Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | ||
|
П шаг: Расчет стоимости собственного капитала после уплаты налога.
Делаем расчет денежных потоков на основе реконструированного отчета о доходах, как это делается в целях оценки недвижимости (см. табл. 8.1.)
Таблица 8.4
Денежные потоки Вариант А Вариант Б
Ожидаемая цена продажи 1500000 1650000
- Расходы на продажу (6 % от цены) 90000 99000
= Чистый доход от продажи 1410000 1551000
- Остаток кредита (10507 х фактор аннуитета) 646470 316350
= Денежный доход от продажи до уплаты налогов 763530 1234650
- Налог на продажу (см. табл. 6.3) 252000 327600
= Денежный доход от продажи после уплаты
налогов 511530 907050
Но по этому результату еще нельзя сделать вывод о степени эффективности этих вариантов. Следует учесть, что при продаже собственности через 5 лет выручка несопоставима без дисконтирования, В результате дисконтирования получаем - текущая стоимость чистой выручки от продажи через 5 лет составит 907050х 0,497= 450804. Но и это еще не означает, что выгоднее продать недвижимость сейчас, так как надо учесть, что в течение этого срока идет поток денежных доходов, которые облагаются налогом. Поэтому следующим шагом будет расчет текущих доходов и налоговых платежей для варианта Б.
Ш шаг: Расчет потока доходов и суммы налогов по годам.
Для расчета потока доходов учитываем ежегодный рост NOI на 4 % и представляем в таблице. Кроме того, не следует забывать, что процентные платежи текущего года рассчитываются от величины остатка кредита на конец предыдущего года. На конец четвертого года, когда впереди остается еще 8 лет кредитного срока, остаток невыплаченного кредита составил 646496 у.е., поэтому сумма процентных платежей за первый рассматриваемый год – 77579 у.е.
Таблица 8.5.
годы 0(4) 1 (5) 2 (6) 3 (7) 4(8) 5 (9)
Чистый операционный
доход 160000 166400 173056 179978 187177
Остаток невыплаченного
Кредита 646496 595227 537453 472360 399007 316352
- выплата процентов по
кредиту 77579 71427 64494 56683 47881
- амортизационные
отчисления 15000 15000 15000 15000 15000
- аморт.финанс.издержки 2667 2667 2667 2667 2667
= Налогооблагаемый
доход 64754 77306 90895 105628 121629
Дата публикования: 2014-11-03; Прочитано: 305 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!