Особенности договора аренды государственного и коммунального имущества 2 страница

Орган Антимонопольного комитета Украины рассматривает на­правленные ему материалы и на протяжении 15 дней после их поступ­ления направляет арендодателю заключение о возможности аренды и условия договора аренды.

В случае возбуждения производства в деле о банкротстве руково­дитель или орган управления должника исключительно по согласо­ванию с распорядителем имущества подает арендодателю материа­лы относительно аренды недвижимого имущества, копию которых арендодатель в 5-дневный срок после даты регистрации заявления направляет органу, уполномоченному управлять соответствующим имуществом.

Орган, уполномоченный управлять государственным имуще­ством, рассматривает предоставленные ему материалы и на протя­жении 15 дней после их поступления направляет арендодателю зак­лючение об условиях договора аренды или об отказе в заключении договора аренды.

Органы, уполномоченные управлять имуществом, которое при­надлежит Автономной Республике Крым или находится в комму­нальной собственности, рассматривают предоставленные материалы и на протяжении 15 дней после поступления материалов сообщают предприятию о своем решении (предоставление разрешения относи­тельно заключения договора аренды или отказ).

Если арендодатель не получил в установленный срок заключения органа, уполномоченного управлять государственным имуществом, разрешение, отказ или предложение органа, уполномоченного уп­равлять соответствующим имуществом, заключить договор аренды недвижимого имущества с бюджетным учреждением, организацией, заключений органа Антимонопольного комитета Украины, заклю­чение договора аренды считается с этими органами согласованным. Арендодатель на протяжении 5 дней после окончания срока со­гласования условий договора аренды с органом, уполномоченным управлять соответствующим имуществом, и органом Антимоно­польного комитета Украины, а в случаях, если заявление об аренде имущества не требует согласования (относительно аренды отдельного

индивидуально определенного имущества, кроме недвижимого), на протяжении 15 дней после даты его регистрации дает согласие или отвечает отказом в заключении договора аренды имущества и сооб­щает об этом заявителю.

Если на заключение договора аренды требуется разрешение Фон­да государственного имущества Украины, его регионального отделе­ния или представительства, государственное предприятие в 5-днев­ный срок после получения заключения органа, уполномоченного уп­равлять государственным имуществом, органа Антимонопольного комитета Украины направляет арендодателям копии проекта дого­вора и других документов, заключения указанных органов, расчет арендной платы. Эти органы на протяжении 15 дней после поступ­ления материалов сообщают государственному предприятию о сво­ем решении (предоставление разрешения относительно заключения договора аренды или отказ).

Государственное предприятие на протяжении 5 дней после полу­чения указанного решения Фонда государственного имущества Ук­раины, его регионального отделения или представительства дает согласие или отвечает отказом в заключении договора аренды госу­дарственного имущества и сообщает об этом заявителю.

В передаче в аренду объектов может быть отказано, если:

— было принято решение о приватизации или предприватизаци-
онной подготовке этих объектов;

— объект включен в перечень предприятий, которые требуют при­
влечения иностранных инвестиций в соответствии с решением Ка­
бинета Министров Украины или местных органов власти;

— орган Антимонопольного комитета Украины не дает согласия
на аренду;

— орган, уполномоченный управлять имуществом, не дает согла­
сия на выделение структурного подразделения предприятия;

— по иным основаниям, предусмотренным законами;

— арендодатель, указанный в абзацах 2 и 3 ст. 5 Закона «Об арен­
де государственного и коммунального имущества» (Фонд государ­
ственного имущества Украины, его региональные отделения и пред­
ставительства, органы, уполномоченные Верховной Радой Автоном­
ной Республики Крым и органами местного самоуправления
управлять имуществом), принял решение о заключении договора
аренды недвижимого имущества с бюджетным учреждением, органи­
зацией.

Заключение договора аренды имущества предприятия, его струк­турного подразделения с другими физическими и юридическими ли­цами осуществляется при условии отсутствия заявления хозяйствен­ного общества, созданного трудовым коллективом предприятия, его структурного подразделения в течение 20 дней со дня направления

им сообщения о намерении арендовать соответственно целостный иму- • щественный комплекс предприятия, структурного подразделения.

В случае отказа в заключении договора аренды, а также неполуче­ния ответа в установленный срок заинтересовенные лица имеют право обратиться за защитой своих интересов в суд, хозяйственный суд.

Передача объекта аренды арендодателем арендатору осуществля­ется в сроки и на условиях, определенных в договоре аренды. Доку­ментально она оформляется пугем подписания уполномоченными представителями сторон акта приема-передачи основных средств, составленного соответственно требованиям приказа Министерства статистики Украины «Об утверждении типовых форм первичного учета».

Если арендодатель в сроки и на условиях, определенных в дого­воре аренды, не передаст арендатору объект аренды, арендатор имеет право требовать 8т арендодателя передачи объекта и возмещения убытков, причиненных задержанием передачи, или отказаться от договора и требовать возмещения убытков, причиненных ему неис­полнением договора аренды.

§ 3. Договор проката

Понятие договора проката.

В соответствии со ст. 787 ГК по договору проката най.чодателъ, который осуществляет предпринимательскую деятельность по передаче вещей в найм, передает или обязуется передать движи­мую вещь нанимателю в пользование за плату на определенный срок.

Характеристика договора проката.

1. Сторонами договора проката являются наймодатель и нанима­тель.

Как наймодателем, так и нанимателем могут быть как юридиче­ские, так и физические лица. Для наймодател:., как следует, собствен­но, из определения рассматриваемого договора, деятельность по пе­редаче вещей в найм является предпринимательской. Иными слова­ми, наймодатель, независимо от того, является ли он юридическим или физическим лицом, должен иметь статус субъекта предприни­мательской деятельности для заключения договоров проката.

Наниматель, в отличие от наймодателя, может заключать дого­воры проката независимо от наличия или отсутствия у него статуса субъекта предпринимательской деятельности. То есть договор проката для нанимателя может быть как предпринимательским, в случае, если он заключается в связи с осуществлением им предпри­нимательской деятельности, так и не быть таковым.

2. Наймодатель передает или обязуется передать нанимателю
движимую вещь. В отличие от классического договора найма, пред­
метом которого является «имущество», что включает в себя, кроме
объектов материального мира — вещей — и нематериальные акти­
вы — имущественные права и пр., в соответствии со ст. 788 ГК пред­
метом договора проката является исключительно движимая вещь,
то есть материальный объект, который можно свободно перемещать
в пространстве без причинения ему вреда.

По договору проката наймодатель передает или обязуется пере­дать вещь. Это означает, что вещь может быть передана нанимателю во время заключения договора проката; в таком случае договор про­ката будет считаться реальным. Также договор проката может быть заключен с условием передачи вещи в будущем; в таком случае дого­вор проката будет консенсуальным, то есть таким договором, кото­рый считается заключенным с момента достижения соглашения сто­ронами по всем существенным условиям.

Предметом договора проката является вещь, которая использу­ется для удовлетворения бытовых непроизводственных потребнос­тей (ст. 788 ГК). Тем не менее предмет договора проката может ис­пользоваться также и для производственных потребностей, если это установлено договором. Последнее еще раз подчеркивает, что дого­вор проката для нанимателя может как иметь характер предприни­мательского, так и быть непредпринимательским, бытовым.

3. Вещь передается нанимателю в пользование, за плату и на оп­
ределенный срок.

Законодатель прямо заявляет, что наниматель имеет право ис­пользовать имущество, то есть, как уже говорилось при характерис­тике договора найма, приобретать полезные свойства имущества, ко­торое передается, без права распоряжения им.

Договор проката является платным договором. В соответствии со ст. 789 ГК плата за прокат вещи устанавливается по тарифам най-модателя и является существенным условием договора проката. Поскольку договор проката является договором присоединения, о чем подробнее рассказывается ниже, плата за пользование имуществом, как и другие существенные условия, определяется наймодателем самостоятельно и не согласовывается с нанимателем.

Договор проката является срочным договором. Это, как и упот­ребление термина «пользование» в определении договора проката, означает, что по окончании срока, на который передано имущество, последнее должно быть возвращено наймодателю. Если наниматель желает приобрести имущество, которое передавалось ему по догово­ру проката, условия такой купли-продажи оговариваются в отдель­ном договоре купли-продажи.

4. В соответствии с ч. 2 ст. 787 ГК договор проката является дого­
вором присоединения. Согласно ст. 634 этого Кодекса договором
присоединения считается договор, условия которого установлены
одной из сторон в формулярах или других стандартных формах, ко­
торый может быть заключен лишь путем присоединения второй сто­
роны к предложенному договору в целом. Соответственно наймода­
тель может устанавливать типовые условия договора проката, а на­
ниматель не может предложить свои условия договора.

Условия договора проката не могут нарушать права нанимателей, установленные законом. Кроме того, условия договора проката, ко­торые ухудшают положение нанимателя по сравнению с тем, что ус­тановлено типовыми условиями договора, являются ничтожными.

Договор проката является публичным договором. Учитывая по­ложение ст. 633 ГК»это означает, что наймодатель обязан предостав­лять услуги по прокату любому, кто к нему обратится. Причем усло­вия договора проката устанавливаются одинаковыми для всех потре­бителей, кроме тех, кому по закону предоставлены соответствующие льготы. Наниматель не имеет права предоставлять преимущества одному потребителю перед другим относительно заключения публич­ного договора, если иное не установлено законом.

Кроме того, наниматель не имеет права отказаться от заключе­ния договора проката при наличии у него возможностей предоставить потребителю соответствующие товары.

5. Наниматель имеет право отказаться от договора проката и воз­
вратить вещь наймодателю в любое время. Плата за прокат вещи, ко­
торая оплачена нанимателем за весь срок договора, уменьшается соот­
ветственно продолжительности фактического пользования вещью.

6. Особенностями договора проката, по сравнению с классическим
договором найма, является запрет, содержащийся в ст. 791 ГК, на
заключение нанимателем договора поднайма. Кроме того, в отличие
от положений ч. 2 ст. 777 ГК, наниматель не имеет преимуществен­
ного права на покупку вещи в случае ее продажи наймодателем.

Капитальный и текущий ремонт вещи осуществляет наймодатель за свой счет, если он не докажет, что повреждение вещи произошло по вине нанимателя.

§ 4. Договор найма (аренды) земельного участка

Договору найма земельного участка посвящена всего одна статья в ГК — ст. 792, ч. 2 которой прямо отсылает к отдельному закону, кото­рый регулирует указанные отношения. Такими законами выступают Земельный кодекс (ЗК) Украины (гл. 15) и специальный акт —

Закон «Об аренде земли»; в ХК аренду земельных участков регули­рует ст. 290. Отношения, связанные с арендой земельных участков, на которых расположены целостные имущественные комплексы предприятий, учреждений и организаций государственной или ком­мунальной собственности, а также основанные на имуществе, кото­рое принадлежит Автономной Республике Крым, и их структурные подразделения, дополнительно регулируются Законом «Об аренде государственного и коммунального имущества».

Кроме указанных документов, отношения найма (аренды) земель­ных участков регулируются положениями подзаконных норматив­ных актов, в частности, Указа Президента Украины от 12 июля 1995 г. №608/95 «О приватизации и аренде земельных участков не­сельскохозяйственного назначения для осуществления предприни­мательской деятельности», Порядка регистрации договоров аренды земельной доли (пая), утв. постановлением Кабинета Министров Ук­раины от 24 января 2000 г. № 119. Приказом Государственного ко­митета Украины по земельным ресурсам от 17 января 2000 г. № 5 утверждена форма Типового договора аренды земельной доли (пая).

Понятие договора найма (аренды) земельного участка.

В соответствии со ст. 792 ГК по договору найма (аренды) земель­ного участка наймодатель обязуется передать нанимателю зе­мельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату. Определение договора аренды земельного участка, которое помещено в ст. 13 Закона «Об аренде земли», кро ме указания обязанностей наймодателя, акцентирует на обязаннос­тях нанимателя (арендатора) использовать земельный участок со­гласно условиям договора и требований земельного законодатель­ства.

Характеристика договора найма (аренды) земельного участка.

1. Сторонами договора аренды земельного участка являются най­модатель (арендодатель) и наниматель (арендатор).

В соответствии со ст. 4 Закона «Об аренде земли» арендодателя­ми земельных участков являются граждане и юридические лица, в собственности которых находятся земельные участки, или уполно­моченные ими лица. Закон «Об аренде земли», как и ЗК Украины (ч. 5 ст. 93), акцентирует на том, что арендодателями являются именно собственники земельных участков. Землепользователи, которым земельные участки принадлежат на праве постоянного пользова­ния в соответствии со ст. 92 ЗК Украины, права сдавать их в аренду не имеют.

Арендодателями земельных участков, которые находятся в ком­мунальной собственности, являются сельские, поселковые, город­ские рады. Арендодателями земельных участков, которые находят-

ся в общей собственности территориальных громад, являются рай­онные, областные рады и Верховная Рада Автономной Республики Крым. Арендодателями земельных участков, которые находятся в государственной собственности, являются районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные админист­рации, Совет министров Автономной Республики Крым и Кабинет Министров Украины.

Арендаторами, в свою очередь, являются юридические или физи­ческие лица, которым на основании договора аренды принадлежит право владения и пользования земельным участком. Ими могут быть:

■— районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, Совет министров Автономной Рес­публики Крым и Кабинет Министров Украины в пределах полномо­чий, определенных законом;

— сельские, поселковые, городские, районные и областные рады,
Верховная Рада Автономной Республики Крым в пределах полномо­
чий, определенных законом;

— граждане и юридические лица Украины, иностранцы и лица без
гражданства, иностранные юридические лица, международные объе­
динения и организации, а также иностранные государства.

2. Наймодатель по договору аренды передает нанимателю земель­ный участок. Иными словами, земельные участки, которые находят­ся в собственности граждан, юридических лиц, коммунальной или государственной собственности, являются объектом договора арен ■

ДЫ.

В соответствии со ст. 79 ЗК Украины земельный участок — это часть земной поверхности с установленными границами, определен­ным местоположением и определенными в отношении нее правами.

По договору аренды арендодатель обязан, в частности:

— передать в пользование земельный участок в состоянии, кото­
рое отвечает условиям договора аренды;

— при передаче земельного участка в аренду обеспечивать соот­
ветственно закону реализацию прав третьих лиц относительно арен­
дованного земельного участка;

— не совершать действий, которые бы препятствовали арендато­
ру пользоваться арендованным земельным участком;

— возместить арендатору капитальные затраты, связанные с
улучшением состояния объекта аренды, которое проводилось арен­
датором по соглашению с арендодателем;

— предупредить арендатора об особых свойствах и недостатках
земельного участка, которые в процессе его использования могут
послужить причиной экологически опасных последствий для окру­
жающей среды или привести к ухудшению состояния самого объек­
та аренды (ст. 24 Закона «Об аренде земли»).

В соответствии со ст. 3 Закона «Об аренде земли» земельный уча­сток может передаваться в аренду вместе с насаждениями, здания­ми, сооружениями, водоемами, которые находятся на нем, или без них.

3. Земельный участок передается на установленный договором
срок.

В соответствии с ч. Зет. 93 ЗК Украины (см. также ст. 19 Закона «Об аренде земли») аренда земельного участка может быть кратко­срочной — не более 5 лет и долгосрочной — не более 50 лет. Учиты­вая это, срок действия договора аренды земли определяется по согла­шению сторон, но не может превышать 50 лет.

При передаче в аренду сельскохозяйственных угодий для ведения товарного сельскохозяйственного производства срок действия дого­вора аренды земельных участков определяется с учетом периода ро­тации основного севооборота в соответствии с проектами землеуст­ройства.

При передаче в аренду сельскохозяйственных угодий, которые расположены в границах горного отвода, предоставленного для раз­работки месторождения нефти или газа, срок действия договора арен­ды земельных участков определяется с учетом сроков начала строи­тельства буровых скважин и производственных сооружений, связан­ных с их эксплуатацией, на арендованном участке или на его части.

4. Земельный участок передается во владение и пользование. По
смыслу ст. 93 ЗК Украины арендатор берет в аренду земельный уча­
сток для «проведения предпринимательской и иной деятельности».
Последнее предусматривает получение арендатором, как и в любой
другой разновидности договора найма, полезных для него свойств
имущества (земельного участка), то есть пользование им. Посколь­
ку пользование любым имуществом невозможно без владения им,
закон наделяет арендатора и этим полномочием.

Пути возможного использования земельного участка, взятого в аренду, очерчены ст. 25 Закона «Об аренде земли». Так, арендатор имеет право:

— самостоятельно вести хозяйство на земле с соблюдением усло­
вий договора аренды земли;

— при письменном согласии арендодателя возводить в установ­
ленном законодательством порядке жилые, производственные, куль­
турно-бытовые и прочие здания и сооружения и закладывать много­
летние насаждения;

— получать продукцию и доходы;

— осуществлять в установленном законодательством порядке
при письменном согласии арендодателя строительство водохозяй­
ственных сооружений и мелиоративных систем.

Статья 8 Закона «Об аренде земли» предусматривает возможность передачи арендатором арендованного земельного участка или его части в субаренду без изменения целевого назначения, если это пред­усмотрено договором аренды или при письменном согласии арендо­дателя. Передача в субаренду земельных участков, на которых рас­положены целостные имущественные комплексы предприятий, уч­реждений и организаций государственной или коммунальной собственности, а также основанных на имуществе, которое принад­лежит Автономной Республике Крым, и их структурных подразде­лений, запрещается.

5. Земельный участок передается за плату; соответственно арен­датор вносит арендную плату за пользование земельным участком. В соответствии со ст. 21 Закона «Об аренде земли» размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по со­глашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения аренд­ной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые устанавливаются согласно Закону Украины от 3 июля 1992 г. «О плате за землю» (в редакции Закона от 19 сен­тября 1996 г.). Определение размера арендной платы за землю осу­ществляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмот­рено договором аренды.

Арендная плата может взиматься в денежной, натуральной и от­работочной (предоставление услуг арендодателю) формах. Стороны могут предусмотреть в договоре аренды объединение разных форм арендной платы. Арендная плата за земельные участки, которые находятся в государственной и коммунальной собственности, взима­ется исключительно в денежной форме.

Внесение арендной платы оформляется письменно, за исключени­ем перечисления средств через финансовые учреждения.

Арендная плата за земельн > іе участки государственной и комму­нальной собственности, которые переданы в аренду для сельскохо­зяйственного использования, пересматривается один раз в 3 года в порядке, установленном законом или договором аренды. Арендная плата за земельные участки, которые находятся в собственности физических и юридических лиц, пересматривается по соглашению сторон. Арендатор имеет право требовать соответствующего умень­шения арендной платы в случае, если состояние арендованного зе­мельного участка ухудшилось не по его вине.

6. Наниматель (арендатор) обязан использовать земельный учас­ток согласно условиям договора и требованиям земельного законо­дательства.

Учитывая то, что земля является основным национальным богат­ством, которое находится под особой охраной государства (ст. 1 ЗК

Украины), законодательством установлены повышенные эколого. санитарные и прочие требования относительно режима и способов ее использования, в частности, во время аренды. Так, в соответствии с положениями ст. 24 Закона «Об аренде земли» арендатор обязан:

— использовать земельный участок по целевому назначению в
соответствии с договором аренды;

— придерживаться экологической безопасности землепользова­
ния и сохранения плодородия грунтов, соблюдать государственные
стандарты, нормы и правила, в том числе местные правила застрой­
ки населенных пунктов;

— придерживаться режима водоохранных зон, прибрежных за­
щитных полос, зон санитарной охраны, санитарно-защитных зон,
зон особого режима использования земель и территорий, которые
особо охраняются.

Кроме того, арендатор обязан:

— начать использование земельного участка в сроки, установлен­
ные договором аренды земли, зарегистрированным в установленном
законом порядке;

— соблюдать установленные относительно объекта аренды огра­
ничения (отягощения) в объеме, предусмотренном законом или до­
говором аренды земли;

— своевременно вносить арендную плату;

— соблюдать режим использования земель природно-заповедно-
го и другого природоохранного назначения, оздоровительного, рек­
реационного и историко-культурного назначения;

— предоставить в 5-дневный срок после государственной регист­
рации договора аренды земельного участка государственной или ком­
мунальной собственности копии договора соответствующему органу
государственной налоговой службы.

§ 5. Договор найма здания или иного капитального сооружения Договору найма здания или иного капитального сооружения посвя­щены положения §4 гл. 58 ГК. Они определяют специфику этого вида договора по сравнению с нормами § 1 указанной главы ГК которые устанавливают общие положения относительно договора найма. Понятие договора найма здания или иного капитального соору­жения.

7. Договор найма земельного участка может быть как консенсу-альным, так и реальным, является двусторонним, оплатным дого­вором.

Законодательство не содержит определения этого вида договора, поэтому оно формулируется, исходя из общих положений ст. 7 59 ГК — по договору найма заимодатель передает или обязуется пере­дать нанимателю здание или иное капитальное сооружение в пользование заплату на определенный срок.

Характеристика договора найма здания или иного капитально­го сооружения.

1. Сторонами договора найма здания или иного капитального
сооружения являются наймодатель и наниматель. Ими могут быть
юридические и физические лица, в том числе субъекты предприни­
мательской деятельности. В соответствии с подпунктом 9.1.4 п. 9.1
ст. 9 Закона Украины от 22 мая 2003 г. «О налоге с доходов физиче­
ских лиц» в случае, если наймодателем в договоре является физическое
лицо, которое не является субъектом предпринимательской деятель­
ности, нотариус обязан прислать информацию об удостоверении та­
кого договора налоговому органу по основному месту проживания
налогоплательщика — арендодателя по форме и способом, установ­
ленным Кабинетом Министров Украины.

2. Предметом договора, который рассматривается, является зда­
ние или иное капитальное сооружение.

В соответствии с п. 1 Государственного классификатора зданий и сооружений ГК 018-2000, утв. приказом Государственного ко­митета Украины по стандартизации, метрологии и сертификации от 17 августа 2000 г. № 507, сооружением являются строитель­ные системы, связанные с землей, которые созданы из строительных материалов, полуфабрикатов, оборудования и оснащения в резуль­тате выполнения разных строительно-монтажных работ. Определе­ния понятия «капитальное сооружение» нет в законодательстве, поэтому, по нашему мнению, под этим термином понимается соору­жение, которое подпадает под определение понятия «недвижимое имущество», которое содержится в ст. 181 ГК, то есть сооружение, перемещение которого является невозможным без его обесценения и изменения его назначения.

Разновидностью сооружений, согласно указанному Классифика­тору, являются здания. Зданиями являются сооружения, которые состоят из несущих и оградительных или соединенных (несуще-ог­радительных) конструкций, которые образуют наземные или подзем­ные помещения, предназначенные для проживания или пребывания людей, размещения оборудования, животных, растений, а также предметов. К зданиям относятся: жилые дома, общежития, гости­ницы, рестораны, торговые, промышленные здания, вокзалы, зда­ния для публичных выступлений, для медицинских учреждений и учебных заведений и т.п.

З. Наймодатель передает или обязуется передать здание или иное капитальное сооружение в пользование нанимателю.