Анализ рынка недвижимости и использование его результатов

Цели анализа. Источники информации и потребители переработанной информации. Сегментация рынка по объектам недвижимости и ее покупателям. Позиционирование. Определение емкости рынка.

Рынок недвижимости является несовершенным, как правило, либо монополистической конкуренции, либо олигополистической. Причины: слабость ценовых механизмов саморегулирования, индивидуальность ценообразования, высокие трансакционные издержки, низкая ликвидность товара на рынке, продолжительная экспозиция (время от выставления недвижимости на продажу до заключения сделки – 1,5–2 месяца и более), многообразие рисков, сознательно искаженная и несимметричная (доступна в разной мере для продавца и покупателя) информация.

В этих условиях анализ состояния рынка недвижимости и получение препарированной, более или менее надежной, информации имеет особое значение.

Цель анализа – определение состояния и тенденций развития рынка недвижимости относительно спроса и предложения, цен и арендной платы, емкости рынка, доходности и риска, сравнительной эффективности инвестиций по различным объектам, сегментам и рынка в целом.

Информация может быть получена через разовое изучение состояния и тенденций развития и через мониторинг рынка, т.е. длительное непрерывное отслеживание многообразных параметров. Последнее более дорого, но много достовернее и применяется на сложившихся рынках.

Потребителями результатов анализа, прежде всего, являются риелторы (торговцы и агенты по продаже недвижимости), девелоперы (предприниматели, создающие и реконструирующие объекты недвижимости), оценщики недвижимости, банки, страховые компании, рекламные агентства, органы исполнительной власти и др.

Условия получения информации:

– отсутствие единого источника, малодоступность и даже закрытость информации;

– низкая достоверность, т.к. из-за высоких налогов и ряда других причин продажа коммерческой недвижимости маскируется, например, передачей пакетов акций, а жилой недвижимости – договорами мены, дарения и пр.;

– многообразие влияющих на цену факторов и малое число аналогичных
сделок;

– несовершенство учета затрат на строительство и реконструкцию ввиду широкого использования коэффициентов пересчета, удорожания и пр.

Переработанная информация систематизируется и принимает вид удобный для потребителя (рис. 2.7). Как правило, она содержит:

– уровень цен и арендной платы на различные типы и объекты недвижимости;

– сегментация рынка – выделение группы потребителей недвижимости, однородной по физическим и экономическим характеристикам объектов;

– емкость рынка в целом и по отдельным сегментам;

– срок экспозиции объектов на рынке;

– численность, структура и динамика сделок с недвижимостью;

– размер издержек по совершению сделок с недвижимостью;

– количество строящихся объектов, их назначение, виды;

– уровень затрат на строительство и реконструкцию объектов недвижимости.

Таблица 2.4