Усеченно-открытая модель ипотечного кредитования

Наиболее простой и одновременно наименее совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать модель, которую условно можно назвать "усеченно-открытой". Суть ее в следующем. Банки выдают ипотечные кредиты под залог недвижимости, в том числе жилой, и на основе образовавшегося пула закладных эмитируют собственные ценные бумаги – закладные листы.

Закладные листы представляют собой вид достаточно ликвидных корпоративных ценных бумаг, обеспечением которых являются первичные закладные ссудополучателей. Продажа закладных листов обеспечивает банкам пополнение ресурсов «длинных» денег для выдачи следующих кредитов. Таким образом, осуществляется рефинансирование ипотечных кредитов, обеспечивающее сбалансированность активов и пассивов банка по срокам.

По своей сути это двухуровневая модель: первый уровень – выдача банком ипотечных кредитов и их обслуживание; второй уровень – обращение на финансовом рынке закладных листов.

Усеченная модель может применяться как специализированными ипотечными банками, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования.

Первой принципиальной характеристикой этой модели является то, что выдача ипотечных ссуд может обеспечиваться банком из произвольных источников: как за счет средств от продажи закладных листов, так и за счет собственных капиталов банка; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т.п.

Второй характерной чертой усеченно-открытой модели является зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране.

Третья особенность этой модели – отсутствие каких-либо канонов или стандартов установления основных параметров ипотечных кредитов. Обычно эти параметры устанавливаются каждым ипотечным банком самостоятельно.

Непременным условием использования усеченно-открытой модели является высокий рейтинг банка, обеспечивающий достаточную ликвидность его ценных бумаг.

В Европе государство жестко регламентирует и осуществляет надзор за деятельностью специализированных ипотечных кредитных организаций. Там, где получила распространение модель ипотечных банков (Германия, скандинавские страны), государством также был создан благоприятный режим размещения ипотечных облигаций в пенсионных фондах и страховых компаниях. Для внедрения данной модели в российскую практику пока нет необходимых условий, но со временем, по мере укрупнения банков и повышения их надежности, она вполне может получить развитие.

Расширенная открытая («американская») модель ипотечного кредитования.

Вторая из наиболее распространенных в мировой практикемоделей ипотечного кредитования недвижимости – американская - предполагает существование развитого вторичного рынка ипотечных кредитов. Его образуют ипотечные агентства, основная задача которых заключается в выкупе у ипотечной компании (банка) кредитов и выпуске на их основе собственных ценных бумаг.

Ипотечный банк выдает кредиты и обслуживает их. Но, выдав кредит, банк продает его третьему лицу – инвестору, в качестве которого вначале и выступает ипотечное агентство. Агентство немедленно возмещает банку сумму выданного кредита, а банк переводит ему ежемесячные платежи заемщика за вычетом своей маржи. Таким образом, в дальнейшем банк действует как посредник между агентством и заемщиком.

Агентство, купив некоторое количество ипотечных кредитов у ипотечных или коммерческих банков, производит так называемое укрепление кредита. Наиболее распространенным способом такого укрепления является создание пула закладных (портфеля однородных кредитов). На основе каждого пула агентство создает новую ценную бумагу. Агентство реализует такие ценные бумаги на фондовом рынке и само становится посредником между купившим ее конечным инвестором и банком.

Ставка, по которой агентства покупают ипотечные кредиты у банков, зависит от той ставки дохода по ценным бумагам агентства, на которую согласны инвесторы. Обычно эти ставки невысоки, поскольку это практически безрисковые ценные бумаги, уровень доходности их мало отличается от доходности по государственным краткосрочным обязательствам. Дело в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заемщиков, а обязательства агентств, за которыми стоит государство, но при этом они еще и подкреплены залогом недвижимости. В зависимости от ставки, по которой продаются ценные бумаги ипотечного агентства, оно, добавив свою маржу, объявляет процентную ставку для банков, по которой готово выкупать у них ипотечные кредиты. Объявленная ставка действительна в течение 60 дней. Таким образом, банки точно знают цену, по которой они могут продать свои кредиты агентству. Отсюда образуется и уровень ставки для заемщиков, включающий ставку агентства и маржу банка. Поскольку конечных ипотечных инвесторов устраивает ставка 3,5-4,5%, то, с учетом добавленных процентов посредников (банка и агентства), конечная ставка для заемщика составляет 6-7% годовых при сроках кредитования 20-30 лет.

Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии развитой инфраструктуры ипотечного рынка, создание которой требует активного содействия государства, как минимум при его частичном контроле над эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Одним из условий, контролируемых государством, является наличие жесткого баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии.

Расширенная открытая модель, в определенной мере, является более стабильной по сравнению с усеченно-открытой. Это связано с тем, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения.

♦ Характерной чертой усеченно-открытой и расширенной открытой моделей является то, что они представляют собой в чистом виде рыночные схемы жилищного кредитования.