![]() |
Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | |
|
Инвестирование в недвижимость приносит собственнику доход в двух видах: а) в виде потока денежных доходов в процессе пользования недвижимостью, б) в виде выручки от ее перепродажи.
Для целей инвестиционно-ипотечного анализа расчет и тех, и других доходов отличается от расчета при оценке недвижимости.
Таблица 8.1.
Для целей оценки недвижимости | Для целей инвестиционного анализа |
Потенциальный валовой доход PG I Действительный валовой доход EGI - операционные расходы OE в т.ч. резерв а замещение RR = чистый операционный доход NOI - обслуживание долга DS = денежные доходы на собственный капитал BTCF | Потенциальный валовой доход PG I Действительный валовой доход EGI - операционные расходы OE = чистый операционный доход NOI + резерв на замещение RR - амортизируемые финансовые издержки AFC = налогооблагаемый доход TI х ставка налога TR = налоги от операций TO Денежный поток после уплаты налогов = TI - TO |
Вторая составляющая дохода от недвижимости - выручка при ее перепродаже - для целей налогообложения рассчитывается следующим образом.
Таблица 8.2.
Для целей оценки недвижимости | Для целей оценки недвижимости |
Ожидаемая цена продажи ESP - расходы на продажу SE = чистый доход от продажи NSP - остаток кредита UM = текущая стоимость собственного капитала до уплаты налогов BTER | Ожидаемая цена продажи ESP - расходы на продажу SE = реализованная сумма АR = NSP - скорректированный базис AB = доход от продажи (прирост стоимости капитала) TG х ставка налога TR = налог на продажу TDS Текущая стоимость собственного капитала после уплаты налогов = ВTER - TDS |
В процессе владения недвижимостью могут возникать разного рода проблемы, ставящие собственника перед выбором между продолжением владения и продажей недвижимости, либо - в случае продолжения владения - могут возникать проблемы выбора разных вариантов рефинансирования. В любом случае нужен сравнительный анализ эффективности с учетом налогообложения.
Рассмотрим два случая выбора, наиболее часто возникающих перед владельцами (приносящей доход) коммерческой недвижимости:
1) принять решение, продолжать владеть недвижимостью или продать;
2) при условии продолжения владения может возникнуть вопрос о целесообразности рефинансирования, под которым понимается досрочное погашение остатка долга и взятие нового кредита. Для иллюстрации расчетов используем условный пример.
Анализ эффективности при выборе варианта
Дата публикования: 2014-11-03; Прочитано: 403 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!