Quot;продавать - не продавать

Пусть имеем следующие условия:

Недвижимость куплена 4 года назад за 1000000 у.е.

Сумма ипотечного кредита сроком на 12 лет под 12% 800000 у.е.

Амортизируемый базис на момент покупки 750000 у.е.

Срок эффективной жизни на момент покупки 50 лет

Чистый операционный доход

следующего года NOI 160000 у.е.

Предполагается рост NOI ежегодно 4 %

Цена, по которой можно продать сейчас 1500000 у.е.

Цена, по которой предполагается продажа через 5 лет 1650000 у.е.

Ставка налога на доход 35 %

Расходы, связанные с продажей, 6 % от цены

Расходы на оформление кредита 4 % от Σ кредита

Требуемая конечная отдача на собственный капитал 15 %

Перед собственником стоит выбор - продать недвижимость сейчас, или продолжать владение с учетом возможной продажи через 5 лет. Для принятия решения необходимо рассчитать денежные потоки по обоим вариантам и сравнить эффективность. Собственник рассчитывает на 15% годовой доходности.

Проделаем расчеты по шагам по обоим вариантам и представим их результаты в таблицах:

Вариант А - продавать сейчас, до полной амортизации кредита остается 8 лет.

Вариант Б - продать через 5 лет, до полной амортизации кредита останется 3 года.

Предварительно рассчитаем:

а) ежемесячные платежи по кредиту 800000 х 0.0131342 = 10507,4 у.е., а годовые составят 10507,4 х 12 = 126088 у.е.

б) ежегодная сумма амортизации 750000: 50 лет = 15000 у.е., соответственно амортизационные отчисления составят:

через 4 года после покупки (вариант А) 60000 у.е.,

через 9 лет (вариант Б) 135000у.е.

1 шаг: Расчет налога на продажу.

Таблица 8.3.

Денежные потоки Вариант А Вариант Б

Ожидаемая цена 1500000 1650000

- Расходы на продажу (6 % от цены) 90000 99000

= Реализованная сумма 1410000 1551000

-Скорректированный базис (750000 - износ) 690000 615000

= Прирост стоимости капитала 720000 936000