Налогна текущий доход22664 27057 31813 36960 42570

IV шаг: Расчет денежного потока после уплаты налогов

Таблица 8.6.

Годы 1 (5) 2 (6) 3 (7) 4 (8) 5 (9)

Чистый операционный

доход 160000 166400 173056 179978 187177

- Платежи по обслуживанию

долга 126088 126088 126088 126088 126088

= Денежный поток до

уплаты налогов 33912 40312 46968 53890 61089

- Налоговые платежи 22664 27057 31813 36960 42570

=Денежный поток после

уплаты налогов 11248 13255 15155 16930 18519

текущая стоимость 9781 10020 9964 9679 9204

V шаг: Окончательный расчет для принятия решения.

Для принятия решения необходимо рассчитать текущую стоимость суммы денежных потоков после уплаты налогов по каждому из вариантов и сравнить эти величины, то есть нужно доходы продисконтировать. Разница между текущей стоимостью дохода по варианту А и по варианту Б покажет величину чистой текущей стоимости NPV.

Таблица 8.7.

Годы 0 1 2 3 4 5

Вариант А 511530 0 0 0 0 0

Вариант Б (будущие доходы,

в т.ч. от

продажи в конце 5 года) 0 11248 13255 15155 16930 18519+

те же суммы,

продисконтированные 0 9781 10020 9964 9679 9204+450804

Текущая стоимость суммы доходов по варианту Б равна 499452 у.е. Это сумма всех продисконтированных доходов за 5 лет.

Чистая текущая стоимость доходов от первого варианта (продать собственность сейчас) равна 511530 - 499452 = 12078 у.е. Хотя в данном конкретном случае получилась не очень значительная величина, но теоретически следует признать более предпочтительным первый вариант, поскольку чистая текущая стоимость дохода получается положительной.

Анализ эффективности при выборе варианта

"рефинансировать – не рефинансировать"

Если, согласно проделанному анализу, более выгодной оказалась бы продажа через определенное время, чем немедленная продажа, но собственнику нужны деньги именно сейчас, то он мог бы решить свою проблему денег путем рефинансирования, оставив при этом недвижимость в своей собственности.

Рефинансированием собственности называется досрочное погашение текущего кредита и взятие нового кредита на тех же или на иных условиях у того же или у другого кредитора.

Кроме нужды в деньгах побудить собственника к рефинансированию могут и другие причины.

Во-первых, причиной может стать снижение рыночной процентной ставки по кредитам. Во-вторых, рефинансирование может стать хорошим способом снижения налоговых выплат и повышения тем самым эффективности инвестиций в недвижимость.

♦ Рефинансирование может оказаться эффективным даже в случае, когда процентная ставка по новому кредиту несколько выше, чем была по первому. Дело в том, что при равномерных выплатах по ипотечному кредиту в первые годы основную долю в платежах по обслуживанию долга составляет выплата процентов, и лишь незначительная часть приходится на само погашение долга. Но выплата процентов, как известно, освобождается от налогов, поэтому во второй половине кредитного срока переоформление кредита может столь значительно сократить налогообложение дохода, что это компенсирует даже переход на более высокую процентную ставку.

Но кроме выгод рефинансирование сопряжено и с некоторыми издержками. Во-первых, согласно кредитному договору, досрочное погашение кредита, как правило, влечет за собой определенный штраф. Во-вторых, получение второго кредита (как и вообще любого) также требует определенных затрат. Для ипотечно-инвестиционного анализа надо сопоставить выгоды от рефинансирования с издержками. Рассмотрим такое сопоставление в двух случаях:

а) рефинансирование потребительской недвижимости;

б) рефинансирование приносящей доход недвижимости.