Основные источники и виды информации

Источники информации	Характер информации
1. Комитеты: – по управлению имуществом; – по строительству; – по градостроительству и архитектуре и др.	Данные о: – параметрах и характеристиках объектов недвижимости; – условиях совершения сделок и ценах; – заданиях на строительство и реконструкцию жилого фонда и т.п.
2. Бюро: – технической инвентаризации; – регистрации прав и сделок с недвижимостью; – по региональному ценообразованию в строительстве и т.п.	Данные о: – технических характеристиках объектов недвижимости; – количестве заявок на регистрацию сделок с недвижимостью и совершенных сделок (по видам); – количество заключенных инвестиционных договоров; – величине и структуре затрат на строительную продукцию и др.
1. Фирмы: – риэлтерские; – строительные; – девелоперские; – проектные организации и т.д.	Данные о: – ценах, условиях и видах совершенных сделок с недвижимостью; – количестве поданных заявок на продажу (сдачу в аренду) и покупку объектов недвижимости; – ценах и характеристиках строящихся и вновь построенных объектов жилой недвижимости; – квартирографии, планировке и площади утвержденных объектов и др.

При обработке информации должны соблюдаться условия ее однородности и определенности описания ее вида. К таким условиям относятся:

– точное описание вида показателя, т.к., например, цена предложения и цена продажи, как правило, существенно отличаются; при указании цен необходимо указание на структуру – цена с учетом комиссионных или без них, арендная плата с учетом налогов, коммунальных платежей или без них и т.п.

– правильный выбор единицы сравнения – цена и арендная плата в расчете на м² общей или жилой площади, для жилых или коммерческих помещений и т.д., поскольку они значительно отличаются;

– точное соблюдение границ избранного сегмента и пределов применимости показателей, т.к., например, уровень средних цен по квартирам и цена на конкретную квартиру могут весьма различаться; цены в одном районе еще не говорят о стоимости жилья в другом районе.

При анализе рынка нельзя ограничиваться изучением общих характеристик, какие представлены на рис. 2.7. Следующим этапом является сегментация рынка по целому ряду показателей. Критерии сегментации не задаются заранее (до накопленного опыта) и не остаются неизменными. Они изменчивы, как изменчив сам рынок недвижимости.

Например, сегментация жилья на вторичном рынке может иметь вид: 1) старое жилье; 2) старое жилье после капитального ремонта; 3) дома сталинского периода; 4) хрущевки; 5) брежневки; 6) панельные дома 60–70-х годов; 7) панельные дома 80–90-х годов; 8) кирпичные дома. Они отличаются типом материала, районом расположения, качеством перекрытий, размером комнат, кухни и других вспомогательных помещений и вследствие этого ценами.

Сегментация жилья на первичном рынке выглядит следующим образом: 1) элитное жилье (престижный район города, экологически безопасное расположение, подземный гараж, стоянка, охрана, социальная однородность, площадь кухни от 15 м², жилая площадь от 50 м ² , холл, лоджия и др.); 2) качественное жилье (престижный район, экологическая безопасность, кирпич, крупногабаритные квартиры более 40 м² для однокомнатной, лоджия или балкон); 3) типовое (экологически безопасное, кирпичное или панельное здание современных серий с изолированными комнатами и кухней более 8м², балкон); 4) дешевое жилье (не отвечающее перечисленным выше признакам).

Рис. 2.7. Фрагменты анализа рынка недвижимости в городе Х

За основу сегментации могут быть взяты потребители, а не объекты недвижимости. Например, помещения коммерческого назначения различны по функциональным особенностям и ценам в зависимости от потенциального потребителя:

1) учреждения, страховые, финансовые и т.п. организации, для которых характерна работа с потоками посетителей и для эффективной деятельности которых необходимы постоянные контакты между собой и органами власти. Они готовы на выплату высокой арендной платы в центре города;

2) производственные организации, которые интересуются небольшими представительскими офисами в центре города, а рабочие офисы и производственные офисы предпочитают размещать на периферии с низким уровнем арендной платы;

3) торговые организации, у которых потоки посетителей зависят от типа товаров (промышленные, продовольственные), от покупателей (рядовые, элитные) и др. условий, определяющих размер получаемого дохода, в зависимости от которого строится политика в отношении арендной платы.

На основе сегментации выполняется позиционирование товара (или услуги), «высвечивающее» его отличия от имеющихся на рынке, его достоинства, характеризующие этот сегмент. Позиционирование должно создать у клиента определенный образ товара и послужить для продавца основой для разработки стратегии продвижения товара на рынок недвижимости.

Сегментация и позиционирование товара являются инструментами создания представления у клиента о соответствии качества и цены товара и позволяют получить предпринимателю максимальный доход в условиях несовершенной рыночной конкуренции.

Размер получаемого дохода зависит от емкости рынка. Емкость рынка – это количество объектов того или иного вида недвижимости, которое может быть реализовано на рынке за определенный период времени.

При определении емкости рынка (по сегментам) учитывается объем продаж в прошлом периоде, соотношение фактического спроса и предложения, динамика занятости и доходов населения, возможности и условия получения кредитов на приобретение жилья, величина расходов на содержание жилья, динамика образования и распада семей, ожидания населения относительно инфляции, налогов и многие другие факторы.

Определение емкости рынка в целом и по сегментам, как впрочем, и других параметров рынка, очень сложная задача, но без ее решения нельзя рассчитывать на успех – максимизацию объемов продажи и получение высокой прибыли.