Предварительные установки

Инвестирование в недвижимость приносит собственнику доход в двух видах: а) в виде потока денежных доходов в процессе пользования недвижимостью, б) в виде выручки от ее перепродажи.

Для целей инвестиционно-ипотечного анализа расчет и тех, и других доходов отличается от расчета при оценке недвижимости.

Таблица 8.1.

Для целей оценки недвижимости	Для целей инвестиционного анализа
Потенциальный валовой доход PG I Действительный валовой доход EGI - операционные расходы OE в т.ч. резерв а замещение RR = чистый операционный доход NOI - обслуживание долга DS = денежные доходы на собственный капитал BTCF	Потенциальный валовой доход PG I Действительный валовой доход EGI - операционные расходы OE = чистый операционный доход NOI + резерв на замещение RR - амортизируемые финансовые издержки AFC = налогооблагаемый доход TI х ставка налога TR = налоги от операций TO Денежный поток после уплаты налогов = TI - TO

Вторая составляющая дохода от недвижимости - выручка при ее перепродаже - для целей налогообложения рассчитывается следующим образом.

Таблица 8.2.

Для целей оценки недвижимости	Для целей оценки недвижимости
Ожидаемая цена продажи ESP - расходы на продажу SE = чистый доход от продажи NSP - остаток кредита UM = текущая стоимость собственного капитала до уплаты налогов BTER	Ожидаемая цена продажи ESP - расходы на продажу SE = реализованная сумма АR = NSP - скорректированный базис AB = доход от продажи (прирост стоимости капитала) TG х ставка налога TR = налог на продажу TDS Текущая стоимость собственного капитала после уплаты налогов = ВTER - TDS

В процессе владения недвижимостью могут возникать разного рода проблемы, ставящие собственника перед выбором между продолжением владения и продажей недвижимости, либо - в случае продолжения владения - могут возникать проблемы выбора разных вариантов рефинансирования. В любом случае нужен сравнительный анализ эффективности с учетом налогообложения.

Рассмотрим два случая выбора, наиболее часто возникающих перед владельцами (приносящей доход) коммерческой недвижимости:

1) принять решение, продолжать владеть недвижимостью или продать;

2) при условии продолжения владения может возникнуть вопрос о целесообразности рефинансирования, под которым понимается досрочное погашение остатка долга и взятие нового кредита. Для иллюстрации расчетов используем условный пример.

Анализ эффективности при выборе варианта