Функции риэлтерской фирмы и организация ее работы

Об основных видах деятельности риэлтерской фирмы можно судить по наиболее распространенным услугам, которые она оказывает:

– совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена жилых и нежилых помещений;

– продажа жилых и нежилых помещений с аукциона и на конкурсной основе;

– сдача в аренду жилых и нежилых помещений, земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц;

– заключение договоров купли-продажи жилья с пожизненным содержанием собственника и др.

Основной функцией в работе является оказание консультационно-посреднических услуг при совершении сделок с недвижимостью. Различные этапы этой деятельности при купле-продаже недвижимости представлены на
рис. 3.4.

Рис. 3.4. Типичные этапы проведения сделки с недвижимостью
с участием риэлтерской фирмы

Другая функция заключается в постановке дела таким образом, чтобы минимизировать совокупные издержки и риски при совершении сделок с недвижимостью. Обращаясь в риэлтерскую фирму именно этого и ждет грамотный клиент, полагая что трансакционные издержки сделки, осуществляемый с помощью фирмы, будут ниже, чем при самостоятельном решении этого вопроса с тем же уровнем риска. В настоящее время в качестве оптимальной величины трансакционных издержек в фирмах с хорошей репутацией называется 4–6 % к цене продавца. Следует иметь в виду, что комиссионное вознаграждение устанавливается далеко не всегда к цене недвижимости. Практикуется и оплата в абсолютном выражении в зависимости от содержания и объема заказанных риэлтерской фирме услуг.

Еще подробнее о функциях риелтерской фирмы говорит деление набора осуществляемых ею процессов (видов деятельности) на основные, поддерживающие и дополнительные (рис. 3.5).

Выше кратко говорилось практически обо всех видах деятельности кроме обозначенного в дополнительной деятельности страхования титула.

Страхование титула – защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременений объекта недвижимости, уже существующих, но не известных собственнику на момент покупки страхового полиса. Речь идет о страховании от событий, случившихся в прошлом, последствия которых могут обнаружиться в будущем, а, следовательно, риски нового собственника или арендатора принимает на себя за определенную плату страховая компания.

Титул (от лат. titulus – надпись, почетное звание) – набор имеющих юридическую силу документов, содержащих подробный учет всех предыдущих (и настоящей) сделок и передачи прав на недвижимость, гарантирующих чистоту и доброкачественность титула при его регистрации. Он доказывает право собственности лица, которому титул будет передан.

Зарубежный опыт показывает, что 70–80 % общего числа сделок покупатели и продавцы осуществляют не самостоятельно, а через риэлтерские фирмы.

Деятельность риэлтерской фирмы связана со значительными потоками клиентов. Поэтому офис фирмы должен быть удобен для них и персонала. Основными требованиями к офису являются: 1) близость к главным транспортным маршрутам и остановкам общественного транспорта; 2) разделение офиса на помещения для работы с клиентами и для работы персонала; 3) вход в офис должен быть со стороны основной улицы; 4) отдельные помещения должны быть предусмотрены для переговоров между покупателями и продавцами, службы оформления документов, информационной службы и т.п.

Главным активом риэлтерской фирмы является ее персонал. Риэлтерский бизнес является человекоемким, успех зависит от кадрового состава, организации его работы и управления, оплаты труда. Клиенты, обращаясь в фирму, ожидают, что проблемы, связанные со сбором документов, справок, получением нужной информации, стоянием в очередях в государственных учреждениях, у нотариусов, берут на себя профессионалы, знающие, что и в какой последовательности делать. Они обращаются к клиенту лишь при необходимости, когда без участия последнего нельзя обойтись.

Чем больше видов деятельности осуществляет риелтерская фирма (см.
рис. 3.5), тем сложнее ее организационная структура и разветвленная управленческая: линейная, функциональная, линейно-функциональная.

По мере роста масштабов деятельности, отдельные агенты, действующие в фирме, начинают собираться в специализированные группы, ориентированные на отдельные рыночные сегменты с определенной спецификой, обусловленной типом объектов, местоположением, законодательством.

Например, выделяются отделы комнат, квартир, пригородной недвижимости, нежилого фонда, аренды. На основе территориального сегментирования рынка в наиболее крупных фирмах создаются филиалы, ведущие работу в отдельных районах города. Как правило, филиалы являются линейными структурами, а функциональные службы (оформление договоров, расчеты и т.п.) по-прежнему расположены в головном офисе.

Рис 3.5. Виды деятельности риелторской фирмы

Дальнейшее расширение работы риэлтерской фирмы уже на основе диверсификации, связанной с освоением дополнительных видов деятельности (рис. 3.5), прямо не ориентированных на сделки с недвижимостью, приводит к появлению специализированных подразделений: страхование сделок, ремонт недвижимости, строительство, транспортные услуги, эскро-услуги и т.д.

Организационная и управленческая структуры весьма разнообразны и вряд ли целесообразно на этапе развития и становления риелтерских фирм выделять типовые и на этой основе их классифицировать. Проще дается классификация на базе численности работающих: малая, средняя, большая риэлтерская фирма
(рис. 3.6).

Рис. 3.6. Достоинства и недостатки крупных, средних и мелких риэлтерских фирм

По критериям, принятым, например, Национальной ассоциации риэлтеров США, в основу классификации фирм по размеру положено число агентов (брокеров): малая фирма – 1–10 агентов, средняя – 11–50 агентов, крупная – более 50 агентов.

Рост фирм обычно приводит к проблемам получения и распространения (как внутри, так и вне фирмы) информации и при расширении деятельности появляется в структуре специализированное подразделение – информационное. Затем аналогично появляются отделы рекламы и «public relations»; маркетинга, чтобы оперативно реагировать на изменение рыночной ситуации. Следующий шаг – формируется служба управления персоналом, юридическая служба и т.д.

Рост масштабов деятельности риэлтерской фирмы неуклонно ведет к преобразованию первоначальных организационных и управленческих структур в сложные разветвленные с подвижными и эластичными внутрифирменными связями, в результате которых линейно – функциональные структуры перерастают в дивизиональные, матричные с адаптивными элементами.

Крупные риэлтерские фирмы дрейфуют и постепенно превращаются в конгломераты, финансово – промышленные группы (ФПГ), холдинги, в которых отделы и подразделения трансформируются в специализированные, в значительной степени автономные, предприятия. Такой путь развития естественен, так как придает рыночную гибкость и устойчивость, но содержит в себе опасность утраты управляемости автономными в текущей деятельности подразделениями со стороны головной фирмы, которая должна, превратившись в холдинговую компанию, сохранить финансовое единство разнородных предприятий при оперативной их самостоятельности.

Примерами таких гигантских фирм являются, например, в Москве ФПГ «Жилище», состоящее из 11-ти предприятий, численностью около 20 тыс. чел.; в Санкт-Петербурге ФПГ «Росстро», в которую входит 28 предприятий и банк, с общей численностью работающих в ФПГ около 6 тыс. человек.