Пример 2. Инвестор приобрел складское помещение за счет ипотечного кредита, взятого под 12 % годовых

Инвестор приобрел складское помещение за счет ипотечного кредита, взятого под 12 % годовых. В этом случае (для упрощения будем начислять простые проценты) платеж составит

0,12 1000 тыс. руб. 3 года = 360 тыс. руб.

Доходность инвестиций будет:

100 % = 54 % за 3 года (18 % годовых).

Если годовая доходность устраивает инвестора, по инвестиции в покупку складского помещения целесообразны.

Действия на рынке недвижимости представляют собой движение капитала, приносящее доход. Участники операций вступают между собой в финансовые отношения. Поэтому рынки недвижимости и финансов связаны между собой. Более того, капитал, овеществленный в недвижимости, приносит доход, если он, как говорилось выше, используется для производства товарной продукции или услуг, перепродается, сдается в аренду и т.п. В этом случае он взаимодействует с рынками товаров, труда и поэтому рынки недвижимости, труда, товаров и услуг, финансов тесно связаны между собой.

Реальная экономика может быть в полной мере рыночной лишь при наличии рынка недвижимости.

Имеется четыре группы участников: продавцы, покупатели, посредники (профессиональные участники) и государственные органы, задающие правила игры на этом рынке и контролирующие их исполнение (рис. 2.1).

Основным мотивом деятельности на рынке недвижимости таких участников как покупатели и продавцы является получение дохода, а также осуществление общественно значимых программ и функций органами государственной, региональной и муниципальной власти.

Посредники или профессиональные участники получают свой доход на основе соглашений с заинтересованными лицами, самостоятельно не способными эффективно и с приемлемым для себя риском совершить нужную операцию на этом сложном рынке. Сложность операций на рынке недвижимости связана со специфическими особенностями товара (рис. 2.2).

Когда частная собственность приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права, и государство получает право вводить ограничение прав собственника. Основными властными полномочиями государства являются:

а) правовое регулирование рынка недвижимости в интересах физических и юридических лиц, а также безопасности, здоровья, благосостояния общества;

б) принудительное изъятие недвижимости в интересах общества со справедливой компенсацией ее владельцу;

в) налогообложение недвижимости для реализации общественных услуг и государственных программ;

г) передача недвижимости во временное ведение – пожизненное владение, оперативное управление, хозяйственное ведение, аренду и т.п.;

д) строительные ограничения, системы зонирования территорий, законодательство по застройке и развитию, контроль за окружающей средой и т.д.

Рис. 2.1. Участники рынка недвижимости

Рис. 2.2. Основные особенности недвижимости как товара

Такое правовое положение с национальными вариациями утверждено высшими судебными инстанциями всех развитых стран еще в конце XIX века.

Недвижимость наиболее долговечный товар из существующих: земля по своей сути вечна, здания и сооружения служат по 20–200 лет, оборудование – 5–30 лет, предприятия как имущественные комплексы создаются, как правило, на бессрочный период. Жизненный цикл, даже искусственный, недвижимости длителен и включает стадии: создание (проектирование, строительство), эксплуатация (ввод, подъем, зрелость), устаревание (спад, реконструкция и возвращение к стадии выгодной эксплуатации), ликвидация. Высокие затраты на создание и эксплуатацию недвижимости, и высокий доход, который она приносит, делают ее дорогим товаром, стоимость которого на несколько порядков превышает стоимость обычных товаров.

С долговечностью и высокой стоимостью связана низкая ликвидность (лат. liquidus – жидкий, текучий) недвижимости, т.е. способность быстро и без потери стоимости превращаться в деньги. Время на продажу такого товара может занимать несколько месяцев из-за сложности оценки стоимости товара, подбора профиля индивидуальных особенностей товара профилю индивидуальных предпочтений покупателя, проверки юридической чистоты объекта (доказательства объема прав продавца), письменного оформления элементов процедур продажи, государственной регистрации и многих других деталей сделки. Сложные условия совершения сделок с недвижимостью порождают не только низкую ликвидность, но и высокий уровень затрат на их осуществление (трансакционные издержки), который может достигать 5–10 % от стоимости недвижимости. Этого нет по другим товарам.

Высокая стоимость недвижимости является барьером для небольших капиталов. Основные игроки рынка недвижимости должны обладать достаточным объемом капитала, чтобы их присутствие на рынке было не эпизодическим, а регулярным, приносящим нужный уровень дохода.

Дороговизна товара, сложность сделок с ним приводят в большей степени, чем с другим товаром, мотивацию незаконным путем нажиться за счет некомпетенции другой стороны. Повысить степень защиты прав и законных интересов граждан и организаций призвана государственная система регистрации сделок с недвижимостью.

Недвижимость не только долговечный и дорогой товара, но еще и сложный в потреблении. Он требует профессионального владения, например, вопросами эксплуатации зданий и сооружений, поддержания их в рабочем состоянии, ремонта, обеспечения сервиса, руководства обслуживающим персоналом, определения условий сдачи площадей в аренду, сбора арендной платы, организации охраны и много другого в интересах собственника недвижимости, который, как правило, этими навыками не обладает. Профессиональное управление недвижимостью – это еще одно ее существенное отличие от других товаров.

Низкий инвестиционный риск сделок с недвижимостью связан с ее физической осязаемостью и неперемещаемостью в пространстве. Недвижимость нельзя спрятать, увезти, обменять на другой товар без санкции собственника. Инвестиции в недвижимость в отличие от других товаров, как показывает опыт, мало теряют в цене от инфляции, имеют в среднем более высокую доходность, заметно превышающую стоимость кредитных ресурсов, что и делает выгодным ее приобретение за счет заемных средств, а она сама при этом становится надежным
залогом.

Специфические особенности недвижимости как товара ведут к определенным чертам рынка недвижимости, основные особенности, отличающие его от рынка других товаров (рис. 2.3).

Классификатор отраслей народного хозяйства РФ «операции с недвижимым имуществом», осуществляемые на рынке недвижимости, выделяет в самостоятельную область экономической деятельности (код 83000), подчеркивая, таким образом, значение недвижимости для народного хозяйства.

На рынке недвижимости всегда существует несбалансированность спроса и предложения. Предложение недвижимости из-за длительного цикла строительства недвижимости не эластично при достаточно эластичном спросе. В результате саморегулирование рынка недвижимости с помощью механизма цен затруднено.

На этом рынке действует относительно небольшое число покупателей и продавцов, каждый объект недвижимости уникален, цена сильно зависит от месторасположения объекта и других факторов, не позволяющих продавать по образцам. По этим мотивам рынок недвижимости не может быть рынком чистой конкуренции, это рынок монополистической конкуренции, либо, и это случается достаточно часто, олигополистической конкуренции. Покупатели озабочены мошенничеством на этом рынке и предпочитают иметь дело с солидными компаниями, имеющими высокий деловой имидж и незапятнанную репутацию, что ограничивает число продавцов.

Осуществимость сделки определяется ожиданиями относительно цен на недвижимость продавцов и покупателей. Как показывает опыт, если ожидания расходятся на 10–15 %, то они преодолимы. Но если разница достигает 50 %, то сделка, как правило, не совершается. При отсутствии достоверной информации собственник недвижимости часто завышает цену и спрос останавливается в ожидании понижения цен.

Величина спроса на объекты недвижимости, который не взаимозаменяем с другими товарами, зависит от географических (местонахождение на территории города, региона), исторических (дома дореволюционной, сталинской, хрущевской, брежневской застройки и т.д.), инфраструктурных (наличие дорог, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест массового отдыха и т.д.) факторов. На нее влияет уровень и динамика доходов потенциальных покупателей, состояние предпринимательской активности, доступность кредита, тарифы на коммунальные услуги, налогообложение недвижимости и многое другое.

Рис. 2.3. Основные особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости развивается циклически – подъемы сменяются спадами. Статистика показывает на высокую степень связи этих циклов с экономическими циклами. Экономическому подъему всегда предшествует подъем на рынке недвижимости, а за спадом на рынке недвижимости следует спад экономический. Этот сдвиг циклов составляет несколько, иногда много, месяцев и используется в прогнозировании экономических циклов.

Национальный рынок недвижимости складывается из региональных и локальных рынков. Они сильно отличаются друг от друга уровнем цен и рисков, качеством объектов недвижимости и их доходностью, условиями получения прав на строительство недвижимости, условиями совершения сделок (характер регистрации, сроки) и т.д. К особенностям формирования и развития рынка недвижимости в Российской Федерации относятся: искусственное разграничение прав собственности на объект недвижимости (здания, сооружения) и земельные участки под ними; слабое государственное регулирование отношений на рынке недвижимости и неразвитая рыночная инфраструктура; низкая конкуренция и высокая криминальная обстановка в этой сфере предпринимательства.

Отечественный рынок недвижимости отличается высокими трансакционными издержками (затратами на заключение сделок). Они достигают 10 % от стоимости объекта недвижимости. Это вдвое выше, чем в странах с развитым рынком недвижимости.

Получение информации о состоянии рынка недвижимости затруднено, сведения о фактических ценах и условиях сделок малодоступны. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью обуславливают сокрытие реальной цены сделки, а сами сделки нередко оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей и т.п.

Рынок недвижимости делится на первичный и вторичный. На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые, это новая недвижимость и главными продавцами являются государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке обращается товар, бывший в употреблении и принадлежащий, как правило, не органам власти и строительным компаниям, а иным физическим и юридическим лицам.

Подобное деление рынка имеет место и для других потребительских товаров, на рынке ценных бумаг и т.д., но на них товары свободно перемещаются в пространстве, в то время как предложение на рынке недвижимости всегда привязано к определенному региону, району и даже микрорайону.

Сегодня потребности населения в жилье, а предпринимателей в производственной недвижимости, далеки от удовлетворения, поэтому дальнейшее развитие рынка недвижимости будет связано с новым строительством и более быстрым развитием первичного рынка.

Первичный и вторичный рынки тесно взаимодействуют. Например, если по каким – то причинам в регионе (спад деловой активности, плохая экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.п.) увеличивается предложение жилья на вторичном рынке недвижимости, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.

Ввиду многомерности объектов недвижимости и наличия у них многочисленных специфических свойств рынок недвижимости распадается на ряд сегментов, характеризующихся определенными особенностями (табл. 2.1).

Рынок недвижимости выполняет в экономике ряд важных функций:

– установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;

– регулирующая, с помощью, которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура, и удовлетворяются общественные интересы;

– коммерческая, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;

– санирования, выражающаяся в очищении экономики от неконкурентоспособных, слабых и малоэффективных;

– стимулирующая, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;

– социальная, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.

Таблица 2.1