Основания для государственной регистрации прав (правоустанавливающие документы)

Основания, указанные в п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, можно разделить на три труппы:

а) односторонние акты:

· акты, изданные органами государственной власти или местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

· судебные акты, вступившие в законную силу;

б) многосторонние акты:

· договоры и другие сделки в отношении объектов недвижимости, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения данных объектов на момент совершения сделки;

· акты о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

в) иные акты (документы), подтверждающие фактический состав или отдельный юридический факт, необходимый для возникновения гражданского правоотношения:

· свидетельства о праве на наследство;

· акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

· иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

· иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выписка из похозяйственной книги, декларация об объекте, технический паспорт и др.).

Правоустанавливающие документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав в ЕГРП. В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона указанные документы должны содержать:

· описание недвижимого имущества – сведения, позволяющие однозначно идентифицировать объект недвижимости (адрес (местоположение) объекта, его наименование и назначение, кадастровый номер земельного участка, площадь объекта);

· вид регистрируемого права, если иное не установлено Законом о регистрации (ст. 25.2);

· имя (наименование) правообладателя (фамилии, имена, отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью, наименования юридических лиц – без сокращения, с указанием организационно-правовой формы и места нахождения).

Эти документы должны подтверждать наличие у заявителя бесспорного права на недвижимость, поэтому в них обязательно должны присутствовать все элементы регистрируемого правоотношения: ОБЪЕКТ – СУБЪЕКТ – ПРАВО.

В установленных законодательством случаях необходимые для государственной регистрации документы должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Правоустанавливающие документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, представляются не менее чем в двух экземплярах - подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Иные необходимые для государственной регистрации документы представляются в подлиннике и копии, подлинник после государственной регистрации должен быть возвращен правообладателю (п. 5 ст. 18 Закона). Акты органов государственной власти и местного самоуправления, а также судебные акты (решения, определения, постановления) представляются не менее чем в двух экземплярах – копиях, удостоверенных издавшим их органом, поскольку подлинники этих документов хранятся в издавшем их органе. Вступление судебного акта в законную силу должно быть подтверждено надписью (штампом) с указанием даты за подписью судьи, скрепленной печатью суда.

3.6. Дополнительные документы для государственной регистрации прав

Согласно п. 2 ст. 17 Закона о регистрации дополнительные документы могут быть истребованы в двух случаях:

а) если представленные заявителем документы не отвечают требованиям ст. 18 Закона;

б) если это установлено законодательством РФ.

В противном случае истребование у заявителя дополнительных документов не допускается.

а) В случае, если правоустанавливающие и другие приложенные документы содержат неясности, несоответствие или другие недостатки, которые могут быть устранены предоставлением дополнительных сведений, дополнительные документы должны позволить точно идентифицировать объект и его правообладателя.

б) Определенные законом дополнительные документы должны подтверждать соблюдение общественных интересов и прав как участников сделок, так и третьих лиц, не участвующих в сделке.

В установленных законом случаях требуются, в частности, следующие документы:

· нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и сделки, подлежащей государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК РФ);

· отказ от преимущественного права покупки доли в праве общей собственности при ее возмездном отчуждении постороннему лицу или извещение о продаже доли с указанием условий, на которых она продается (п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК, п. 1 ст. 24 Закона о регистрации);

· предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом, в случае, если его собственниками (участниками общей собственности) являются несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса);

· акт приема-передачи или иной документ, подтверждающий исполнение обязательств по сделкам об отчуждении недвижимости при государственной регистрации перехода права, если договором не установлено иное (ст. 556, ст. 567, ст. 655 ГК);

· документ о лицах, проживающих (зарегистрированных по месту проживания) в жилом помещении, являющемся предметом договора купли-продажи или мены, для выявления перечня лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением после его отчуждения, поскольку данный перечень является существенным условием договоров купли-продажи и мены жилых помещений (п. 1 ст. 558 ГК);

· решение руководящего органа юридического лица о совершении крупной сделки или сделки, в которой имеется заинтересованность. Особый порядок принятия решения о совершении таких сделок предусмотрен Федеральными законами об акционерных обществах и об обществах с ограниченной ответственностью.

3.7. Правовая экспертиза и пределы её проведения

Правовая экспертиза – это проверка юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию прав документов (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации).

При правовой экспертизе проводится:

а) проверка действительности представленных заявителем на государственную регистрацию прав документов, наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 3 ст. 9 Закона), что означает проверку правомерности совершения компетентными органами или участниками гражданского оборота юридических действий в отношении прав на недвижимость, соответствия их действий правовым нормам. Особое внимание должно уделяться также проверке оформления документов с целью исключения сомнений в их действительности. Если правоустанавливающим документом является договор, то проводится проверка законности сделки, а именно: право- и дееспособности сторон, наличия необходимых полномочий их представителей, соблюдения формы договора, наличия существенных условий, принадлежности имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, соблюдения законных прав и интересов третьих лиц, наличия или отсутствия ограничений прав лица, распоряжающегося недвижимостью. Проверка законности сделки должна быть произведена независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор, либо он является только основанием для регистрации перехода права;

б) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (п. 1 ст. 13 Закона). Так, наличие в ЕГРП ранее внесенных записей о правопритязании (принятом заявлении о регистрации прав) или о праве требования определенного лица в отношении объекта недвижимости (при оспаривании прав в суде) свидетельствует об отсутствии у другого лица, обратившегося в орган Росрегистрации, бесспорных оснований для регистрации его права. Или если в орган Росрегистрации заявлено о регистрации договора или перехода права, но при этом согласно записям ЕГРП лицо, распоряжающееся недвижимостью, не является правообладателем, либо на имущество наложен арест, то данный договор не является действительным, даже при полном соответствии его формы и содержания требованиям действующего законодательства. Поэтому исследование ЕГРП является необходимым элементом правовой экспертизы.

Правовая экспертиза проводится в следующем порядке:

· проверка записей в ЕГРП по объекту недвижимого имущества;

· проверка действительности правоустанавливающих документов, законности сделки;

· проверка иных документов, необходимых для осуществления государственной регистрации, на соответствие установленным требованиям;

· принятие решения по результатам правовой экспертизы.

За защитой нарушенного или оспариваемого права юридические и физические лица обращаются в суд, а в орган Росрегистрации обращаются за подтверждением бесспорного права на недвижимость. Цель правовой экспертизы заключается в определении возможности совершения юридического акта признания бесспорного права, внесения записей в ЕГРП.

Поэтому задачи правовой экспертизы заключаются в установлении:

а) соответствия юридических действий правообладателей и участников сделок Гражданскому кодексу и иным правовым актам;

б) юридического акта или фактического состава, являющегося бесспорным основанием для наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения), прекращения субъективного права на недвижимость;

в) отсутствия предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации.

3.8. Государственная регистрация прав и сделок. Удостоверение государственной регистрации прав и сделок

Основными юридическими последствиями государственной регистрации являются возникновение права на недвижимость и заключение сделки с недвижимым имуществом, подлежащей государственной регистрации.

Регистрация права осуществляется внесением записи о праве в ЕГРП (подраздел II-1).

Запись о праве содержит четыре основных элемента:

1. субъект права (правообладатель);

2. объект права (имущество);

3. вид права (собственность или другие вещные права), в т.ч. доля в праве общей собственности;

4. основание (правоустанавливающий документ).

Запись о праве дает ответ на вопрос: «Кто, на что, какое право и каким образом приобрел?»

Регистрация сделки производится внесением записи о сделке в ЕГРП. Сделки об отчуждении имущества регистрируются в подразделе II-2, иные сделки – в подразделе III-4. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает обе стороны договора.

При регистрации сделки количество регистрационных действий не зависит от количества экземпляров договора и даже от числа объектов недвижимости, указанных в договоре.

Произведенная государственная регистрация права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права (ст. 14 Закона о регистрации), которое является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Структура свидетельства повторяет структуру записи о праве. Кроме информации, содержащейся в записи о праве, в свидетельстве также содержатся сведения о зарегистрированных в ЕГРП на момент выдачи свидетельства ограничениях (обременениях) указанного права. В свидетельстве указываются две даты: в верхней части – дата выдачи (обусловленная сроком регистрации), а в нижней – дата внесения записи в ЕГРП (дата регистрации). Порядок заполнения и выдачи свидетельства определяется Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Минюста РФ от 18.09.2003 г. № 226.

Кроме того, государственная регистрация права, а также сделки удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре, подлежащем госрегистрации и(или) являющемся основанием для регистрации права. Проставляется штамп единого образца: «Произведена государственная регистрация___________(вписывается вид права (сделки), при необходимости – данные об объекте)» с указанием даты и номера регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.

3.9. Приостановление государственной регистрации прав: порядок и сроки

В соответствии со статьей 19 Закона о регистрации государственная регистрация может быть приостановлена по четырем основаниям:

1. по решению регистратора;

2. по заявлению правообладателя;

3. по решению суда;

4. в силу указания в законе.

1. Приостановление по решению регистратора.

Согласно п. 1 ст. 19 Закона при возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений он обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений. Регистратор обязан уведомить об этом заявителя, который вправе представить дополнительные доказательства наличия у него оснований для регистрации, либо регистратор предпринимает эти действия самостоятельно.

Сомнения регистратора не должны быть беспредельными и беспредметными. Они должны служить выполнению основной задачи правовой экспертизы – установлению бесспорного права на недвижимое имущество в отсутствие предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации. Причины сомнений определяются Законом о регистрации, это сомнения:

· в подлинности представленных документов;

· в однозначности сведений об объекте и субъекте регистрируемого права;

· в наличии всех элементов юридического состава, влекущего возникновение права на недвижимость;

· в полномочиях лиц, выдавших или подписавших правоустанавливающий документ;

· в соблюдении прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке.

Регистратор вправе запросить необходимые сведения не только у заявителя, но и непосредственно у имеющих их организаций в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 8 Закона о регистрации. Органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления, организации по учету объектов недвижимого имущества, другие организации, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации, в срок не более чем десять дней с даты обращения обязаны предоставлять такие сведения правообладателям и органам Росрегистрации.

Итак, возникновение у регистратора сомнений влечет следующие действия:

1. принятие мер по получению дополнительных сведений;

2. извещение заявителя;

3. при необходимости – приостановление регистрации.

По решению регистратора государственная регистрация может быть приостановлена не более чем на один месяц, не считая основного срока для регистрации. Приостановление прекращает течение основного срока регистрации, после окончания срока приостановления течение основного срока регистрации продолжается без учета срока приостановления.

2. Приостановление по заявлению правообладателя, сторон сделки (п. 3 ст. 19 Закона).

По заявлению правообладателя, стороны (сторон) сделки или их представителей государственная регистрация может быть приостановлена на срок, указанный в заявлении, но не более чем на три месяца. В заявлении указываются причины приостановления. Подача заявления о приостановлении государственной регистрации прав прерывает течение основного срока регистрации. Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок.

Регистрация может быть приостановлена регистратором на срок не более чем один месяц на основании заявления одной из сторон договора о возврате документов, если другая сторона не обращалась с подобным заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие регистрации, регистратор обязан отказать в регистрации.

3. Приостановление на основании решения или определения суда (п. 3 ст. 19 Закона).

Регистрация приостанавливается:

· на указанный судом срок;

· до отмены судом своего решения (определения) о приостановлении;

· до наступления указанного судом события (например, окончания рассмотрения спора).

Если после принятия заявления до внесения записи в ЕГРП в орган Росрегистрации поступит решение (определение) суда о наложении ареста, регистрация приостанавливается до его снятия.

4. В силу указания в законе регистрация приостанавливается в следующих случаях:

а) отложение государственной регистрации ипотеки (ст. 21 Закона об ипотеке). Основания:

· наличие судебного спора о правах на имущество – предмет ипотеки;

· наличие судебного спора по поводу обращения взыскания на имущество – предмет ипотеки.

Регистрация ипотеки приостанавливается до разрешения судом спора по существу.

б) проверка соблюдения преимущественного права покупки доли в праве общей собственности при ее возмездном отчуждении постороннему лицу (п. 1 ст. 24 Закона о регистрации). Если в орган Росрегистрации представлено извещение остальных сособственников о продаже доли (и не представлен их отказ от покупки доли), то регистратор обязан приостановить регистрацию до истечения месяца со дня извещения.

По любому из указанных оснований заявителю должно быть направлено уведомление с указанием причин приостановления.

Возобновление регистрационных действий. Регистрационные действия могут возобновиться до окончания срока приостановления в случае прекращения обстоятельств, послуживших основанием приостановления, в частности, со дня:

· получения дополнительных доказательств, устраняющих сомнения регистратора;

· получения сведений, подтверждающих подлинность документа;

· получения решения (определения) суда об отмене приостановления регистрации;

· подачи правообладателем заявления о возобновлении государственной регистрации, приостановленной на основании его заявления.

В целом следует отметить, что процедура приостановления должна способствовать разрешению вопроса о наличии бесспорного права и устранению имеющихся в представленных документах недостатков.

3.10. Отказ в государственной регистрации прав: основания, порядок, сроки

В государственной регистрации может быть отказано в случаях, установленных п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, если:

· право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с данным законом;

· с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

· документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

· акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

· лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

· лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

· правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

· правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества для государственной регистрации сделки, перехода данного права, его ограничения (обременения);

· не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для государственной регистрации прав;

· имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

· осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с п. 5 ст. 25.2 Закона о регистрации (земельный участок, указанный в п. 1 ст. 25.2, не может быть предоставлен в частную собственность).

Не допускается отказ в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда (п. 1 ст. 28 Закона).

В случае принятия решения об отказе в государственной регистрации заявителю (сторонам договора) в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение об отказе. Порядок заполнения и выдачи сообщений об отказах установлен Инструкцией о выдаче свидетельств, отказов и информации о правах от 18.09.2003 г.

При отказе в регистрации уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию не возвращается (п. 5 ст. 20 Закона).

Прекращение государственной регистрации прав. До внесения в ЕГРП записи о сделке, о праве, ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе государственная регистрация может быть прекращена на основании заявлений сторон договора. При этом возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав.

Технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях.

ГЛАВА 4. ЕДИНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕЕСТР ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ИНФОРМАЦИИ ИЗ ЕГРП