Виды сделок и условия признания их действительными

Работа риелтерских фирм связана с проведением операций с объектами особо высокой ценности, как правило, не являющихся собственностью риэлтерских фирм. Они не продают и не покупают недвижимость – это цель продавца и покупателя. Задача фирм – получение дохода за счет оказания сложной услуги по продаже или покупке чужой недвижимости.

Бизнес на рынке недвижимости является интеллектуальным, предполагающим применение множества общих и специальных знаний. Регулярное подтверждение уровня компетентности давно стало во всем мире важнейшим требованием к профессиональным участникам.

В операциях с недвижимостью роль государственного регулирования и регламентации подчеркнуто высока, и поэтому профессионал просто обязан знать ситуацию и направления развития экономической, социальной и административной политики в государственном, региональном и муниципальном формате.

Высокая сложность риелтерских операций и длительность их подготовки, а для участников, которые являются физическими лицами (покупателями или продавцами), как показывает опыт, это еще и существенная стрессовая ситуация, приводит к большим трансакционным издержкам, увеличивающим стоимость недвижимости. Без создания особого психологического климата, выражающего отношения доверия, партнерства, успешный риэлтерский бизнес невозможен.

Рассмотрим основные виды сделок, совершаемых риелтерской фирмой, и условий, при которых она считается действительной (рис. 3.2).

Рис. 3.2. Основные виды сделок с недвижимостью и условия

признания их действительными

Купля-продажа – это сделка, при которой продавец передает покупателю недвижимость за определенную цену в собственность и право собственности возникает у приобретателя с момента государственной регистрации сделки. Поскольку здания, сооружения и т.п. объекты находятся на земле, покупателю такой недвижимости передаются права на пользовании земельным участком, на котором она располагается и без которого пользование недвижимостью невозможно.

При продаже жилого дома, его части или отдельной квартиры сохраняется право пользования соответствующей частью жилого помещения за лицами, которые его имели до продажи, не будучи собственниками. При нарушении прав этих лиц договор купли – продажи считается недействительным.

При продаже предприятия как имущественного комплекса продаются не только здания и оборудование, но и права, и обязанности продавца. Составляется акт инвентаризации имущества, передается бухгалтерский баланс, определяется перечень всех обязательств продаваемого предприятия и делается это на основе независимого аудиторского заключения. Требуется согласие кредиторов на продажу, а если долги были переведены на покупателя предприятия без согласия кредиторов, то покупатель и продавец в соответствии с законом несут солидарную ответственность перед кредиторами по долгам предприятия.

Купля-продажа предприятия может проходить в разных формах: закрытая подписка на акции, аукцион, коммерческий конкурс, открытый или закрытый тендер (торги), инвестиционный конкурс, неорганизованные сделки.

Выбор способа продажи зависит от целей. Например, быстрая продажа и максимальная цена недвижимости достигаются на аукционных торгах. Инвестиционный конкурс преследует цель подобрать наиболее эффективного собственника, вкладывающего деньги в реконструкции объекта, находящегося в тяжелом экономическом состоянии или даже являющегося банкротом. Продажа земельных участков часто проводится на закрытых тендерах, куда допускаются определенные муниципальными, региональными и федеральными властями участники. Коммерческий конкурс представляет собой торги ограниченного количества участников, должных удовлетворить некоторым условиям (социальным и/или инвестиционным), выдвигаемых организаторами конкурса.

Аукцион подходит больше для небольших объектов недвижимости, коммерческий конкурс – для мелких и средних предприятий, инвестиционный конкурс проводится для крупных предприятий.

Для аукциона обязательно участие в торгах покупателей и внесение залога. Для коммерческого и инвестиционного конкурсов обязательно выполнение условий конкурса (минимальная цена, сохранение на срок до 3-х лет назначения и профиля объекта недвижимости, обеспечение занятости, финансирование и использовании объектов социальной сферы и пр.) и дополнение их своими предложениями по использованию и развитию приобретаемого объекта. Для инвестиционного конкурса обязательно еще наличие существенных инвестиций, качественно меняющих объект недвижимости. Предложения направляются в конкурсную комиссию в запечатанном конверте, вместе с платежным документом о внесении залога, копией учредительных документов. Участникам запрещается обмениваться информацией о сделанных предложениях, а сведения об участниках сохраняются в тайне до вскрытия конвертов.

Любая форма сделок с недвижимым имуществом обязательно заканчивается государственной регистрацией сделки, удостоверяющей: 1) права собственности на недвижимость; 2) вещные права на недвижимость (право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного бессрочного пользования земельным участком, право хозяйственного ведения имущества, право оперативного управления имуществом); 3) ограничения прав на недвижимое имущество (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда и др.).

Аренда (среднелат. arrendare – отдавать в наем) – это предоставление недвижимости собственником (арендодателем) во временное пользование другому лицу (арендатору) за определенную плату на договорных условиях. В аренду может быть передана земля, другие природные объекты, предприятия, здания, оборудования и другие объекты, сохраняющие натуральные свойства в процессе использования.

Лизинг (англ. leasing – аренда) – это долгосрочная аренда, иногда на весь срок службы объекта недвижимости (машин, оборудования, транспорта и др.), допускающая возможность выкупа объекта недвижимости лизингополучателем у лизингодателя (собственника недвижимости). После истечения срока лизингового договора лизингополучатель либо возвращает имущество лизингодателю, либо продляет срок договора, либо выкупает имущество по остаточной стоимости.

Залог или ипотека недвижимости (греч. hypotheke – заклад, залог) представляет собой сделку, при которой обеспечением выполнения взятых на себя обязательств (как правило, возврата полученного кредита) выступает недвижимость. Кредитор, предоставивший заем, имеет право в случае невозврата долга получить компенсацию за счет заложенного имущества – предприятия, земли, здания и пр. Сама недвижимость остается в пользовании должника, но он теряет право распоряжения ею. Ипотечный договор оформляется в специальной форме – закладного обязательства (закладной).

Дарение – безвозмездная передача недвижимости собственником другому лицу, к которому переходят права собственности. Дарение оформляется в виде юридического документа – дарственной. Есть ограничения и запреты на дарение государственного и муниципального имущества, дарения между коммерческими организациями, дарения государственным служащим и др., чтобы избежать растраты имущества и злоупотреблений.

Наследование – переход имущества умершего человека к его наследникам по завещанию или при его отсутствии по закону – родственникам.

Обмен (мена) – переход имущества от одной стороны к другой в обмен на другое имущество. При этом оговаривается порядок возмещения разницы в стоимости, момент перехода прав собственности и пр.

Приватизация (лат. privatus – частный) – процесс перехода государственного имущества в собственность физических и юридических лиц бесплатно, через продажу со скидкой, продажу на аукционе, продажу через коммерческий или инвестиционный конкурс через аренду с последующим выкупом и др.

Хозяйственное ведение – право, на основании которого государственное или муниципальное унитарное предприятие владеет, пользуется и распоряжается имуществом собственника – государства, муниципалитета. Собственник назначает директора, определяет цели деятельности и контролирует использование и сохранность имущества. Предприятие не вправе продавать недвижимость, сдавать в аренду, залог или как-то еще распоряжаться без согласия собственника.

Оперативное управление – право, на основании которого казенное предприятие или учреждение в пределах, установленных законом, заданиями собственника (государства) и назначением имущества осуществляет свою деятельность. Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества. Порядок распределения доходов определяется тоже собственником имущества казенного предприятия.

Страхование – сделка, по которой собственник недвижимости (страхователь) обязуется уплатить страховой взнос, а другая сторона (страховое общество или компания), именуемая страховщиком, при наступлении страхового случая (стихийное бедствие, технокатастрофа, пожар и пр.) обязуется возместить убытки в пределах установленного в страховом договоре размера.

Доверительное управление или траст (англ. trust – доверие; опека над имуществом) – сделка, по которой доверенное лицо управляет недвижимостью от своего имени, но с обязательным упоминанием о доверительном управлении, а в подписываемых им документах ставится отметка Д.У. Доверенному лицу причитается вознаграждение и возмещение расходов, возникших при управлении имуществом за счет получаемых доходов. Вознаграждение устанавливается либо в процентах от получаемой прибыли, либо иным способом. Доверенное лицо несет и ответственность за отсутствие «должной заботливости» о доверенном ему имуществе и обязано возместить упущенную выгоду, а также убытки, причиненные утратой и повреждением имущества.

Сделки, признаваемые недействительными, в юридической практике делятся на «оспоримые по суду» и «ничтожные». Последние находятся вне правового пространства, они недействительны с момента их совершения даже без решения суда (ст. ГК РФ 22, 75, 77, 162, 165, 169–179, 346, 572). Первые четыре позиции «ничтожных» сделок, представленных на рис. 3.3, в комментариях не нуждаются, по позиции «мнимые и притворные» можно сказать следующее.

Мнимые сделки совершаются для вида и без намерения создать соответствующие правовые последствия и часто преследуют противозаконные цели. Например, дарение или купля – продажа имущества с целью укрыть его от конфискации или от взыскания по требованию кредиторов.

Рис. 3.3. Краткая классификация недействительных сделок с недвижимостью

Притворные сделки совершаются для прикрытия фактической сделки. Например, 1) купля-продажа дома прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки; 2) оформляется залог недвижимости, чтобы избежать ее продажи на аукционе при банкротстве; 3) оформляют аренду помещения гражданина для маскировки оплаты его труда с целью уклонения от перечисления денежных средств в фонды социального обеспечения и медицинского страхования и многое другое.

Подробная и четкая регламентация осуществления риэлтерских сделок необходима в связи с распространением мошенничества на рынке недвижимости, которое совершается как по отношению, как покупателю, так и продавцу.

Мошенничество – завладение имуществом или приобретение прав на него путем обмана или злоупотребления доверием.

Мошенничество по отношению к покупателям принимает формы: присвоение денег до оформления сделки; совершение сделки лицом, не являющимся собственником, по поддельным, краденым документам, дубликатам и т.п.; продажа или сдача в аренду одного и того же имущества сразу нескольким лицам; продажа имущества, находящегося в споре; продажа имущества, принадлежащего нескольким лицам, одним лицом и т.д.

Мошенничество по отношению к продавцу принимает формы: манипуляции при расчетах с продавцом (фальшивые купюры, «куклы» и др.); вымогательство имущества под грозой насилия и оформление купли-продажи; переход заложенного имущества в собственность кредитора-мошенника даже в случае возврата кредита с процентами и т.д.

Защитой от простейших видов мошенничества – присвоение денег до сделки или манипуляций с деньгами при расчетах – служит обращение риелтеров к услугам специализированных эскро-фирм (от англ. escrow – хранение у третьего лица), принимающих на себя обязательства по сохранности средств, передаваемых ей в уплату за недвижимость, и их передачу продавцу после получения и проверки всех надлежаще оформленных документов по принципу «деньги против документов». Подобные эскро-услуги в отечественной практике часто оказывают коммерческие банки и нотариальные конторы.

Уникальность объектов недвижимости, сложность и разнообразие сделок, высокие и многочисленные риски, необходимость затрат на их снижение, сильно поднимают трансакционные издержки, доходящие до 10 % стоимости недвижимости. Это на порядок, а иногда и на два, выше трансакционных издержек по большинству других товаров. И связано это со специфическими расходами, вклющающими:

– затраты времени и ресурсов по поиску необходимого покупателю объекта и продавца, проверке технического состояния объекта недвижимости, сбору информации о ценах на аналогичные объекты;

– затраты по сведению продавца и покупателя, уточнению позиций сторон, подготовке договора между ними, проведению нотариального удостоверения сделки, подготовка и выполнение государственной регистрации сделки, подготовка и выполнение государственной регистрации сделки;

– затраты на проведение анализа и установления цены объекта с учетом его характеристик и условий заключения сделки;

– затраты по определению «юридической чистоты» объекта, проверке наличия или отсутствия обременений объекта (например, наличия лиц, которые имеют право на проживание в приобретаемой квартире);

– затраты по обеспечению соблюдения участниками достигнутых соглашений (своевременная подготовка документов, оформление прописки – выписки, передачи квартиры, точности и своевременности расчетов по сделке).