Кредитования

Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать.

Таким образом, суть немецкой модели ипотечного кредитования жилья заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных учреждений. В разных странах такие учреждения имеют разные названия: в Германии это – строительно-сберегательные кассы, в США они называются ссудо-сберегательными ассоциациями и банками взаимных сбережений, в Великобритании – строительными обществами, во Франции – жилищно-сберегательными кассами.

Вкладчиками и заемщиками этих касс являются одни и те же лица. В качестве источника средств для кредитования используются только те средства, которые были накоплены членами данной кассы.

Механизм стройсбережений включает в себя три этапа: первый – этап сбережений, второй – этап распределения и третий – этап кредитования.

На этапе сбережений, продолжительность которого обычно составляет 2-10 лет, член кассы в соответствии с заключенным контрактом делает периодические взносы на свой депозит. Важно, что эти взносы носят строго аннуитетный характер. Величину взносов определяет сам вкладчик, исходя из своих возможностей, и обязуется строго выполнять оговоренные условия, что фиксируется в заключенном контракте. Четкое выполнение своих обязательств перед сберкассой в течение нескольких лет является хорошей проверкой платежеспособности клиента, и не требует специального андеррайтинга перед выдачей кредита. Когда накапливается примерно половина необходимой для покупки жилья суммы, он попадает в число потенциальных заемщиков.

На этапе распределения средств стройсберкасса рассчитывает особые показатели, на основе которых определяет очередность предоставления кредитов. Очередник покупает жилье и оформляет его залог. Важно, что он совершенно свободен в выборе - жилье можно приобрести как на первичном, так и на вторичном рынке, в данной местности или в другой.

Важной особенностью этой модели в Германии является государственная дотация при покупке жилья членом кассы в размере 10% от стоимости приобретения (при условии, что эта стоимость, либо семейные доходы приобретателя не превышают определенного порогового уровня). Таким образом кредит требуется только на оставшиеся 40% стоимости приобретаемого жилья.

На третьем этапе производится погашение кредита периодическими платежами, которые наряду с предварительными взносами служат источником для кредитования следующих очередников. Поскольку сумма кредита не превышает 50% стоимости, то и сроки кредита обычно не превышают накопительного срока.

Такая система финансирования жилья имеет ряд достоинств:

· полная независимость от финансового рынка, и прежде всего – от уровня рыночных процентных ставок и их колебаний, так как процентные ставки устанавливает сама стройсберкасса и только для своих членов;

· учреждения стройсбережений имеют возможность предоставлять кредиты соченьнизкими процентными ставками, поскольку уровень выплачиваемых ими процентов по сберегаемым средствам также ниже рыночного (либо проценты вообще не выплачиваются);

· полная прозрачность такой системы, поскольку вкладчики точно знают, на каких условиях и на какие цели используются их средства, так как обычно такие кассы являются финансовыми учреждениями небанковского типа и не имеют права заниматься банковскими операциями.

Эффективное функционирование системы стройсбережений возможно даже в условиях низкого платежеспособного спроса на ипотечные кредиты.

Однако, помимо присущих ей положительных сторон, данная модель финансирования жилья имеет и серьезные недостатки:

· она ограничивает размер привлекаемых средств только объемами сбережений прямых вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов;

· в условиях значительного подъема рыночных процентных ставок существует возможность изъятия членами кассы своих низкодоходных депозитов, чтобы вложить их в более доходные активы, даже потеряв возможность получить дешевый ипотечный кредит;

· данная схема может стать невыгодной для ее участников в условиях высокой инфляции.

В настоящее время наиболее впечатляющий успех в практическом использовании "сбалансированной автономной модели" достигнут в Германии. Здесь создана охватывающая всю страну "система стройсбережений", которая удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования конкретных граждан, включая механизмы финансовой поддержки малоимущих граждан государством.

Данная модель имеет очень много разновидностей с существенными различиями, причем различающихся не только по странам, но и в самой Германии имеется несколько ее разновидностей. Но для германской практики и ряда стран, копирующих немецкую систему стройсбережений (Чехия, Словакия, Венгрия), характерен режим полностью замкнутого цикла финансовых потоков, в то время как в других странах сберегательно-накопительная система может быть относительно закрытого типа (строительные общества в Великобритании), в форме специальных жилищно-накопительных программ (во Франции) и полностью открытого типа (ссудо-сберегательные ассоциации в США).

Для введения сберегательной системы ипотеки в России существуют серьезные препятствия: Во-первых, пока что отсутствует законодательная база для функционирования строительно-сберегательных касс[17]. Во-вторых, сохраняется массовое недоверие населения к финансовым структурам. Трудно представить, чтобы нашлось достаточное количество людей согласных годами делать взносы в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечной ссуды. Даже государственные гарантии не для многих будут достаточно убедительными. В-третьих, - и это, пожалуй, самое главное, - в условиях высокой инфляции и роста цен происходит обесценивание накоплений, из-за чего приобретение квартиры с использованием такой ипотеки отодвигается, как горизонт.

Основные модели	Способы привлечения фин.ресурсов	Источники финансовых ресурсов	Риски
1. Модель универсальных банков	депозитные счета различной срочности, межбанковские кредиты	средства населения и юрид. лиц на счетах, финансовый рынок	все обычные риски долгосрочного кредитования
2. Усеченно-открытая (модель ипотечных банков)	Депозитные счета, эмиссия ипотечных облигаций (закладных листов), межбанковские кредиты	средства населения и юридич. лиц на счетах, финансовый рынок, институциональные и частные инвесторы – покупатели ИЦБ	Для банков: все обычные риски долгосрочного кредитования; для инвесторов: риск банкротства эмитента
3.Расширенная открытая (американская) модель	эмиссия ипотечных ценных бумаг на основе секьюритизации	институциональные и частные инвесторы – покупатели ИЦБ	для банков: риск невозврата; для ипотечных агентств: обычные рыночные риски; для инвесторов: практически никаких
4. Закрытая сбалансированная (немецкая) модель	долгосрочные целевые депозиты	средства населения – членов кассы.	досрочного изъятия накопленных средств, нехватки ресурсов

Рис. 1. Характеристика основных моделей ипотечного жилищного кредитования

6.7. Российская практика ипотечного жилищного кредитования

Попытки развития американской модели ипотечного кредитования предпринимаются в России со второй половины 90-х годов. В частности, было осуществлено создание специальных государственных структур, в функции которых входит выкуп выданных ипотечных кредитов у банков. В 1996 г. было создано Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, о котором уже говорилось. Оно дролжно выпускать долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные пулом приобретенных у банков ипотечных кредитов.

Однако для того, чтобы ипотечная система заработала, ипотечные агентства должны иметь очень большой стартовый капитал. В 1998 году предполагалось получить его у США, но августовский кризис не позволил этой идее осуществиться.

1999 г. было создано Московское ипотечное агентство с гарантиями московского правительства, которое должно было выкупать кредиты у московских банков. Ему было выделено в виде целевого депозита 9,5 млн. рублей для выкупа закладных по ипотечным кредитам, но этих денег тогда хватило на выкуп только семнадцати таких кредитов.

Деятельность этих специализированных структур оживилась после 2000 года, особую роль для их деятельности сыграло принятие Постановления Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования» от 11 января 2000г.

В настоящее время по этой модели кредитования уже достаточно активно работает АИЖК. Но при выкупе ипотечных кредитов агентство предъявляет очень жесткие требования к параметрам ипотечных закладных, поэтому воспользоваться таким способом рефинансирования могут далеко не все кредитные учреждения. Тем не менее количество рефинансированных им кредитов к декабрю 2004 года составило 12 000 на общую сумму более 4,5 млрд.руб., а доля АИЖК в общем количестве залогов в некоторых регионах достигает 55-75%.

Близкой к этой модели является деятельность системы «Дельта-кредит», которая охватывает около двух десятков банков в Москве и С-Петербурге. Кредиты этих банков рефинансирует фонд «США-Россия», правда здесь речь не идет о банковских ценных бумагах. Аналогична американской модели также деятельность КБ «Московское ипотечное агентство». На момент его создания его функции, обозначенные в законе,[18] состояли в следующем:

· разработка стандартов и правил ипотечного жилищного кредитования;

· обеспечение финансирования системы ипотечного жилищного кредитования;

· приобретение прав требований по кредитным договорам, обеспеченным залогом жилых помещений;

· осуществление выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами.

Таким образом, деятельность агентства была ориентирована сугубо на развитие жилищной ипотеки. Однако в настоящее время (на середину 2005г.) в общем кредитном портфеле агентства, составляющем 2 млрд. руб., доля жилищной ипотеки составляет всего 6%, остальные 94% - коммерческая ипотека. Что касается выпуска ценных бумаг, то выпуск облигаций был произведен в ноябре 2002 г. на сумму 2,2 млрд. руб., и в сентябре 2005 г. по открытой подписке было размещено облигаций на сумму 1 млрд. руб.

Отдельные банки предлагают свои варианты жилищного кредитования, но массовым ипотечное кредитование пока в России не стало; с использованием ипотеки заключается не более 2% сделок купли-продажи жилья.[19]

По оценкам аналитиков и банкиров, еще имеется много препятствий для успешного развития ипотеки в России. Среди важнейших факторов, препятствующих активному жилищному кредитованию населения, на первый план были выдвинуты следующие:

· отсутствие эффективных процедур наложения ареста на заложенное жилье и выселения неплательщиков;

· отсутствие у большинства потенциальных заемщиков достаточных официальных (документально подтвержденных) доходов;

· нехватка долгосрочных финансовых ресурсов;

По мнению почти 90% опрошенных банкиров, в первую очередь должны быть решены вопросы, связанные с организацией выселения неплательщиков. Хотя закон принят, однако его практическая реализация связана с массой нерешенных проблем.
Следующие по значимости «камни преткновения», отмеченные почти 85% опрошенных банковских специалистов, — отсутствие у банков долгосрочных финансовых ресурсов и вопрос документального подтверждения доходов потенциальных заемщиков.

Во всех странах, где широкое развитие получила ипотека жилья, она развивалась при активной государственной поддержке. В России в последнее время принимались определенные шаги в этом направлении, но явно недостаточные, о чем свидетельствуют более чем скромные результаты, достигнутые за прошедшие после финансового кризиса 7 лет.

В настоящее время жилищной проблеме в целом и ипотечному жилищному кредитованию, в частности, уделено особое внимание. На заседании Правительства РФ в феврале 2005 г. среди приоритетных задач государственной политики было названо: «развитие ипотечного кредитования, в том числе путем увеличения объемов средств на предоставление государственных гарантий по ипотечному жилищному кредитованию». При Совете Федерации создан совет по вопросам жилищного строительства. Постановлением Правительства РФ «О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» предусматривается ежегодное выделение для этой цели средств из федерального бюджета. В бюджете 2006 года выделено для АИЖК в качестве государственной гарантии 14 млрд.руб., в том числе 1,7 млрд.руб. на субсидирование процентов по кредитам и 3,7 млрд.руб. на увеличение уставного капитала.

Действующая с 2002 года правительственная программа «Жилище» вступает в новый этап в новой редакции. Всего для реализации федеральной программы «Жилище» по строительству жилья на 2006-2010гг. предусматривается израсходовать более 1 трлн. руб., при этом объем государственных гарантий под ипотечное кредитование должен составить 225млрд. руб.

Государственная поддержка направлена на повышение доступности жилья посредством:

· принятия нормативных правовых актов;

· оптимального налогообложения;

· усиления государственного надзора в сфере жилищного строительства;

· государственных гарантий, способствующих привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;

· адресных жилищных субсидий отдельным группам населения.

Дальнейшее развитие ипотеки, судя по опыту зарубежных стран, должно привести к снижению процентных ставок по кредитам в среднем до 5–10% годовых (такая задача ставится и руководством нашей страны), увеличению сроков возврата кредита до 20-30 лет, снижению минимального размера первоначального взноса до 5-10%. При этом произойти эти позитивные изменения должны в течение ближайших 4-5 лет.