Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | ||
|
Пусть имеем следующие условия:
Недвижимость куплена 4 года назад за 1000000 у.е.
Сумма ипотечного кредита сроком на 12 лет под 12% 800000 у.е.
Амортизируемый базис на момент покупки 750000 у.е.
Срок эффективной жизни на момент покупки 50 лет
Чистый операционный доход
следующего года NOI 160000 у.е.
Предполагается рост NOI ежегодно 4 %
Цена, по которой можно продать сейчас 1500000 у.е.
Цена, по которой предполагается продажа через 5 лет 1650000 у.е.
Ставка налога на доход 35 %
Расходы, связанные с продажей, 6 % от цены
Расходы на оформление кредита 4 % от Σ кредита
Требуемая конечная отдача на собственный капитал 15 %
Перед собственником стоит выбор - продать недвижимость сейчас, или продолжать владение с учетом возможной продажи через 5 лет. Для принятия решения необходимо рассчитать денежные потоки по обоим вариантам и сравнить эффективность. Собственник рассчитывает на 15% годовой доходности.
Проделаем расчеты по шагам по обоим вариантам и представим их результаты в таблицах:
Вариант А - продавать сейчас, до полной амортизации кредита остается 8 лет.
Вариант Б - продать через 5 лет, до полной амортизации кредита останется 3 года.
Предварительно рассчитаем:
а) ежемесячные платежи по кредиту 800000 х 0.0131342 = 10507,4 у.е., а годовые составят 10507,4 х 12 = 126088 у.е.
б) ежегодная сумма амортизации 750000: 50 лет = 15000 у.е., соответственно амортизационные отчисления составят:
через 4 года после покупки (вариант А) 60000 у.е.,
через 9 лет (вариант Б) 135000у.е.
1 шаг: Расчет налога на продажу.
Таблица 8.3.
Денежные потоки Вариант А Вариант Б
Ожидаемая цена 1500000 1650000
- Расходы на продажу (6 % от цены) 90000 99000
= Реализованная сумма 1410000 1551000
-Скорректированный базис (750000 - износ) 690000 615000
= Прирост стоимости капитала 720000 936000
Дата публикования: 2014-11-03; Прочитано: 310 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!