушение вводит санкции и запреты на деятельность; выкупает для общественных нужд объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности и пр.

Институциональный сектор управляет не только с помощью административных методов. Он использует также экономические: налогообложение имущества и льготы по налогам, выпуск жилищных сертификатов, амортизационная политика, предоставление безвозмездных субсидий и льготных ссуд для определенных категорий граждан, разработка целевых программ (развития малых и средних городов, государственная программа жилищной реформы «Жилье» и др.).

Сектор оборота прав на недвижимость. Центральными фигурами на нем являются продавцы, покупатели недвижимости и посредники между ними – риелторы (брокеры). В этом им помогают оценщики недвижимости, маркетологи, рекламно – информационные агентства, юридические и страховые компании, банки (в т.ч. ипотечные), биржи недвижимости, некоммерческие организации.

К некоммерческим организациям, относятся Российская гильдия риелтеров, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэлтеров, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие почти две тысячи агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридическую деятельность во всех регионах страны. Их функции: формирование профессионального рынка недвижимости и самокоординация работы его участников на современной правовой основе и деловой этике. Они организуют обучение и сертификацию риэлтеров, разрабатывают аналитические обзоры состояния и тенденции развития разных секторов рынка недвижимости, формируют базы данных, взаимодействуют с государственными и муниципальными органами и т.д.

Основной деятельностью в этом секторе рынка является брокерская (от англ. broker – маклер, посредник). Брокеры, занимающиеся недвижимостью, обычно называются риелторами (от англ. real – действительный, настоящий). В русском языке существует ряд синонимичных написаний этого слова – риэлтор, риэлтер, риелтор и др.

Риелтерская деятельность осуществляется как юридическими лицами (фирмами, компаниями, агентствами), так и индивидуальными предпринимателями (агентами, маклерами, брокерами, риэлтерами) на основе договора, представляющего в гражданско-правовой сделке интересы продавца или покупателя недвижимости. В перечень риэлтерских операций обычно включаются: продажа (сдача в аренду) жилых и нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе, сделки купли-продажи, дарения, обмена, по расселению коммунальных квартир, отселению жителей реконструируемых домов, сдача в аренду земельных участков и т.п.

Основная масса посреднических операций сегодня проходит через специализированные фирмы – риелторские и брокерские.