Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации

Следует отличать правовые последствия регистрации права от правовых последствий регистрации сделки. Общим правилом гражданского законодательства является обязательность регистрации вещных прав и возникновения права с момента его регистрации (п.2 ст.8 ГК). Иной момент возникновения права может быть установлен законом как исключение. Напротив, общим правилом для заключения договоров является достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям в требуемой форме (ст.432 ГК). И только в установленных Гражданским кодексом и иными федеральными законами случаях необходима государственная регистрация сделки, с момента которой договор считается заключенным. То есть регистрация сделок - не правило заключения сделок с недвижимостью, а исключение.

2.3.2. Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации

Вещные права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях:

· в случае их возникновения после 31.01.1998 г. (ст.4 Закона о регистрации);

· перед регистрацией сделки, перехода и ограничения (обременения) права (п.2 ст.6, п.2 ст.13 Закона о регистрации).

Государственной регистрации подлежат следующие вещные права на недвижимое имущество, указанные в п.1 ст.131 и ст.216 ГК:

1. право собственности;

2. право хозяйственного ведения имуществом;

3. право оперативного управления имуществом;

4. право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Право ПНВ, приобретенное гражданином до 30.10.2001 г. – даты введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК), сохраняется (ст. 21 ЗК). После 30.10.2001 г. земельные участки гражданам на этом праве предоставляться не могут, но допускается переход права по наследству;

5. право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Право ПБП, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК, сохраняется, однако они не вправе распоряжаться этими земельными участками (ст. 20 ЗК). С 30.10.2001 г. земельные участки могут предоставляться в ПБП только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления (п. 1 ст.20 ЗК, п.8 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (далее – Закон о введении в действие ЗК)). Гражданам земельные участки в ПБП не предоставляются;

6. частный сервитут.

2.3.3. Сделки с недвижимым имуществом, подлежащие государственной регистрации

Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК (п.1 ст.164).

Подлежащие регистрации сделки можно условно разделить на три группы:

1. сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость);

2. сделки без отчуждения (не влекущие перехода прав);

3. дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные);

1. Сделки об отчуждении, направленные на передачу недвижимости в собственность:

а) договоры купли-продажи жилых помещений (п.2 ст.558 ГК), в т.ч. доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст.251 ГК), а также соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п.3 ст.55 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке));

б) договоры мены жилых помещений (п.2 ст.567 ГК), в т.ч. доли в праве общей собственности на них (ст.251 ГК);

в) договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта) (п.3 ст.574 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст.251 ГК), в т.ч. пожертвование (ст.582 ГК);

г) договоры ренты с передачей недвижимостипод выплату ренты, в т.ч. договоры пожизненного содержания с иждивением (ст.584, п.2 ст.601 ГК);

д) договоры аренды с выкупом (ст.624 ГК);

е) договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п.3 ст.560 ГК).

2. Сделки без отчуждения, порождающие не прекращение, а ограничение (обременение) права:

а) договоры аренды:

· зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, лесных участков – на срок не менее 1 года (п.2 ст.651 ГК, п.2 ст.26 ЗК, ст.71 Лесного кодекса РФ (далее – ЛК), Постановление Правительства РФ от 28.05.2007 N 324);

· предприятий как имущественных комплексов (п.2 ст.658 ГК);

· договоры субаренды (п.2 ст. 615 ГК), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

б) договоры безвозмездного срочного пользования лесным участком (ст. 9 ЛК);

в) договоры о залоге недвижимости (ипотеке) (п.3 ст.339 ГК, п.2 ст.10 Закона об ипотеке);

г) договоры участия в долевом строительстве (п.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее – Закон о долевом строительстве));

3. Дополнительные (акцессорные) сделки, заключенные для изменения правоотношения по зарегистрированным сделкам с недвижимостью:

а) уступка требования по зарегистрированной сделке (ст.389 ГК);

б) перевод долга по зарегистрированной сделке (ст.391 ГК);

в) соглашение об изменении, расторжении зарегистрированного договора (п.1 ст.452 ГК, п.9 Обзора Президиума ВАС РФ от 26.02.2001 г. №59);

г) отказ одаряемого принять дар (ст.573 ГК).

2.3.4. Правовые последствия государственной регистрации сделки и перехода права

Следует различать понятия «государственная регистрация сделки» и «государственная регистрация перехода права». Заключение договора порождает только взаимные обязательства сторон. Заключенный договор может быть расторгнут до начала его исполнения. Заключение договора не означает отчуждения недвижимости. Переход права происходит не вследствие заключения сделки, а вследствие ее исполнения в части передачи прав на недвижимость. То есть регистрация сделки – это необходимое условие заключения договора, подлежащего регистрации, наряду с требованиями к его форме и содержанию. Основным правовым последствием регистрации сделки является определение момента ее заключения, а не момента перехода права на недвижимость. Право приобретателя возникает с момента регистрации перехода права, а не с момента регистрации сделки.

ГЛАВА 3. ПРОЦЕДУРА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно ст. 5 Закона о регистрации, являются:

· собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в т.ч. граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования, с одной стороны,

· органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

3.1. Органы в системе государственной регистрации прав, их компетенция

Государственную регистрацию прав осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации – Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) действует на основании Положения о Федеральной регистрационной службе, утвержденного Указом Президента РФ от 13.10.2004 г. №1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы». Территориальные органы Росрегистрации действуют на основании Общего положения о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) РФ, утвержденному Приказом Минюста РФ от 03.12.2004 г. №183.

Регистрационный округ - территория, на которой действует территориальный орган федерального органа в области государственной регистрации. Регистрационные округа создаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области юстиции (ст. 1 Закона о регистрации). В настоящее время границы регистрационных округов определены Минюстом РФ и, как правило, совпадают с границами субъектов РФ.

По общему правилу государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества осуществляется органом по государственной регистрации по месту нахождения данных объектов в пределах соответствующего регистрационного округа. Структура органов по госрегистрации и принципы их размещения на территориях регистрационных округов определяются федеральным органом в области государственной регистрации (ст. 9 Закона о регистрации). В частности, территориальный орган Росрегистрации – управление Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) РФ имеет в границах регистрационного округа обособленные подразделения – отделы и межрайонные отделы, включающие в себя секторы.

Общие функции Росрегистрации и ее территориальных органов следующие:

1. функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2. функции в сфере регистрации некоммерческих организаций, в т.ч. общественных объединений, религиозных организаций;

3. правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата;

4. ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций арбитражных управляющих и реестра арбитражных управляющих, функции по контролю деятельности таких организаций;

5. функции по контролю и надзору в сфере государственной регистрации актов гражданского состояния;

6. функции по контролю деятельности саморегулируемых организаций независимых оценщиков.

В области государственной регистрации прав компетенция органов по госрегистрации строго регламентирована Законом о регистрации (ст. 9) и включает в себя:

· проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

· проверку наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

· государственную регистрацию прав;

· выдачу документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

· выдачу информации о зарегистрированных правах;

· принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей;

· выдача правообладателям по их заявлениям копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

Государственным регистратором прав на недвижимое имущество и сделок с ним является должностное лицо, уполномоченное подписывать записи в Едином государственном реестре прав и документы, удостоверяющие проведенную государственную регистрацию, принимать решения о приостановлении, об отказе в государственной регистрации прав, совершать иные юридически значимые действия, и несущее за данные действия персональную ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Главный государственный регистратор Российской федерации – директор Федеральной регистрационной службы назначается на должность и освобождается от должности Президентом РФ по представлению Председателя Правительства РФ. Назначение главных государственных регистраторов – руководителей территориальных органов Росрегистрации, государственных регистраторов, возглавляющих обособленные подразделения органов Росрегистрации, и иных государственных регистраторов – работников органов по госрегистрации регламентировано в п. 1 ст. 15 Закона о регистрации. Порядок назначения государственных регистраторов утвержден Приказом Минюста РФ от 03.12.2004 г. №186.

На должность государственного регистратора назначаются лица:

· имеющие высшее юридическое образование и опыт работы по юридической специальности не менее трех лет или опыт работы в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, не менее двух лет; иное высшее образование и опыт работы в органе по госрегистрации не менее трех лет;

· прошедшие специальные курсы;

· сдавшие квалификационный экзамен в соответствии с установленными требованиями.

3.2. Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация прав проводится в порядке, установленном главой III Закона о регистрации, и включает в себя следующие регистрационные действия:

· прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

· правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

· установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

· внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

· совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов, необходимых для регистрации и отвечающих требованиям Закона с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины (п.п. 4, 7 ст. 16 Закона о регистрации).

В соответствии со статьей 11 Закона:

1. За государственную регистрацию прав в соответствии с налоговым законодательством взимается государственная пошлина.

2. За предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, взимается плата.

Размеры указанной платы, порядок ее взимания, зачисления в федеральный бюджет устанавливаются Правительством РФ.

Только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав в ЕГРП возможна регистрация перехода права, ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимого имущества (п. 2 ст. 13 Закона о регистрации). Причем регистрация ранее возникшего права может быть проведена одновременно с регистрацией сделки, перехода или ограничения права без уплаты госпошлины. В иных случаях за государственную регистрацию ранее возникшего права взимается госпошлина в размере, равном половине установленного размера госпошлины за государственную регистрацию прав (п. 2 ст. 6 Закона о регистрации).

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. По истечении этого срока регистратором должно быть осуществлено одно из следующих действий:

· внесение записей в ЕГРП и удостоверение проведенной государственной регистрации;

· приостановление государственной регистрации;

· принятие решения об отказе в государственной регистрации.

3.3. Предоставление документов на государственную регистрацию прав

Осуществляется в соответствии со статьями 16, 18 Закона. Специалистом приема выполняются следующие действия:

· установление личности заявителя (заявителей);

· проверка полномочий представителей правообладателей или участников сделки;

· проверка наличия иных документов, необходимых для регистрационных действий;

· проверка соответствия представленных документов требованиям Закона, установленным для их принятия;

· сличение копий с подлинниками документов;

· внесение записи о принятии документов в книгу учета входящих документов;

· выдача заявителям расписки о принятии документов.

Основания отказа в приёме документов. Согласно п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п.п. 3, 5 ст. 18 Закона о регистрации документы не могут быть приняты на государственную регистрацию в следующих случаях:

· не предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя;

· не представлен документ об уплате госпошлины;

· представленные документы имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы исполнены карандашом или имеют серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание;

· не представлены подлинники документов (за исключением актов органов власти и судебных актов) с приложением копий.

Поскольку Законом о регистрации не установлен порядок отказа в приеме документов, в настоящее время органы Росрегистрации не принимают документы только в связи с отсутствием документа, удостоверяющего личность заявителя. Остальные причины не являются основаниями для отказа в приеме документов.

3.4. Документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, и требования к ним

В соответствии с Законом на государственную регистрацию должны быть представлены:

1. документы, удостоверяющие личность заявителей. Предъявляются только в подлиннике физическими лицами (правообладателями, участниками сделок, их представителями), а также представителями юридических лиц. Запрещается свидетельствование верности копий паспорта и иных документов, удостоверяющих личность граждан;

2. документы, подтверждающие полномочия представителей правообладателей и участников сделок. Как правило, это – доверенность на государственную регистрацию, которая должна быть удостоверена нотариальн о (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации). В иных случаях полномочия представителей подтверждаются следующими документами:

· руководителя юридического лица – выпиской из протокола общего собрания учредителей об избрании руководящего органа либо приказом о назначении директора;

· внешнего управляющего – определением арбитражного суда о введении внешнего управления и назначении внешнего управляющего;

· представителя уполномоченного органа от имени публичных участников гражданского оборота – Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования – доверенностью представителя администрации муниципального образования или комитета по управлению имуществом; руководителя органа государственной власти или местного самоуправления – приказом о назначении;

· законных представителей несовершеннолетних граждан – родителей – свидетельством о рождении, усыновителей – свидетельством об усыновлении;

· опекунов малолетних и недееспособных граждан, попечителей несовершеннолетних старше 14 лет или ограниченных судом в дееспособности граждан – удостоверением, выданным органами опеки и попечительства;

3. заявления на государственную регистрацию права, сделки, ограничения (обременения). От имени малолетнего (до 14 лет) заявление подает его законный представитель – родитель, усыновитель, опекун. Несовершеннолетний старше 14 лет подает заявление самостоятельно. При участии нескольких лиц в договоре на одной из сторон заявление о государственной регистрации подают все участники от данной стороны, они могут представить как отдельные заявления от собственного имени, так и одно заявление, подписанное всеми. Заявление о регистрации общей совместной собственности подает любой из участников совместной собственности (п. 3 ст. 24 Закона о регистрации). В этом заявлении указываются также данные об остальных участниках совместной собственности, необходимые для внесения в ЕГРП;

4. документы об уплате госпошлины в размере, установленном в статье 333.33 Налогового кодекса РФ. Подлинник платежного документа в отметкой «Погашено» возвращается заявителю после проведения государственной регистрации;

5. учредительные документы юридических лиц. К указанным документам относятся уставы, учредительные договоры и иные уставные документы в зависимости от организационно-правовой формы юридического лица со всеми изменениями и дополнениями, действующими на момент обращения за государственной регистрацией. Для внесения сведений в ЕГРП необходимо также предоставление свидетельства о регистрации (учете) юридического лица в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ) и документа о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика с указанием его индивидуального номера (ИНН). Названные выше документы представляются в подлиннике с приложением копий либо в нотариально заверенной копии (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации). После проверки подлинники возвращаются заявителю. Если указанные документы уже предоставлялись ранее и имеются в органе Росрегистрации, то возможно представление только выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей отсутствие зарегистрированных изменений и дополнений в уставные документы;

6. правоустанавливающие документы (см. далее);

7. документы кадастрового или технического учета. В зависимости от объекта, заявляемого на регистрацию права или предмета сделки обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план объекта недвижимости или кадастровый план земельного участка. Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества. Предоставления указанных планов не требуется, если они ранее уже представлялись и были помещены в соответствующее дело правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации);

8. дополнительные документы (см. далее).