Недвижимое имущество

Статьей 130 ГК и статьей 1 Закона о регистрации определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу:

1. Недвижимость по своей природе:

· земельные участки (в т.ч. лесные участки);

· участки недр.

2. Недвижимость по физическим свойствам (критерий - прочная связь имущества с землей, невозможность перемещения объекта без причинения несоразмерного ущерба его назначению):

· здания, в т.ч. нежилые здания, гаражи, жилые дома, приусадебные хозяйственные постройки, жилые строения без права регистрации проживания в них, хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках;

· сооружения;

· жилые и нежилые помещения, в т.ч. части нежилых зданий и жилых домов, квартиры, гаражи и хозкладовые – помещения в гаражных массивах;

· объекты незавершенного строительства.

3. Недвижимость по закону (вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона отнесены к недвижимому имуществу):

· воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

· предприятия как имущественные комплексы (включают в себя недвижимость предприятия, его активы и долги).

Можно сказать, что независимо от физической природы и сущности гражданско-правовых отношений недвижимое имущество – это объекты с юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в т.ч. государственной регистрации прав и сделок.

2.2.3. Кадастровый и технический учёт (инвентаризация) – описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера (ст. 1 Закона о регистрации). Однако следует обратить внимание, что кадастровый и технический учет имеют разное юридическое значение, обусловленное разной природой объектов недвижимости.

Кадастровый учет земельных участков регламентирован Федеральным законом от 02.01.2000 г. №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре». Земельный участок – это особый вид недвижимого имущества, невозможно приобрести право на него первичным способом – путем создания в отличие от искусственных объектов недвижимости - зданий и сооружений. Первоначально земельный участок можно только выделить на местности, сформировать из государственных и муниципальных земель и предоставить на определенном праве. В дальнейшем земельные участки могут формироваться в результате разделения одного участка на несколько участков, слияния граничащих участков. Таким образом, юридическое значение кадастрового учета заключается в формировании объекта гражданских правоотношений – земельного участка.

При техническом учете происходит не формирование, а только описание реально существующего объекта, поскольку здания, сооружения существуют объективно в том виде, в котором они созданы (построены, реконструированы) и не нуждаются в «формировании». Для государственной регистрации технический учет – не только описание объекта права, но и подтверждение юридического факта его существования. Порядок инвентаризации регулируется Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 г. №921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности».