Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | ||
|
Затраты. Несмотря на высокое разнообразие для риэлтерских фирм величин расходов по отдельным статьям затрат, их составляющие весьма похожи и складываются из следующих позиций:
1) арендная плата;
2) коммунальные платежи;
3) зарплата работников;
4) расходы на рекламу;
5) расходы по обеспечению безопасности;
6) расходы на информационное обеспечение и содержание оргтехники;
7) налоговые отчисления;
8) прочие расходы (оплата лицензии, оплата услуг по получению документов, договоры с регистрирующими органами и т.п.).
Величина расходов даже по отдельным позициям (структура затрат) весьма вариативна, зависит от многих факторов, в том числе от величины фирмы.
Например, удельный вес расходов на рекламу нередко составляет 20–30 % в суммарных текущих расходах. В абсолютных величинах минимальный уровень расходов на рекламу лишь иногда опускается ниже $ 500 в месяц. У крупных фирм эти расходы находятся в диапазоне от $ 5 тыс. до $ 10 тыс. в месяц. Рекламные расходы, как правило, одни из самых существенных.
Еще одна значительная статья расходов – арендные платежи. Учитывая, что риэлтерские фирмы в местоположении тяготеют к центру города, где уровень аренды наиболее высок, эти расходы велики. Арендная плата без коммунальных платежей (чистая рента) может составлять около $ 100 за м2 в год. При площади офиса в 100–150 м2, которая необходима для средней фирмы с числом сотрудников около 50 человек, общая величина аренды (с коммунальными платежами) составляет примерно $ 1,5–2 тыс. в месяц.
Оплата труда штатных сотрудников (менеджеры, бухгалтерия, диспетчеры, секретари), без оплаты труда основных работников (агентов по недвижимости), для небольшой фирмы составляет около $ 1,5–2 тыс. в месяц.
В результате, реклама, аренда с коммунальными платежами и оплата штатных сотрудников, без агентов по недвижимости, составляет около $ 4–5 тыс. в месяц.
Если добавить расходы на информационное обслуживание, безопасность, налоги, обслуживание и приобретение техники, то уровень расходов поднимается до $ 8–10 тыс. в месяц.
Оплата труда агентов по недвижимости осуществляется по двум основным схемам:
1) в форме процентов от общей суммы комиссионных по сделке и эта величина может составлять от 10 до 60 % в зависимости от статуса агента, времени работы в фирме, абсолютной величины комиссионных, размера помощи других сотрудников;
2) контрактная ставка, в виде фиксированной суммы, плюс проценты от комиссионных.
Вторая схема оплаты труда агентов по недвижимости наиболее целесообразна и получила распространение в хорошо работающих фирмах.
Практика выплаты процентов от прибыли не нашла широкого распространения и используется, главным образом, в отношении высших менеджеров.
Сегодня в Москве и Санкт-Петербурге среднее число агентов, работающих в одной риэлтерской фирме, находится в интервале 20–40, т.е. примерно один агент на 6–9 тыс. жителей. Для сравнения с США 1 агент по недвижимости приходится на 300 жителей. Разумеется, следует иметь ввиду, что в Москве и Санкт-Петербурге на первичном и вторичном рынке жилья обращается около 3 % всего жилого фонда, в то время как в США 15–20 %.
Серьезной проблемой является неурегулированность и противоречивость взаимоотношений между фирмой и агентами. Последние часто рассматривают фирму, особенно ее руководство, как эксплуататоров их нелегкого труда. Отношения фирмы и агентов не назовешь партнерскими из-за нечеткого разделения прав и обязанностей, определение вклада каждой стороны в успех дела. Одним их вариантов преодоления этих сложностей может быть постепенная трансформация агентов фирмы в брокеров, зарегистрированных в качестве частных предпринимателей, самостоятельно ведущих сделки под торговой маркой риэлтерской фирмы и оплачивающих фирме услуги по рекламе, предоставлению рабочих мест и др.
Итак, выше было показано, что для средней фирмы текущие операционные расходы могут составлять около $ 6–8 тыс. в месяц. Разумеется, эта величина является гипотетической. Чтобы назвать более точную цифру нужно детально рассмотреть ситуацию, условия, место и время.
ПРИМЕР
Основным видом деятельности фирмы является купля – продажа квартир. Допустим, средняя цена квартиры $ 50 тыс.; сложившийся в результате конкуренции на рынке процент комиссионных равен 4 %; прибыль по отношению к затратам (рентабельность затрат) считается приемлемой, если составляет 20 %. Полные затраты равны $ 10 тыс. в месяц. Из этого следует, что фирма должна обеспечить себе месячный доход в размере:
доход = затраты (1 + рентабельность) =
= $ 10 тыс. в мес. (1 + = $ 12 тыс. в месяц
Это возможно, если фирма будет осуществлять число сделок в месяц, равное
= 6 сделок в месяц.
Эффективность работы. Она показывает величину полезного результата в расчете на единицу затраченных усилий. Обычно под полезным результатом понимается прибыль, а под усилиями либо капитал, обусловивший получение прибыли, либо денежные потоки, характеризующие оборот фирмы или издержки:
рентабельность =
рентабельность активов =
рентабельность собственного капитала =
Первый показатель отражает долю прибыли в рубле продаж (выручке). Эта величина достаточно стабильна, но, как правило, зависит от масштаба деятельности, а точнее снижается с ростом оборота. Более интересны два последних показателя, характеризующие скорость роста капитала и, следовательно, целесообразность соответствующего вида деятельности.
Верхняя граница рентабельности капитала изменчива и тесно связана с риском предпринимательской деятельности – она прямо пропорциональна риску. Нижняя граница находится возле процентной ставки по долгосрочным кредитам. В нормальной ситуации рентабельность активов (по чистой прибыли) несколько выше процента по долгосрочным кредитам (с множителем 1,2–1,4), что делает использование заемных средств выгодным и повышает за счет финансового рычага рентабельность собственного капитала.
Если рентабельность активов продолжает снижаться и становится равной или даже меньше рыночной кредитной ставки, предпринимательская деятельность в данной сфере становится целесообразной из–за несоответствия высокого риска и низкой отдачи на вложенный капитал.
Заметим, что не существует «идеальных» значений показателей. Все показатели в экономике относительны и сказать насколько хорош показатель нельзя, пока мы не найдем с чем его сравнивать. Обычно в качестве базы сравнения выбираются показатели лучших предприятий или основных конкурентов, либо среднеотраслевые значения. Но это часто затруднено, поскольку нет статистических данных для получения среднеотраслевых показателей, а лучшие предприятия и основные конкуренты вряд ли их предоставят, разумеется, кроме случая, когда они являются открытыми акционерными обществами, обязанными публиковать бухгалтерскую отчетность.
Поэтому чаще всего сравнение полученных показателей производится с их значениями в прошлом периоде и, таким образом, оцениваются плюсы и минусы в формирующихся тенденциях эффективности на своем предприятии. И часто этого достаточно, поскольку позволяет ориентировать подготавливаемые управленческие решения в нужном направлении.
Дата публикования: 2014-11-03; Прочитано: 841 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!