Ценообразование на рынке недвижимости

Спрос и предложение на рынке недвижимости. Факторы, влияющие на спрос. Цена на недвижимость в зависимости от ожидаемой доходности. Практические способы установления цен на недвижимость.

Недвижимость является самым долговечным товаром, как правило, со значительно более высокой стоимостью, чем другие товары. Земля по своей природе вечна, здания и сооружения служат десятки лет, а предприятия создаются на бессрочный период. Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена при продаже-покупке на конкурентом рынке. Цена на недвижимость, как и на всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения.

Предложение недвижимости из-за длительного цикла создания недвижимости слабо зависит от цены, а в коротком периоде практически от нее не зависит. Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде определяется, главным образом, спросом. Это особенно наглядно при установлении цен на землю
(рис. 2.6).

Из рисунка следует, что цена земли, как точка равновесия между спросом и предложением, растет или убывает вместе с изменением спроса и не зависит от предложения, которое не эластично по цене. Следует заметить, что это справедливо для экономической системы в целом.

Рис. 2.6. Цена земли (Ц) в зависимости от спроса (С) и предложения (П)

Конкретный пользователь земли может увеличить свою долю за счет конкурентов, назначая более высокую цену и для него предложение земли будет в определенной степени эластичным.

От чего зависит спрос? Влияющих факторов много и комбинируются они не одинаково для разнообразной недвижимости, хотя есть и общие закономерности. Для конкретности остановимся на рынке жилья, где товаром является услуга по обеспечению человека в жилье.

Жилье может покупаться и арендоваться. Стоимость жилья и размер арендной платы связаны между собой известной формулой:

арендная плата = цена жилья рыночная ставка процента

Спрос на жилищные услуги зависит от уровня арендной платы, количества потребителей услуг и размера их дохода. В свою очередь число потребителей и их доход зависят от состояния экономики. Поэтому:

спрос = ƒ (арендная плата, состояние экономики);

предложение = const для фиксированного времени.

В точке равновесия, где спрос равен предложению, имеем:

ƒ (арендная плата, состояние экономики) = const,

доходность жилья = арендная плата / цена жилья

и, следовательно, арендная плата является доходом от недвижимости для данного состояния экономики. Недвижимость становится финансовым активом, приносящим доход, и инвестор уже ориентируется на доходность этого актива в сравнении с другими активами. А доходность равна отношению арендной платы к стоимости жилья:

В тех случаях, когда доходность превышает рыночную ставку капитализации, решение об инвестировании в жилье будет приниматься. Если доходность от недвижимости ниже среднерыночной от других финансовых активов, то решение об инвестировании станет отрицательным.

Не одна доходность влияет на решение об инвестировании в жилье. Другими факторами являются:

– стабильность дохода. Для недвижимости стабильность выше, чем по инвестициям в ценные бумаги, но зато доходность ниже;

– независимость доходности от инфляции. Для недвижимости влияние инфляции на доходность невысокая – вместе с инфляцией растет арендная плата.

– уровень налогов на недвижимость, повышающих арендную плату и снижающих спрос;

– ставка процента по долгосрочным займам, которые обычно используются для инвестирования в недвижимость. Рост ставки ведет к снижению спроса;

– риски, связанные с владением недвижимостью, приводят к необходимости страхования, что понижает спрос;

– рост доходности государственных ценных бумаг ведет к оттоку инвестиций в недвижимость; спрос, а вместе с ним цена, падает.

Влияние названных и других факторов более сложно, чем только что описанное. Имеются лаги (англ. lag – запаздывание) в начале действия фактора и в отклике на рынке недвижимости. А в силу специфики недвижимости – высокие инвестиции и сроки их освоения – не всегда удается точно проследить действие каждого фактора в отдельности и тем более совместное.

Например, рост стоимости денег и сокращение денежной массы заставляет потребителей отказаться от капитальных услуг, и в первую очередь от спроса на недвижимость. Падение спроса и цены приводит к избытку предложения над спросом на рынке недвижимости и имеет следствием с определенной задержкой сокращение производства строительных материалов, оборудования и т.д. Волна подобных сокращений последовательно приходит по связанным с инвестиционным комплексом отраслям производств и завершается в нижней точке экономического цикла перестройкой строительных технологий, заменой на более эффективные, созданием новых мест развития недвижимости, перспективных объектов и т.п.

Далее с ростом доходов, увеличением денежной массы и ожиданий потребителей спрос на недвижимость начинает расти и рынок недвижимости становится «точкой роста» для смежных рынков: финансового, подрядных работ, строительных материалов, машин и др.

Выше говорилось о факторах, влияющих на цену недвижимости вообще. А какова конкретная рыночная цена конкретного объекта?

Заметим, что рыночная цена недвижимости понимается не так, как в торговле другими товарами или ценными бумагами. Это отличие происходит по многим причинам, среди которых: 1) уникальность каждого объекта недвижимости; 2) большое разнообразие условий продаж (за наличные, в рассрочку, с предоплатой, по ипотеке, по специальным договорам и т.п.); 3) высокая неопределенность, неполная доступность рыночной информации, ее ассиметричность для покупателей, продавцов, посредников; 4) значительная длительность продажи, не устраивающая продавца; 5) необходимость быстрых действий со стороны покупателей, чтобы не упустить наиболее привлекательный для себя объект.

Все это приводит к тому, что «истинная» рыночная стоимость конкретного объекта недвижимости никому не известна, и в результате многие объекты продаются и много дороже, и много дешевле их оценочной стоимости.

Иногда посредники (риелторы, оценщики) говорят, что «цена на недвижимость больше всего зависит от трех вещей: местоположения, местоположения и еще раз местоположения». Конечно, это не единственный, но очень важный фактор. Даже в случае с квартирой в типовом доме, ее цена может сильно меняться и зависеть: от района, от квартала, от расположения дома внутри квартала (возле автомагистрали, внутри квартала), от этажа, от наличия детской площадки, автостоянки возле дома; от вида из окна (во двор, на улицу, на лес, на реку), от близости учебных и культурных учреждений, магазинов, транспорта, мест отдыха, возможности найти работу и многих других обстоятельств.

Вот почему оценка недвижимости, определение ее рыночной стоимости, как преобладающей для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, которым занимаются профессионально подготовленные люди, получившие от государственных органов лицензию на этот вид деятельности. В разделе 6 «Основы оценки стоимости имущества» об этом будет говориться подробнее. А пока скажем, что оценка производится многими методами, каждый из которых уделяет основное внимание специфичной для него группе, влияющих на оценку факторов. Методы приводят к разным результатам, которые нужно согласовывать между собой, согласование является субъективным, и поэтому говорят, что оно является экзаменом совести для оценщика.

Взаимосвязь между рынком недвижимости, финансовым рынком, реальной экономикой и социальными условиями не просто сложна, она во многом противоречива, происходящие процессы обуславливаются многочисленными факторами, причинные связи между которыми не могут быть установлены, например, такими как: ожиданиями в обществе, особенностями правовой среды, устойчивостью банковской системы, колебаниями курсов ценных бумаг, условиями ипотечного кредитования и т.д. и т.п.

Разумеется, теоретические сложности проблемы ценообразования на рынке недвижимости не могут остановить реальной экономики, которая на опыте нашла (и много столетий использует) достаточно удобные, простые и приемлемые по точности способы решения практических задач. Например, сегодня на рынках Москвы и Санкт-Петербурга соотношение «цена – арендная плата» в конце ХХ в. начале XXI в. сложилась на уровне примерно 4–5 к 1. Т.е. годовая доходность недвижимости составляет 20–25 % (или 1: 5 – 1: 4).

При уровне инфляции в эти годы в 12–15 % чистая доходность недвижимости близка к «мировой норме» ≈ 8–10 %. Правда, зарубежные инвесторы, учитывая всю совокупность действующих в России рисков, соглашаются инвестировать под доходность значительно большую, а именно 35–40 %, что означает возврат вложений капитала за 2,5–3 года. Российские инвесторы либо более рискованны, либо лучше знают ситуацию, имеют больший опыт снижения рисков и поэтому их устраивает меньшая доходность.