Особенности договора аренды государственного и коммунального имущества 7 страница

3. Подрядчик обязуется построить объект или выполнить иные строительные работы. При этом материально-техническое обеспече­ние строительства возлагается на подрядчика, если иное не установ­лено договором строительного подряда. Договором на заказчика мо­жет быть возложена обязанность оказывать содействие подрядчику в обеспечении строительства водоснабжением, электроэнергией и т.п., а также в предоставлении иных услуг.

Подрядчик, который обязан осуществлять материально-техни­ческое обеспечение строительства, несет риск невозможности исполь­зования предоставленного им материала (деталей, конструкций) или оборудования без ухудшения качества работ. В случае невозможности использования материала (деталей, конструкций) или оборудова­ния, предоставленного заказчиком, без ухудшения качества выпол­няемых работ подрядчик имеет право отказаться от договора и тре­бовать от заказчика уплаты цены работ пропорционально их выпол­ненной части, а также возмещения убытков, не покрытых этой суммой.

Согласно ст. 884 ГК подрядчик гарантирует достижение объек­том строительства определенных в проектно-сметной документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором на протяжении гарантийного срока, если иное не установ­лено договором строительного подряда. Гарантийный срок составля­ет 10 лет со дня принятия объекта заказчиком, если больший гаран­тийный срок не установлен договором или законом.

Подрядчик отвечает за дефекты, выявленные в пределах гаран­тийного срока, если он не докажет, что они произошли вследствие: естественного износа объекта или его частей; неправильной его

эксплуатации или неправильности инструкций относительно его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлечен­ными им другими лицами; ненадлежащего ремонта объекта, ко­торый осуществлен самим заказчиком или привлеченными им тре­тьими лицами.

В случае выявления на протяжении гарантийного срока недостат­ков заказчик должен заявить о них подрядчику в разумный срок пос­ле их выявления. Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность подрядчика устранять по требованию заказчика и за его счет недостатки, за которые подрядчик не отвеча­ет. Подрядчик имеет право отказаться от выполнения этой обязан­ности, если устранение недостатков не связано непосредственно с предметом договора или не может быть осуществлено подрядчиком по не зависящим от него причинам.

4. Согласно ст. 877 ГК подрядчик обязан осуществлять строи­тельство и связанные с ним строительные работы в соответствии с проектной документацией, которая определяет объем и содержа­ние работ и прочие требования, которые относятся к работам, и сметой, которая определяет цену работ. Он обязан выполнить все работы, определенные в проектной документации и в смете (про­ектно-сметной документации), если иное не установлено догово­ром строительного подряда.

Договором строительного подряда должны быть определены со­став и содержание проектно-сметной документации, а также может быть определено, какая из сторон и в какой срок обязана предоста­вить соответствующую документацию. Согласно ст. 1 Закона «О пла­нировании и застройке территорий» (см. также Государственные строительные нормы Украины: Проектирование. Состав, порядок разработки, согласование и утверждение проектной документации для строительства ГСН А.2.2-3-2004) в состав проектной докумен­тации входят утвержденные текстовые и графические материалы, ко­торыми определяются градостроительное, объемно-планировочное, архитектурное, конструктивное, техническое, технологическое ре­шение, а также сметы объектов строительства. Проектная докумен­тация на строительство объектов градостроительства разрабатыва­ется в соответствии с исходными данными на проектирование с со­блюдением требований государственных стандартов, норм и правил, региональных и местных правил застройки и утверждается заказчи­ком в установленном законом порядке.

Пример проектно-сметной документации приводится в письме Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищ­ной политики Украины от 26 мая 1999 г. № 7/469 «Относительно состава и определения стоимости проектно-сметной документации на капитальный и текущий ремонты жилья, объектов социальной

сферы, коммунального назначения и благоустройства», по которо­му проектно-сметная документация на капитальный ремонт жилых зданий и сооружений, объектов социальной сферы, коммунального назначения должна состоять из таких разделов:

— общая объяснительная записка;

— архитектурно-строительные решения;

— технологические решения (по необходимости);

— решение относительно инженерного оборудования;

— проект организации капитального ремонта;

— техническая эксплуатация здания;

— сметная документация.

Разработка сметной документации ведется в соответствии с Пра­вилами определения стоимости строительства ГСН Д.1.1-1-2000 и иными нормативными актами в зависимости от вида работ. Оформ­ление соответствующих отношений осуществляется договором подряда на проведение проектных и исследовательских работ (ст. 324 ХК, § 4 гл. 61 ГК), по условиям которого подрядчик обязуется разрабо­тать по заданию заказчика проектную документацию или выпол­нить обусловленные договором проектные работы, а также выпол­нить исследовательские работы, а заказчик обязуется принять и оп­латить их.

Подрядчик, который обнаружил в ходе строительства не учтен­ные проектной документацией работы и необходимость в связи с этим проведения дополнительных работ и увеличения сметы, обязан со­общить об этом заказчику.

В случае неполучения от заказчика в разумный срок ответа на свое сообщение подрядчик обязан остановить соответствующие работы с отнесением убытков, причиненных этой остановкой, на заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет, что в проведении дополнительных работ нет необходимости. Если подрядчик не выполнил обязанности по остановке работ, он лиша­ется прав требовать от заказчика плату за выполненные дополни­тельные работы и права на возмещение причиненных этим убытков, если не докажет, что его немедленные действия были необходимыми в интересах заказчика, в частности в связи с тем, что остановка ра­боты могла привести к уничтожению или повреждению объекта стро­ительства.

Заказчик имеет право вносить изменения в проектно-сметную документацию до начала работ или во время их выполнения при ус­ловии, что дополнительные работы, вызванные такими изменения­ми, по стоимости не превышают 10% определенной в смете цены и не изменяют характера работ, определенных договором. Внесение в проектно-сметную документацию изменений, которые требуют до­полнительных работ, стоимость которых превышает 10% определен­ной в смете цены, допускается лишь по согласию подрядчика. В этом

случае подрядчик имеет право отказаться от договора и требовать возмещения убытков.

5. Объект строится и сдается заказчику в установленный догово­ром срок.

В соответствии с п. 17 Общих условий заключения и выполнения договоров подряда в капитальном строительстве сроки выполнения работ (строительства объекта) устанавливаются договором подряда и определяются датой их начала и окончания. Неотъемлемой частью договора подряда является календарный график выполнения работ, в котором определяются даты начала и окончания всех видов (эта­пов, комплексов) работ, предусмотренных договором подряда.

Установление сторонами в договоре подряда сроков выполнения работ (строительства объекта) может связываться с выполнением заказчиком определенных обязательств (предоставление подрядчи­ку строительной площадки (фронта работ), передача проектной до­кументации, открытие финансирования, уплата аванса и т.п.).

Датой окончания работ (строительства объекта) считается дата их принятия заказчиком. Выполнение работ (строительство объек­та) может быть закончено досрочно только по согласию заказчика.

Сроки выполнения работ (строительства объекта) могут быть из­менены со внесением соответствующих изменений в договор подряда в случае:

— возникновения обстоятельств непреодолимой силы;

— неисполнения или ненадлежащего выполнения заказчиком
своих обязательств (нарушение условий финансирования, несвоев­
ременное предоставление строительной площадки (фронта работ),
проектной документации, ресурсов и т.п.);

— внесения изменений в проектную документацию;

— действий третьих лиц, которые делают невозможным надле­
жащее выполнение работ, за исключением случаев, если эти действия
обусловлены зависимыми от подрядчика обстоятельствами;

— возникновения иных обстоятельств, которые могут повлиять
на сроки выполнения работ (строительства объекта).

Заказчик может принимать решение о замедлении темпов выпол­нения работ (строительства объекта), их остановке или ускорении с внесением соответствующих изменений в договор подряда.

6. Заказчик обязан предоставить подрядчику строительную пло­щадку (фронт работ).

В соответствии с п. 69 Общих условий заключения и выполнения договоров подряда в капитальном строительстве строительная площад­ка (фронт работ) предоставляется подрядчику заказчиком в порядке, определенном договором подряда, и оформляется соответствующим актом. Организация выполнения работ должна отвечать проектно-технологической документации (проект организации строительства

и проект выполнения работ), состав и содержание которой опреде­ляется нормативными документами и договором подряда.

Заказчик выполняет подготовительные работы, необходимые для использования строительной площадки (фронта работ) подрядчи­ком. Договором подряда может быть предусмотрено участие подряд­чика в такой подготовке.

Подрядчик обеспечивает охрану (ограждение, освещение и т.п.) строительной площадки (фронта работ), возможность доступа к ней заказчика, иных подрядчиков, субподрядчиков, привлеченных к выполнению работ в соответствии с условиями договора подряда, до принятия законченных работ (объекта строительства) заказчиком, если иное не предусмотрено договором подряда.

В случае, если отсутствует возможность свободного доступа к стро­ительной площадке (фронту работ), в частности если работы выпол­няются на действующем объекте, в договоре подряда определяется порядок доступа подрядчика к строительной площадке (фронту ра­бот). В таком случае заказчик обеспечивает охрану (ограждение, ос­вещение и т.п.) строительной площадки (фронта работ), возмож­ность доступа к ней подрядчика.

Подрядчик должен хранить на строительной площадке один ком­плект проектной документации вместе с изменениями к ней и предо­ставлять ее заказчику по его просьбе для пользования. Он в поряд­ке, определенном нормативными документами и договором подряда, ведет и предоставляет заказчику после завершения работ докумен­ты о выполнении договора подряда.

Подрядчик обязан освободить строительную площадку (фронт работ) после завершения работ (очистить от мусора, ненужных ма­териальных ресурсов, временных сооружений, помещений и т.п.). Если подрядчик не выполнит указанные обязательства, заказчик после предупреждения подрядчика в порядке, определенном догово­ром подряда, может освободить строительную площадку (фронт ра­бот) своими силами или с привлечением третьих лиц. Затраты заказ­чика, связанные с выполнением указанных работ, компенсируются подрядчиком.

7. Заказчик обязан предоставлять подрядчику утвержденную проектно-сметную документацию.

В соответствии с п. 47 Общих условий заключения и выполнения договоров подряда в капитальном строительстве обеспечение работ (строительства объекта) проектной документацией, ее согласование с уполномоченными государственными органами и органами местно­го самоуправления, а также проведение в установленном порядке экспертизы этой документации осуществляется заказчиком. Дого­вором подряда такие обязательства полностью или частично могут возлагаться на подрядчика.

Сторона, которая обеспечивает работы (строительство объекта) проектной документацией, обязана на протяжении установленного договором подряда срока предоставить второй стороне 4 экземпляра проектной документации, если иное не предусмотрено договором подряда. Дополнительные экземпляры проектной документации предоставляются по договоренности сторон. Передача некомплект­ной проектной документации, а также проектной документации, которая не отвечает региональным и местным правилам застройки, государственным строительным нормам и иным нормативным доку­ментам, не разрешается.

В случае, если обеспечение работ (строительства объекта) проект­ной документацией осуществляется заказчиком, подрядчик обязан к началу выполнения работ проверить ее комплектность и соответ­ствие установленным требованиям. В случае выявления несоответ­ствия проектной документации установленным требованиям подряд­чик на протяжении определенного договором подряда срока сообща­ет об этом заказчику.

Заказчик может заключить договор об осуществлении авторско­го надзора за соблюдением требований проектной документации с ее разработчиком.

Подрядчик может обращаться к заказчику с предложениями от­носительно внесения изменений в проектную документацию. Поря­док обращения и учет таких предложений определяется договором подряда.

Заказчик может вносить изменения в проектную документацию при условии, что они не приведут к повышению договорной цены более чем на 10% и к изменению характера работ. Внесение изменений в проект­ную документацию, которые приведут к повышению договорной цены более чем на 10%, допускается только по согласию подрядчика. В слу­чае отсутствия такого согласия подрядчик имеет право отказаться от договора подряда и требовать возмещения убытков.

8. Заказчик обязан принять объект или законченные строитель­ные работы.

После получения сообщения подрядчика о готовности к передаче законченных работ (объекта строительства) заказчик обязан немед­ленно начать их прием. Финансирование затрат на организацию при­ема законченных работ (объекта строительства) возлагается на за­казчика, если иное не установлено договором подряда, за исключе­нием дополнительных затрат, которые возникли по вине подрядчика.

В соответствии с п. 91 Общих условий заключения и выполне­ния договоров подряда в капитальном строительстве передача за­конченных работ (объекта строительства) подрядчиком и прием их заказчиком оформляется актом приема-передачи. Если норматив­ными актами и договором подряда предусмотрено проведение

предварительных испытаний законченных работ (объекта строи­тельства) или такое испытание вызвано характером этих работ, их прием-передача проводится в случае положительного результата предыдущего испытания.

В случае выявления в процессе приема-передачи законченных работ (объекте строительства) недостатков, допущенных по вине подрядчика, он в определенный заказчиком срок обязан устранить их и повторно сообщить заказчику о готовности к передаче закончен­ных работ (объекта строительства). Если подрядчик не желает или не может устранить такие недостатки, заказчик может в порядке, предусмотренном договором подряда, предварительно сообщив под­рядчику, устранить их своими силами или с привлечением третьих лиц. Затраты, связанные с устранением недостатков заказчиком, компенсируются подрядчиком.

Если выявленные недостатки не могут быть устранены подрядчи­ком, заказчиком или третьим лицом, заказчик имеет право отказать­ся от принятия таких работ (объекта строительства) или требовать соответствующего снижения договорной цены или компенсации убытков. Подписание акта приема-передачи является основанием для проведения окончательных расчетов сторонами.

Если заказчик не рассчитался за выполненные работы или не уп­латил другие суммы, причитающиесяподрядчику в соответствии с до­говором подряда, подрядчик, предварительно сообщив заказчику, имеет право придержать передачу заказчику законченных работ (объекта строительства), неиспользованных материальных ресурсов и другого имущества. Нарушение сроков передачи законченных ра­бот (объекта строительства) в этом случае считается вызванным по вине заказчика и предусматривает возмещение затрат подрядчика, обусловленных этим нарушением.

9. Заказчик обязан оплатить выполненные работы. В соответ­ствии с ч. 4 ст. 879 ГК оплата работ проводится после принятия за­казчиком построенного объекта (выполненных работ), если иной порядок расчетов не установлен по согласованию сторон.

В соответствии со ст. 321 ХК стороны самостоятельно определя­ют в договоре порядок, сроки, условия платежей и расчетов за вы­полненные работы и услуги. Договором подряда может быть предус­мотрено, что оплата выполненных работ проводится после принятия заказчиком законченных работ (объекта строительства) или поэтап­но промежуточными платежами по мере выполнения работ. В дого­воре подряда стороны могут предусматривать предоставление заказ­чиком аванса с определением порядка его использования.

Расчеты за выполненные работы проводятся на основании докумен­тов об объемах выполненных работ и их стоимости. Документы о вы­полненных работах и их стоимости составляются и подписываются

подрядчиком и предоставляются заказчику. Заказчик проверяет эти документы и в случае отсутствия замечаний подписывает их. После подписания документов заказчик обязан оплатить выполненные работы.

Порядок представления подрядчиком документов об объемах и стоимости выполненных работ, проведения проверки их достоверно­сти, подписания и оплаты заказчиком определяется в договоре под­ряда.

В случае выявления несоответствия работ, предъявленных к оп­лате, установленным требованиям, завышения их объемов или не­правильного применения сметных норм, текущих цен, расценок и иных ошибок, которые повлияли на цену выполненных работ, за­казчик имеет право с участием подрядчика скорректировать сумму, которая подлежит уплате (п. 100 Общих условий заключения и вы­полнения договоров подряда в капитальном строительстве).

Оплата работ, выполненных субподрядчиками, проводится на основании составленных ими и подписанных генеральным подряд­чиком документов о принятии выполненных работ и их стоимости и может проводиться непосредственно генеральным подрядчиком или заказчиком, если это предусмотрено договором подряда и договором субподряда.

Если оплату работ, выполненных субподрядчиком, проводит за­казчик, генеральный подрядчик, кроме документов об объемах и сто­имости выполненных работ, предоставляет заказчику документ о распределении общей суммы средств за выполненные работы между ним и субподрядчиком.

В случае выполнения работ с привлечением бюджетных средств, средств государственных и коммунальных предприятий вопросы рас­четов за выполненные работы (предоставление аванса, промежуточ­ные расчеты, сроки платежей и т.п.) определяются договором под­ряда с соблюдением требований актов законодательства, которые регулируют эти вопросы.

10. Стороны договора строительного подряда отвечают за неис­полнение или ненадлежащее выполнение его условий. Так, соглас­но ст. 883 ГК подрядчик отвечает за недостатки построенного объек­та, за просрочку передачи его заказчику и за другие нарушения дого­вора (за недостижение проектной мощности, иных запланированных показателей и т.п.), если не докажет, что эти нарушения произошли не по его вине. За неисполнение или ненадлежащее выполнение обя­занностей по договору строительного подряда подрядчик платит не­устойку, установленную договором или законом, и возмещает убыт­ки в полном объеме.

Суммы неустойки (пени), уплаченные подрядчиком за нарушение сроков выполнения отдельных работ, возмещаются подрядчику в

случае окончания всех работ к установленному договором конечно­му сроку.

В свою очередь, в случае неисполнения или ненадлежащего испол­нения заказчиком обязанностей по договору строительного подряда он уплачивает подрядчику неустойку, установленную договором или законом, и возмещает убытки в полном объеме, если не докажет, что нарушение договора произошло не по его вине.

Исковая давность для требований, которые следуют из ненадле­жащего качества работ по договору строительного подряда, опреде­ляется со дня принятия работы заказчиком и составляет:

— 1 год — относительно недостатков некапитальных конструк­
ций, а в случае, если недостатки не могли быть выявлены обычным
способом принятия работы, — 2 года;

— 3 года — относительно недостатков капитальных конструк­
ций, а в случае, если недостатки не могли быть выявлены обычным
способом принятия работы, — 10 лет;

— 30 лет — относительно возмещения убытков, причиненных
заказчику противоправными действиями подрядчика, которые при­
вели к разрушениям или авариям (ст. 322 ХК).

11. Договор строительного подряда является консенсуальным договором, заключается в письменной форме и вступает в силу с мо­мента достижения сторонами соглашения относительно всех суще­ственных условий, характеристика которых приводилась выше.

§ 4. Договор подряда на проведение проектных и поисковых работ

Договор подряда на проведение проектных и поисковых работ урегулирован § 4 гл. 61 ГК, ст. 324 ХК, а также специальными нор­мативными актами с учетом сфер возникновения конкретных пра­воотношений. Кроме того, поскольку ст. 887 ГК предусмотрено, что к договору подряда на проведение проектных и поисковых работ при­меняются положения этого Кодекса, если иное не установлено зако­ном, соответствующие отношения регулируются § 1 гл. 61 ГК — об­щими положениями относительно договоров подряда всех видов.

Понятие договора подряда на проведение проектных и поиско­вых работ.

В соответствии со ст. 887 ГК по договору подряда на проведение проектных и поисковых работ подрядчик обязуется разрабо­тать по заданию заказчика проектную или иную техническую документацию и (или) выполнить поисковые работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их.

В законодательстве, наряду с понятием «поисковые работы», встречается понятие «изыскательские работы». Указанные понятия являются синонимичными по смыслу; соответственно нормативно-правовые акты, которые касаются порядка проведения «изыскатель­ских» работ, применяются с целью урегулирования правоотношений по выполнению «поисковых» работ.

Характеристика договора подряда на проведение проектных и поисковых работ.

1. Сторонами договора подряда на проведение проектных и поис­ковых работ являются подрядчик и заказчик.

Общее законодательство не ограничивает стороны договора под­ряда определенной организационно-правовой формой, обязательной для его заключения. Заказчиком может быть любое юридическое или физическое лицо; если договор заключается в связи и по поводу осу­ществления предпринимательской деятельности, для заказчика обя­зательным является наличие статуса субъекта предпринимательской деятельности. В иных случаях наличие такого статуса не требуется.

Статус подрядчика обусловливается конкретной сферой, в которой заключается договор подряда на проведение проектных и поисковых работ. Им также может быть юридическое или физическое лицо, тем не менее, в отличие от заказчика, статус субъекта предприниматель­ской деятельности у последнего является обязательным. Кроме того, например, если договор на выполнение подобных работ заключается в сфере строительства, в соответствии с п. 30 ч. 1 ст. 9 Закона «О ли­цензировании определенных видов хозяйственной деятельности» обя­зательным является наличие у подрядчика лицензии на проведение соответствующей деятельности, которая, в свою очередь, требует со­ответствия лицензиата утвержденным лицензионным условиям.

Так, в соответствии с п. 3 Лицензионных условий проведения стро­ительной деятельности (изыскательские и проектные работы для строительства, возведение несущих и ограждающих конструкций, строительство и монтаж инженерных и транспортных сетей), утв. приказом Государственного комитета Украины по вопросам регуля-торной политики и предпринимательства и Государственного коми­тета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 13 сентября 2001 г. № 112/182, субъекты хозяйствования осу­ществляют деятельность по выполнению проектных работ для стро­ительства при таких условиях: 1) организационных:

— наличие организационно-функциональной структуры предпри­
ятия с распределением обязанностей, полномочий и ответственнос­
ти должностных лиц;

— укомплектованность предприятия инженерно-техническими ра­
ботниками и работниками необходимых профессий и квалификаций;

— укомплектованность предприятия вычислительной, множи­
тельной и организационной техникой, соответствующим программ
ным обеспечением, необходимым для проведения производственно­
го процесса;

— наличие информационного обеспечения процесса разработки
проектной документации, возможности оперативного внесения из
менений и дополнений в проектную документацию; нормативных
условий учета и хранения проектной документации, эффективного
нормоконтроля, который обеспечивает полноту и комплектность
проектной документации;

— наличие фонда действующих государственных (межгосудар­
ственных) стандартов, иных нормативных документов и норматив­
но-правовых актов в соответствии с Положением о фонде норматив­
ных документов в сферах градостроительства, строительства и про­
мышленности строительных материалов, утв. приказом
Государственного комитета Украины по строительству и архитекту­
ре от 25 февраля 2005 г. № 41;

— внедрение системы качества продукции субъекта хозяйствова­
ния на всех этапах ее производства в соответствии с требованиями
ГСТУ ISO серии 9000;

2) квалификационных:

— к руководителю предприятия: должен иметь полное или базо­
вое высшее образование соответствующего направления подготовки
(магистр, специалист, бакалавр). Стаж работы по профессии для
магистра или специалиста не менее 2 лет, бакалавра — не менее 3 лет;

— к главному инженеру: должен иметь полное высшее образова­
ние соответствующего направления подготовки (магистр, специа­
лист). Стаж работы по профессии руководителей низшего уровня для
магистра не менее 2 лет, специалиста — не менее 3 лет;

— к главному архитектору: должен иметь полное высшее обра­
зование соответствующего направления подготовки (магистр, специ­
алист). Стаж работы по профессии руководителей низшего уровня
для магистра не менее 2 лет, специалиста — не менее 3 лет;

— к главному архитектору проекта, главному инженеру проек­
та: должен иметь полное высшее образование соответствующего на­
правления подготовки (магистр, специалист). Стаж по профессии ру­
ководителей низшего уровня для магистра не менее 2 лет, специали­
ста — не менее 3 лет;

3) технологических:

— выполнение работ осуществлять в соответствии с действующи­
ми в Украине нормативно-техническими документами (ГСН, СНиП,
ГОСТ, ТУ);

— соблюдение требований по обеспечению охраны окружающей
среды в соответствии с ГСТУ ISO серии 14000;